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1、最高院关于房屋租赁合同纠纷的司法解释问题一：第一种情况：出租人知道承租人擅自转租，未予制止的视为同意转租。第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。【解读】合同法第224条规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。为督促出租人及时行使合同解除权，维护交易的稳定性，本条将出租人知道或者应当知道承租人转租，但在6个月内未提出异议的，推定为出租人同意转租。该6个月期限的性质为除斥期间，不适用诉讼时效关于中断与中止、延长的
2、规定。承租人未经出租人同意的转租行为，在效力上属无效行为，出租人既可起诉要求确认转租合同无效，亦可行使合同解除权。出租人解除合同后，承租人丧失租赁权，转租合同也因其赖以存在的基础不复存在而归于终止，善意的次承租人（订立转租合同时不知道也不应当知道承租人未经出租人同意转租）可以要求承租人赔偿损失。为保护次承租人的利益，承租人拖欠租金违约的，次承租人可以代付租金、违约金来阻止出租人的解除权。第十七条因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可
3、以折抵租金或者向承租人追偿。合同法第227条规定，承租人无正当理由不支付或迟延支付租金的，出租人经催告后可以解除合同。在转租合同有效的场合，若出租人因承租人不支付或迟延支付租金而行使合同解除权时，次承租人可以代偿请求权抗辩出租人的合同解除权。第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。【解读】适用本条应注意如下几个问题：（1）群租，可分为自主群租和他主群租两种，自主群租即房屋所有人将房屋出租给多个承租人，他主群租一般表现为房屋中介与“二房东”将房屋出租给多个承租人，后者属于本条的转租行
4、为。（2）再转租、多手转租行为符合转租的法律特征，应适用本条规定。承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建危及房屋安全出租人受到损害时，出租人即业主有权解除合同，并随时要求承租人恢复原状，不受任何期限限制，法律依据：租赁合同司法解释第七条承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。合同法第二百一十九条承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。问题二相邻关系民法通则第83条规定：“不动产的相邻各方 ，应当按照
5、有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系，给邻方造成妨碍或损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。”物权法第七章规定： 第七章 相邻关系 第八十四条 不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。 相邻关系第八十五条 法律、法规对处理相邻关系有规定的，依照其规定；法律、法规没有规定的，可以按照当地习惯。 第八十六条 不动产权利人应当为相邻权利人用水、排水提供必要的便利。 对自然流水的利用，应当在不动产的相邻权利人之间合理分配。对自然流水的排放，应当尊重自然流向。 第八十七条 不动产权利人对
6、相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利。 第八十八条 不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物的，该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利。 第八十九条 建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。 第九十条 不动产权利人不得违反国家规定弃置固体废物，排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质。 第九十一条 不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动产的安全。 第九十二条 不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对
7、相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿。民通意见：相邻关系：102、处理相邻房屋滴水纠纷时，对有过错的一方造成他方损害的，应当责令其排除妨碍、赔偿损失。问题三：物业公摊问题：群租侵害了邻居啥权利：物权法：第六章业主的建筑物区分所有权第七十一条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。第七十九条建筑物及其
8、附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。第八十三条业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。最高法关于审理建筑物区分所有权纠纷案件的司法解释第三条除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物
9、的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。问题四、房屋失火对邻居的损失赔偿责任，业主的责任，承租人既二房东的责任，次承租人的责任侵权责任法第二十一条侵权行为危及他人人身、财产安全的，被侵权人可以请求侵权人承担停止侵害、排除妨碍、消除危险等侵权责任。物件损害责任第八十五条建筑物、构筑物或者其他设
10、施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。所有人、管理人或者使用人赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿。中华人民共和国侵权责任法司法解释第十一章 物件损害责任第一百二十五条 【建筑物等设施及其悬挂物搁置物脱落、坠落致害责任的其他责任人】侵权责任法第八十五条规定的“其他责任人”，是指建筑物等设施的所有人、管理人或者使用人之外的，对损害发生负有责任的第三人。建筑物等设施及其悬挂物、搁置物脱落、坠落致人损害，所有人、管理人或者使用人丧失赔偿能力，无法承担侵权责任的，被侵权人可以直接向对此负有责任的“其他责任人”请求赔偿。
11、第一百二十六条 【建筑物等设施及其悬挂物搁置物损害责任人的不真正连带责任】建筑物、构筑物或其他设施的所有人、管理人或使用人与搁置物、悬挂物的所有人、管理人或使用人不是同一人的，被侵权人可以请求其中的任何人一方承担赔偿责任。承担责任的一方对于其他应当承担最终责任的所有人、管理人或者使用人享有追偿权。第一百二十七条 【建筑物等设施倒塌损害责任的建造缺陷】侵权责任法第八十六条第一款规定的建筑物等设施因建造缺陷倒塌造成他人损害，不是因建筑单位或施工单位责任造成的，建设单位和施工单位应当先承担赔偿责任的，其承担责任之后，有权向其他责任人追偿。建设单位和施工单位没有能力承担侵权责任，其他责任人对此应当承担
12、侵权责任的，被侵权人可以直接向其他责任人请求承担赔偿责任。该款规定的“其他责任人”，是指建设单位和施工单位以外的设计单位、勘测单位、监理单位以及其他有关单位等第三人。第一百二十八条 【建筑物等设施倒塌损害责任的管理缺陷】侵权责任法第八十六条第二款规定的是建筑物等设施倒塌致人损害的管理缺陷。该款规定的其他责任人，是指建筑物的所有人、管理人或者使用人。因管理缺陷致使建筑物等设施倒塌损害，所有人、管理人或者使用人承担责任的，依照本司法解释前条第一款的规定承担责任。第一百二十九条 【建筑物抛掷物、坠落物的加害人不明的补偿责任的适用】侵权责任法第八十七条规定建筑物抛掷物、坠落物加害人不明的补偿责任，不是
13、过错责任，应当适用侵权责任法第二十四条规定确定。具有以下情形之一的，可以认定为该条规定的“能够证明自己不是加害人”：(一)损害发生时，证明人不在该建筑物之中;(二)损害发生时，证明人所处建筑物位置无法实施该特定行为;(三)证明人无法完成该行为;(四)证明人实际没有致损之物。第一百三十条 【建筑物抛掷物、坠落物损害责任的补偿责任】“可能加害的建筑物使用人”依照侵权责任法第八十七条规定承担的补偿责任，为按份责任，而不是连带责任。“可能加害的建筑物使用人”，是指实际使用该建筑物的所有人、管理人或者使用人。第一百三十一条 【补偿责任的范围】依照侵权责任法第八十七条规定确定的补偿责任，以不超过被害人实际
14、损失的50%为限。第一百三十二条 【有关单位或个人的理解】侵权责任法第八十九条规定的“有关单位或个人”，是指堆放人、倾倒人、遗撒人，以及对公共道路负有管理职责的法人或者自然人。对公共道路负有管理职责的法人或者自然人承担了赔偿责任后，对于应当承担侵权责任的堆放人、倾倒人或者遗撒人可以行使追偿权。噪声扰民是侵犯相邻权：相邻权指不动产的所有人或使用人在处理相邻关系时所享有的权利。具体来说，在相互毗邻的不动产的所有人或者使用人之间，任何一方为了合理行使其所有权或使用权，享有要求其他相邻方提供便利或是接受一定限制的权利。相邻权实质上是对所有权的限制和延伸。当相邻不动产使用人对其不动产的使用造成对邻人的妨
15、害(包括危险)时，其邻人有权予以排除。“免受相邻不动产的妨害”是不动产所有权的当然内容。于是擅自改变房屋构造，拆除墙体开凿窗户，危及了房屋的安全，楼上邻居朱某将汪某诉至法院建筑物区分所有权包括专有部分所有权和共有部分所有权，专有部分所有权与一般所有权并无不同，所有人在行使专有部分的权利时，不得妨碍建筑物的正常使用以及其他建筑物区分所有权人的共同利益；共有部分所有权是区分所有建筑物及附属物的共同部分，包括建筑物的支柱、屋顶、外墙等基本结构部分，以及建筑物的楼梯、走廊、电梯、自来水管、贮水塔、消防设备、大门等公用部分。公用走廊，属于典型的建筑物区分所有权中共有部分。群租房把房屋做成隔断房，损害谁的权利：城市异产毗连房屋管理规定（1989年11月21日建设部令第5号发布，2001年8月15日根据建设部关于修改城市异产毗连房屋管理规定的决定修正）第二条本规定适用于城市（指直辖市、市、建制镇，下同）内的异产毗连房屋。本规定所称异产毗连房屋，系指结构相连或具有共有、共用设备和附属建筑，而为不同所有人所有的房屋。第三条异产毗连房屋的所有人按照城市房地产行政主管部门核发的所有权证规定
