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1、二三线城市市场研究报告 20 4 8 1 宏观调控趋势 2009年下半年 各地房价不断刷新历史 创造新高 部分一线城市房价畸高 市场投机严重 房地产市场出现过热 存在泡沫的现象 在此背景下 中央果断推出调控 组合拳 严控房价过快上涨 打击投机 限制投资 鼓励自住将是2010年房地产信贷政策的主基调 一线城市受到国家重点监控 一线城市 进入深度调整期 一线城市投资投机需求一直以来占有较高比例 尤其是过去的2009年这一比例更是创下新高 而房产新政打击限制的正是此类需求 需求锐减的结果对一线城市房地产形势将形成直接打击 大幅下跌 20 4 8 2 宏观调控趋势 二 三线城市政策压力相对较小 二三线
2、城市 多数延续平稳发展态势 相对于一线城市 二三线城市房价水平相对较为合理 自住需求依然强烈 且房产投资需求刚刚有所发展 短期内房价上涨空间较大 所承受的监管压力和舆论压力也小于一线城市 同时一线城市的投资客受到新政的深重打击 必然需要转移战场 而二三线城市从房价及消费力来讲 均存在着更多的炒作机会 一线城市的投机和投资性的住房需求对政策反应极为灵敏 成交量随即大幅下挫 反观二三线城市成交相对活跃 受政策影响不大 涨跌互现 2020 4 8 3 宏观调控趋势 近期宏观调控政策 宏观调控政策密集出台 国家遏制房价决心坚定 2020 4 8 4 宏观调控趋势 金融危机余波尚在 其他产业处于恢复期
3、将影响今年国家GDP的增长指标 房地产投资增速下降 并导致固定资产投资增速下降 带来实体信贷需求的下降 房地产其他上下游关联产业降温 面对当前复杂的国际国内形势 调控产生了一系列不利影响 而且政府宏观调控的目的是遏制房价的 过快上涨 而非 上涨 因此房地产作为支柱产业的地位决定了国家不会对楼市一竿子打死与打压房价 宏观调控政策的不利影响 经济发展 通货膨胀的多重影响 持续推出严厉政策的可能性不大 不确定的社会经济形势 通货膨胀加剧 5月CPI增幅3 2 5月份70城市房价增幅12 4 存在一定的结构性上涨 频发的天灾人祸干扰经济发展 全球面临经济发展减缓形势 2020 4 8 5 二三线城市热
4、销项目案例分析 二三线城市部分楼盘热销依旧 市场需求仍待释放 二三线城市嘉兴 临安 南京 无锡等 均有楼盘逆市热销 新政对它们 集体失灵 对二三线城市来讲 优秀的楼盘 充足的亮点 良好的品牌等 仍然可以造就不尽的热销神话 市场从来不缺乏需求 缺乏的是挖掘需求的 双手 彻夜排队 雨水也无法浇灭无尽的购房热情 2020 4 8 6 二三线城市的历史机会 国家的政策支持 重点建设二三线城市 我国未来将重点加强中小城市和小城镇的发展 放宽中小城市和城镇户籍限制 提高城市规划水平 推动城市化的进程 这将有力地促进二三线城市地产的发展 城市化进程 城市化带动房地产的巨量需求 城市化的进程主要体现在房地产上
5、 而一线城市房价已经过高 二三线城市仍有较大上升空间 按照60 的城市化来算 就有2500万人口要进城 每人按35平方米的建筑面积算 未来将有8 5亿平方米的房产需求 巨量缺口需要填补 政策及城市化进程 给二三线城市带来难得历史机会 城市发展依赖政策的倾斜 宏观环境的支持 更需要适应市场的需要 在当前形势下 二三线城市面临 天时 地利 和 人和 三大要素支持 历史机遇显现 天时 地 利 二三线城市面临巨大的历史发展机遇 而企业在这样的环境下也将有更大的发展机会和空间 2020 4 8 7 二三线城市的历史机会 城市分工 产业转移促进二三线城市的发展 在当今政策的调控下 一线城市地价及人力成本的
6、提升迫使企业必须寻求新的发展空间 二三线城市承接 产业转移 必将带来新的城市发展机遇及新一轮的地产开发热潮 通货膨胀 房地产的保值功能将得到增强 2009年近10万亿元的巨量信贷意味着通胀压力已经形成 而房地产则历来是防通胀的主要手段之一 面对一线城市疯涨过后高企的房价 二三线城市适中的价格将可能吸引到更多有资金保值需求客户的青睐 城市分工及通货膨胀压力 也为二三线城市带来历史机会 城市发展依赖政策的倾斜 宏观环境的支持 更需要适应市场的需要 在当前形势下 二三线城市面临 天时 地利 和 人和 三大要素支持 历史机遇显现 人和 人和 二三线城市面临巨大的历史发展机遇 而企业在这样的环境下也将有
7、更大的发展机会和空间 2020 4 8 8 二三线市场机会所在 产品机会 二三线城市目前主要面临改善型与刚性需求机会 同时高端豪宅产品也存在发展机会 二三线城市目前主要面临两类机会 一类是基于旧城改造 新城开发和产业集群形成的投资机会 另一类是基于客户需求 高端豪宅产品提升机会 这两类机会都对房地产的发展产生举足轻重的影响 市场需求释放 城市化进程必将使更多的农村人口导入城市 结婚落户 子女入学等现实需要 促成了强大的刚性需求群体 个体随着经济实力的增强 家庭结构的改变 需要更大的空间 更优越的环境 由此产生了大量急需提升居住条件的改善型客户群体 两类群体将成为房产品消费的最真实的中坚力量 产
8、品提升空间 为二三线城市发展提供产品机会 豪宅产品提升 二三线城市房产品相对一线城市来讲 多数品质仍有待提升 而实践证明 高端豪宅产品在一线城市倍受欢迎 且增值保值性更强 随着二三线城市消费者的消费意识觉醒及经济实力的增强 对高端品质产品的需求将随着城市的发展而得到释放 相对一线超级豪宅 二三线城市需要走的路还很漫长 而在这个过程中孕育着巨大的机会 2020 4 8 9 二三线市场机会所在 投资机会 二三线城市目前主要面临旧城改造 新城开发 产业集群三大投资发展机会 旧城改造 一线城市开发逐渐饱和时 房地产投资向二三线城市的转移时机已经成熟 特别是其中心城市也面临旧城改造的压力 近年开始进入旧城改造集中期 推出的多是优质地块 潜在机会很大 新城开发 自2008年以来 众多二三线城市均不同程度地启动了新城建设 包括天津滨海新区 石家庄城中村改造 昆明旧城区改造 厦门岛外新城 杭州沿江十座新城等 充足的土地供应 给胃口庞大的开发商提供了机会 产业集群 产业集群是当今经济发展的主流之一 也是城市化的重要原因和途径 每提高1 将导致城市化提高0 37 二三线城市的产业集群化发展 将为地方经济发展提供稳定的基础并带来大量房地产客户源 城市投资价值提升 增强了二三线城市投资的可行性 把握产品提升的机会 抓住城市投资机会的同时 将有利于在二三线城市的长期稳定发展 2020 4 8 10
