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1、PPT模板下载 经典房地产管理资料 2020 4 8 1 临沂市场调研报告 2 目的及内容 1 调研临沂城市经济 政治 人文概况及未来规划 以指导对临沂房地产市场的分析预测 2 调研临沂市房地产住宅市场供应特点 综合分析具体板块 项目市场特征 产品特性等 3 分析发掘临沂房地产市场其内在规律 分析住宅市场现状的内因并预期市场日后发展方向 3 报告结构A篇 区域概况篇 地理环境 经济环境 人口环境 人文环境 分区规划B篇 市场分析篇 市场概况综述 板块项目分析 板块对比分析C篇 分析总结篇 4 A篇 区域概况篇 5 临沂市作为山东省土地面积最大 人口最多的地级市 在鲁西南乃至华北 中原区域的经济
2、格局中处于重要位置 尤其是在交通 物流商贸方面扮演着重要角色 本篇就房地产宏观环境而言 分别从 地理环境 经济环境 人口环境 人文环境 等几个方面综合分析了解对房地产市场影响力度较大的几个宏观环境因素 力图以此为背景根据正确把握房地产市场发展的大方向 6 一 地理环境 2 交通 临沂市交通便利 临沂机场为国家二级机场 是鲁南地区最大的民航机场 可起降波音737 麦道82等机型 现已开通北京 上海 广州 青岛的直飞航班 境内以4条过境国道和14条省道干线为主 兖 州 石 臼所 铁路 坪 上 岚 山 铁路和胶新铁路贯穿南北 京 北京 沪 上海 高速公路和日 照 东 明 高速公路在市内形成一个十字形
3、 通车里程达到340公里 1 区位 临沂市位于山东省南部 东临胶东半岛 西通中原 南接江苏 地域南北长223公里 东西宽161公里 总面积17250 98平方公里 1015万人口 辖区3区9县 是山东省人口最多 面积最大的市 全市土地总面积为1718992 74公顷 25784891 1亩 占全省土地总面积的10 93 7 3 气候 临沂全年气候温和 四季分明 雨量充沛 属北温带季风区域半湿润大陆性气候 年平均气温13 3度 年平均降水量829mm 为典型北方气候特点 住宅建筑注重采光 通风 保暖 4 地形 临沂境内西部 北部为山区 东部为丘陵 中南部为平原 地势西北高东南低 自北而南 有鲁山
4、 沂山 蒙山 尼山四条主要山脉呈西北东南向延伸 控制着沂沭河上游及其主要支流的流向 以沂沭河流域为中心 北 西 东三面群山环抱 向南构成扇状冲积平原 山地 丘陵 平原面积各占总面积的三分之一 山地集中分布在沂水 沂南 蒙阴 平邑 费县 莒南等县 地势较高 一般海拔400米以上 山地313855 00公顷 4707825 0亩 占全市总面积的18 丘陵为758812 00公顷 11382180 0亩 占全市总面积的44 平原洼地46341 00公顷 8 1 经济增长 2006年 临沂市全年实现生产总值1404 9亿元 增长16 3 其中第一产业增加值178 7亿元 增长3 其第二产业增加值730
5、 8亿元 增长18 5 第三产业增加值495 4亿元 增长18 3 三次产业增加比例为12 7 52 35 3 第三产业所占比重同比提高1 3个百分点 国 地税收入占生产总值比重为6 45 同比提高0 74个百分点 民营经济实现增加值占生产总值比重为72 8 提高2 3个百分点 民营经济在生产 投资 出口等方面均保持较好的发展态势 全市规模以上民营工业企业完成投资388 6亿元 增长56 7 年末工商注册私营企业2万家 个体工商户16 5万户 个体私营经济注册资金352 5亿元 增长32 9 二 经济环境 9 2 财政收入 2006年实现地方财政收入58 3亿元 增长23 5 其中税收收入40
6、 1亿元 占地方财政收入比重为68 8 比2005年提高1 3个百分点 财政支出99亿 增长20 4 国税地税收入合计90 6亿元 增长31 1 其中国税收入55 8亿元 增长37 3 地税收入34 8亿元 增长22 2 2006年全市金融机构各项存款余额1014 6亿元 比2005年增加104 6亿元 其中储蓄存款余额671 1亿元 增加85亿元 各项贷款余额813 9亿元 增加138 2亿元 3 固定资产投资 2006年临沂规模以上固定资产投资完成530 2亿元 同比增长18 3 其中 第一产业投资7 3亿元 第二产业投资350 2亿元 其中工业项目投资266 4亿元 第三产业投资172
7、7亿元 投资规模5000万元以上项目460个 完成投资288 8亿元 过亿项目210个完成投资202 5亿元 2006年房地产投资完成50亿元 增长37 5 其中商品房建设投资34 5亿元 增长69 7 全年商品房施工面积517 1万平米 增长58 2 竣工面积178 7万平米 增长44 5 销售面积186 7万平米 增长69 9 商品房销售额31 6亿元 增长62 2 10 4 物流商贸临沂拥有全国最大的商品批发城市场 也是鲁南 苏北地区最大的商品集散地 活跃着商贸活动辐射20多个省 市 自治区 日交易额达10亿人民币 日流动人口达35万人次 据规划批发市场改造提升推进 胶合板 化工 装饰材
8、料 厨具 汽配 摩配 家电和站前五金市场实现整体搬迁 澳龙国际物流城 香江物流园 鲁信钢材物流城 立晨国际物流中心等物流园区前期项目均已投入运营 立晨物流信息中心 交运信息中心 铁通澳龙物流信息中心等与全国近千家批发市场及国外服务商建立了物流信息及时交流联系 2006年商品市场交易额725 4亿元 其中临沂批发城交易额450亿元 分别增长4 98 和5 9 全年实现社会消费品零售总额554 7亿元 增长16 4 消费结构升级推动城乡市场销售快速发展 市三区和县城零售额411亿元 增长16 8 县城以下农村市场零售额143 7亿元 增长15 1 2006年公路旅客运量9510 4万人 旅客周转量
9、57 6亿人 货物运输量10904亿吨 货物周转量89 2亿吨公里 全年航空货邮量488 6吨 客运量15 9万人次 分别增长51 1 和35 1 11 三 人口环境临沂市区是由兰山 河东 罗庄三区组成 城区规划面积600平方公里 目前在建城区面积123平米公里 市区常住人口120万 规划到2010年 城区人口145万人 城市建设用地168平方公里 人口自然增长率控制在7 左右 截止2006年底 城镇居民人均可支配收入10772元 增长19 9 城镇居民人均消费性支出6877元 增长10 城市居民人均可支配收入12355元 增长14 4 城市居民人均消费性支出8795元 增长17 2 农民人均
10、纯收入4083元 增长13 4 农民人均生活消费性支出2456元 增长12 6 年末城乡居民住房使用面积分别为23 8和28 4平方米 年末民用汽车拥有量37 9万辆 比上年增长15 6 其中私人小汽车10 6万辆 增长51 1 12 13 四 人文环境临沂历史悠久 沂河和沭河流域的近百处细石器文化是一 二万年前的人类所创造 商朝时期 存过郯 莒 费诸方国 周灭商后 鲁国和齐国是周王朝控制东方的重要支柱 临沂地域除分属齐 鲁等国外 见于 春秋 的还有颛 阳 向 莒 郯 根牟 於馀丘 杞等国 春秋时期 见于 春秋 的有启阳 中丘 祝丘 费 防 台 东阳 武城 丘舆 向 次室 蒙 郓 堂阜 盖 艾
11、 纪障 密 鄢陵等20个 闻名的汉代帛画和 孙子兵法 孙膑兵法 竹简等 就出土在临沂市银雀山下 春秋时期的曾子 子路 战国时期的荀况 东汉珠算发明家刘洪 西汉匡衡 三国时期诸葛亮 东晋书圣王羲之 南北朝文艺批评家刘勰 唐代书法家颜真卿 颜杲卿等 都与临沂有着千丝万缕的联系 同时临沂也是著名的革命老区 抗日战争和解放战争时期 著名的沂蒙山区革命根据地 是山东华东党政军领导指挥中心 沂蒙精神 红嫂精神都给临沂的发展留下了深深烙印 14 五 城市规划及分区 规划预测2010年和2020年临沂市的城镇人口分别为493万和701万左右 城市化水平分别达到45 和60 左右 1 城市性质鲁东南地区的中心城
12、市 全国性商贸物流中心之一 历史文化名城 具有滨水特色的宜居城市 2 人口规划近期 2010年 城市人口为145万人 其中常住人口118万人 暂住人口为30万人 3 用地规划近期 2010 城市用地规模达到160平方公里 远期 2020 城市用地规模达到219平方公里4 一河五片规划临沂中心城区的空间结构提出以沂河为轴分兰山 罗庄 河东 南坊 东南五片组团的 一河五片 组团发展 的发展战略建议 一河五片规划 15 附表 市区 三区一片 城市规模及职能分工 16 B篇 住宅市场分析篇 17 临沂市房地产市场发展起步较晚 从1998年形成真正的房地产业 2000年后 市城建部门开始规范房地产市场开
13、发 清理整顿房地产市场 全年共取消28家不符合资质管理规定的房地产开发企业的开发资质 此后临沂房地产场发展迅猛 2002年全年房地产投资14亿元人民币 房屋开发施工面积达到150万平方米 而2004年全年 临沂市房地产投资达到26亿元人民币 开发施工面积250万平方米 一下子进入了高产期 2006年临沂房地产投资完成50亿元 增长37 5 其中商品房建设投资34 5亿元 增长69 7 全年商品房施工面积517 1万平米 增长58 2 竣工面积178 7万平米 增长44 5 销售面积186 7万平米 增长69 9 商品房销售额31 6亿元 增长62 2 目前临沂的房产以居住型为主导 截止到200
14、7年3月 临沂房地产开发企业完成投资 亿多元 施工面积达361万平方米 同比增长 一 市场概述 1 历史规模 18 2007年1至3月 临沂市商品房和经济适用房交易共6013套 总面积超过47万平方米 其中商品房为3765套 商品房销售总面积超过35万平方米 兰山区仍然是房屋消费的 主力军 商品房共销售2649套 占到商品房销售套数的70 一季度临沂市房屋均价为每平方米2511元 兰山区商品房平均价格达到每平米2770元 河东区平均每平方米为2122元 罗庄区平均房价最低 仅为1873元 2007年临沂市一季度新增的商品房和经济适用房总量在44万平方米左右 其中商品房新增38万平方米 19 2
15、 2007年新建 在售代表项目列表 20 3 2007年新建 在售代表项目分布图 21 4 小结 通过临沂房地产市场数据分析及宏观经济发展的背景 我们可以得出临沂房地产市场尽管起步较晚 地产项目质量参差不齐 但总体市场健康活跃 尤其通过项目分布图可以看出由于经济发展起步晚 城市化水平较低 开发 在售 在建项目主要集中于市区兰山区 郊区化发展尚未成为气候 在很长一段时间内市中心兰山区域仍然将是临沂房产市场最为活跃的区域 22 二 区域板块项目研究 房地产市场的竞争不单是楼盘间的竞争 也是板块的竞争 因其具有极强的地域性特点 一般情况下 同一区位的楼盘在户型组合 销售价格 目标客户等等特性上都较为
16、接近 通过对各个板块的分析及比较 掌握各板块的市场特征及各板块间的竞争态势和优劣对比 以便在楼盘的策划销售阶段充分发掘项目楼盘所在板块的强势优势 甚至联合同一区位的各个楼盘联合炒作本板块 借助楼盘所在板块的市场影响力和市场美誉度来刺激楼盘的销售 因此 板块分析方法是房地产调研的重要分析方法之一 23 依据决定板块划分的三大因素城市行政网路结构 区位特征 市民认知 可将临沂房地产市场划分为以下五个板块 24 1 滨河板块 a 区位划分 沂河右畔 以滨河大道为轴心 北至双岭路南至沂河路 b 概况 此板块为近期最为活跃板块 兰亭水岸 观天下花园 开元上城 外滩明珠等项目十分抢眼 板块内项目在品质 规划等方面具有一定特色 是临沂地区高档住宅集中板块 对板块的拉动效应较为明显 随着本板块社区环境的形成 后续开发的进展 以及沿河景观卖点 较多的土地储备 此板块的居住环境会得到进一步升级 板块的范围也将会不断扩张 潜力巨大 25 代表项目列表 26 c 规模分析 沂河滨河板块项目整体规模较大 在售住宅总供应量较大 其中以滨河国际的楼盘规模为最大 达50万平米 27 D 户型面积配比分析表 28 物业
