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1、沈阳大潘镇住宅项目物业发展 规划设计深化报告 1 物业发展 规划设计深化 开发条件分析 外部条件 内部条件 开发价值分级 开发策略 住宅策略 配套策略 基础配套 整体规划 物业价值分配 规划布局形态 交通体系 景观体系 单体户型建议 单体形式 户型建议 售楼处建议 外部形式 内部组织 2 用地条件 土地平整利于开发 河道存在一定污染 项目用地平整 方正 无地上物 无高压线等不利因素 比较有利于开发 现有细河河道存在一定污染 而且水量较大 但企业已考虑通过河道连通 将水引出地块 未来水电不能接入市政配套 是不利因素 但周边范围大多如此 因此影响不大 可考虑通过自身配套解决 预留接口 3 区位交通
2、 通过沈盘公路联系主城与产业带 交通便捷 项目紧贴大潘镇区 在其东侧 能够轻易借势镇区的成熟氛围 用地北面紧邻沈盘公路 距张士开发区15分钟车程 距相邻的高花 彰驿两镇均在10分钟车程内 为引入产业人口创造有利条件 用地西侧有一规划路 通往规划中的小学 有一定的商业价值 沈盘公路 张士开发区 沈西工业走廊 大潘镇 25分钟 15分钟 5分钟 高花镇 彰驿镇 8分钟 4 商业店面 商业店面 往高花 周边配套 配套落后 从形象和使用上均不能满足项目所需 公安分局 大潘综合市场 金汇商城 大潘镇政府 邮局 农业银行 派出所 于洪四院 58中 文教新村 骨科医院 税务局 农村信合 书店 王铁医院 大潘
3、小学 彰驿镇 彰驿镇 项目用地 往沈阳 亟需更高水平的配套 以迎合人们不断提高的生活需求 5 用地四至 形象上应拔高与杂乱的镇区拉开差距 更有利于聚集人气 东面 南面 规划路 红线各宽60 40米 路旁为村庄待发展用地 西面 规划路 红线宽30米 路西有一规划的中小学 北面 沈盘公路 项目与镇区之间的距离并不远 吸引人气应不成问题 应该从形象上有突出的提升 与镇区杂乱的现状形成鲜明对比 成为视觉上的亮点 有利于吸引人气与商气 商业氛围渐弱 6 物业发展规划设计深化 开发条件分析 外部条件 内部条件 开发价值分级 开发策略 住宅策略 配套策略 基础配套 整体规划 物业价值分配 规划布局形态 交通
4、体系 景观体系 单体户型建议 单体形式 户型建议 售楼处建议 外部形式 内部组织 7 基本指标参考 沈阳远郊同类项目 由于短期内可预见的客户数量有限 本项目的地块指标条件宜选择较为稳健的策略 以参照沈阳远郊同类项目为主 降低市场风险 8 基本指标分析 占地规模 项目属于本地大型楼盘 容积率 受到用地区位条件限制 建议容积率不宜超过同类项目的范围 容积率1 5比较有利于不同物业类型的搭配 规划设计的弹性较大 物业类型 结合项目发展的定位 建议采用混合多样的物业类型搭配 多层为主 少量情景洋房 小高层 9 退缩范围东 南 西面 无要求 建议均退规划道路红线5m 与周边环境区隔 北面 退规划道路红线
5、20m 北侧过境公路车流量大 污噪影响严重 建议强化植栽 通过多层次综合绿化和水景分隔内外 同时结合商业 利于提升项目形象 用地条件分析 20米 5米 5米 5米 10 物业发展规划设计深化 开发条件分析 外部条件 内部条件 开发价值分级 开发策略 住宅策略 配套策略 基础配套 整体规划 物业价值分配 规划布局形态 交通体系 景观体系 单体户型建议 单体形式 户型建议 售楼处建议 外部形式 内部组织 11 综合开发价值分析 景观价值 细河河道 项目周边并无十分突出的景观资源 细河河道存在污染 水量较大 应尽量弱化其影响 已经计划通过河道连通将河道引出项目地块 但细河留下的河道加以改造 仍可作为
6、景观加以利用 则地块内便具有了一个景观的提升亮点 12 综合开发价值分析 噪音干扰 沈盘公路 项目主要的临街展面 但也是最主要的噪音污染源 往来过境交通流量大 车速快 噪音污染严重 其余三面也都有道路规划 但从大盘镇的形态发展观察 未来的噪音影响并不大 本项目以住宅为主 对噪音干扰的抗性较强 应尽可能采取措施规避与化解 污噪干扰区域 沈盘公路 13 综合开发价值分析 商业价值 北侧 临沈盘公路 是镇内主要的空间轴线 各种商业与配套都集中分布于沈盘公路两侧 因此商业价值最高 西侧 西侧规划有学校 未来将成为特定客户集中出入的区域 商业发展的价值也比较高 东 南侧 也有规划道路 但未来缺乏人流的吸
7、引力 商业价值次高 中部轴线 结合规划考虑设置社区内部道路 并安排出入口 则发展配套商业也有一定机会 属次高商业价值 沈盘公路 学校 商业价值次高 商业价值较高 商业价值最高 商业价值次高 14 考虑因素 景观价值 地块综合开发价值分级 考虑因素 道路污噪 污噪干扰区域 沈盘公路 细河流域 考虑因素 商业价值 商业价值最高 沈盘公路 学校 A B C D 综合评定 C最佳 商业价值次高 商业价值较高 15 物业发展规划设计深化 开发条件分析 外部条件 内部条件 开发价值分级 开发策略 住宅策略 配套策略 基础配套 整体规划 物业价值分配 规划布局形态 交通体系 景观体系 单体户型建议 单体形式
8、 户型建议 售楼处建议 外部形式 内部组织 16 项目开发时序易于判断 建议 小步快走 滚动开发 项目北侧靠近沈盘公路 开发时序思考较为清晰 应从北向南逐步开发 考虑到企业首次介入地产开发 资金储备并不丰厚 因此建议采用 小组团 规划思路 小步快走 滚动开发 这样有利于企业根据资金与市场情况灵活调整分期开发策略 以及各期开发量 17 分期开发依据 市场开发 销售周期规律 住宅开发建议分为5 6期 小组团快节奏滚动开发 市场反馈常规住宅项目年消化量约为7万 本项目总建筑面积38万 则建议分为5 6期 每期占地63 76亩 开发 各期相对独立 进一步建议每期细分为2 3个组团 每半年滚动开发 有利
9、于以较小的资金量启动项目 灵活策略 小组团开发有利于根据市场情况调整产品 增强项目在长期开发过程中的应变能力 18 首期选点条件 首期选点建议A区 占地规模约6 3万 约95亩 交通便利 便于交通往来 具有明显的客户导向性 形象展示 宜临近马路 选取人流密集 气氛浓厚的区域 便于展示项目的规模特性 树立项目形象 接近成熟区域 可承接镇区人气 用地价值 综合用地价值一般 避免透支良好的用地资源价值 首期宜选择地块西北部分 A B C D 19 开发次序思路一 A C B D发展轨迹 首期 启动区 略 见前述 A区 迅速提升产品形态 以较高姿态占据市场高位 但受区域成熟度限制 资源价值未能最大限度
10、地释放 C区 不同类型产品 不同价值卖点相互交错 搭配推出 6期 用地开发次序 思路一 20 开发次序思路二 A B C D发展轨迹 首期 启动区 略 见前述 A区 首期 项目有利资源押后释放 有利于资源价值最大化 6期 4 5期 用地开发次序 思路二 21 优势 项目整体成熟快 开发时序符合市场发展规律 后期产品可整体提升 劣势 差异化产品集中于后期 对销售存在一定压力 优选开发时序建议 优势 不同物业交叉开发 市场价值分布平均 价格稳步提高 劣势 市场需要培育 推出差异化产品接受程度未必有利 价格提升空间较小 开发要点 关键 整盘都应坚持高性价比原则 保证销售量优先与保证销售价格 应把握每
11、个开发阶段的价值核心 使其最大化 开发初期突出品牌与题材 中期展示景观与配套优势 后期强调社区完善和成熟 A B C D 用地开发次序 优选建议 22 用地开发次序比选 结合项目定位与市场 本项目首先需要解决资金滚动的问题 进而解决可持续销售的问题 需要将客户尽最大可能吸纳到项目 因此本项目首先要保证对村镇周边客户的强势吸引力 品质的提升居于第二位 从客户的需求出发 思路二更有利于项目前期的销售回款 而随着企业能力的提升 改造产品也将更加具有可行性 23 用地开发次序 推导大块格局定位 从市场与企业开发要求出发确定开发次序 结合项目地块资源条件 未来发展将可形成两个大块格局定位 A B地块首先
12、开发 以吸收周边拆迁客户为目标 地块内亦缺乏突出的提升亮点 产品开发应坚持稳健 性价比策略 C D地块压后开发 时序压后 深入腹地 整块相连 内有河道可提升景观 则考虑将差异化产品布置其中 整体抬高定位 24 物业发展规划设计深化 开发条件分析 外部条件 内部条件 开发价值分级 开发策略 住宅策略 配套策略 基础配套 整体规划 物业价值分配 规划布局形态 交通体系 景观体系 单体户型建议 单体形式 户型建议 售楼处建议 外部形式 内部组织 25 配套开发的设置建议 目前客户最需要的生活配套 换图 超市 商业街 餐饮 娱乐 以上几类配套 项目可通过商业街的规划 在未来实现销售 医疗 银行 邮政
13、较为集中的配套设施要求 如能提前招商 定向建设 则不仅提高配套 也可扩大商业销售面积 否则 建议暂时放弃 幼儿园 小学 中学 幼儿园可在规划当中一并考虑 作为提升项目品质的配套设施 小学 中学项目附近已有配套 不需额外提供 2020 4 7 26 商业配套开发 指标测算 用地宜商条件研判 商业规模粗算 根据郊区大盘的操作经验 按照人均0 7 的商业面积进行规模测算 总建筑面积宜在8900 左右 2020 4 7 27 商业配套开发 用地条件安排 尽量多做沿街商铺 市场基础 周边乡镇有大量失地农民闲居家中 拆迁补偿又提供了一定的资金基础 因此周边住宅项目的沿街商铺销售情况普遍较好 商用物业分配
14、位置 商业价值最高 考虑尽量放大商铺体量 设计现代感形象商业街 如能定向建设 可安排部分集中体 位置 通往学校的人流带来商机 可安排沿街商业 位置 东 南面规划路 社区内部道路 未来也会有一定人流 宜布置与生活密切相关的小商业 2020 4 7 28 商业配套开发 商业业态及开发建议 经营项目沿沈盘公路 辐射周边的中小型商业 主力店 餐饮 沿另三面规划路 服务社区的小商业 服务业 洗衣店 理发店 杂货店等 开发建议沿沈盘公路 利用裙房布置2层商业 建议开间8 10m 进深12 18m 单间商铺面积约100 200 沿另三面规划路 布置单层商铺 建议开间3 5m 进深6 10m 首层5 6m高
15、预留夹层 2020 4 7 29 形象定位城市化商业形象创造城市生活体验感中小型集中商业 超市 餐饮 形象建议体量要有一定规模 形象要具有标志性 形成镇区的新兴商业中心建筑立面简洁大气 体现城市感与时尚感沿街小商业形象建议休闲的商业街区氛围舒适的感官享受与亲切的尺度 商业配套开发 定位与形象建议 集中商业 集中商业 社区商业 社区商业 社区商业 2020 4 7 30 会所配套开发 选点与规模建议 会所设置 建议设置双会所项目总体规模较大 中后期将出现定位的明显提升 对配套要求不同 结合商业规划与配套规划考虑未来用途 会所 选点 规模建议 1500 结合景观规划布置 入口商业景观与社区景观的转
16、换节点 景观规划参后 提升社区入口形象 建筑设计漂亮又可以成为 景中之景 结合社区入口商业规划 与商业街整体融为一体 商业街建议参后 销售期可作为高形象的销售中心 未来则可出售用于经营 会所 选点 规模建议 3000 提升中后期项目定位 可考虑重新布置售楼中心 未来与物业用房 老年活动中心 幼儿园相结合 2020 4 7 31 形象定位反映整个社区的原生态形象 以健康 自然为主题 并成为社区的风景线结合中心水景布置 营造自然健康的公共开放环境 会所配套开发 形象建议 2020 4 7 32 会所配套开发 功能设置 会所 2020 4 7 33 配套开发 幼儿园 选点建议 与会所 相结合 规模建议 根据指标要求 本项目应设建筑面积共计2700 的幼儿园 根据实际经营与我们的实践经验 建议本项目设1个建筑面积约1900 的8班幼儿园 不足规划指标部分面积 通过补交配套建设费解决 开发建议 设于中后期开发 有利于企业根据资金情况 客户需求进行适当调整 选点原则 避开交通流量大的路口 位于可达性较强的位置 如主要入口附近 尽量与公共建筑较集中的区域结合 形成连片的公共区域 会所 幼儿园结合会所
