《商业地产法律实务和法律风险防范讲课资料》由会员分享，可在线阅读，更多相关《商业地产法律实务和法律风险防范讲课资料（75页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、商业地产法律实务和法律风险防范 上海市 律师事务所 主题内容 商业地产概述商业地产开发 经营法律实务和风险防范商业地产相关税收商业地产融资之轻资产发展模式几种特殊形态的商业地产介绍 养老和酒店地产 截止2011年底 中国开业的购物中心总量达到2 812家 累计商业建筑面积1 77亿平方米 预计2012年和2013年 中国购物中心年新增商业建筑面积将分别超过3 500万平方米和4 400万平方米 到2013年底 中国购物中心累计存量高达2 5亿平方米 德勤报告 房地产市场的细分 土地市场 建设市场 销售市场 金融市场和运营管理市场广义商业地产的形态包括 用于各种零售 批发 餐饮 娱乐 健身 休闲
2、等经营用途的房地产形式 表现形式上包括购物中心 大卖场 写字楼 酒店旅馆 综合体等 什么是商业地产 中国商业地产的发展阶段 商业地产的法律风险点 商业地产的开发模式 商业地产是 以持续经营为基础的 以实现物业租金的持续增长及物业增值为目标的商业形态 物业形态和长期投资性投资产品 商业地产要素 规划 设计 功能定位 地产 管理 品牌 专业人才 商业 资本运作 金融 什么是商业地产 中国商业地产的发展阶段 商业地产的法律风险点 商业地产的开发模式 商业地产与住宅房地产的关系 什么是商业地产 中国商业地产的发展阶段 商业地产的法律风险点 商业地产的开发模式 商业地产与工业 产业地产 的关系 什么是商
3、业地产 中国商业地产的发展阶段 商业地产的法律风险点 商业地产的开发模式 商业地产与工业地产的界限越来越模糊案例 卓尔发展旗下的武汉汉口北项目 土地性质是工业用地 却作为产权式商铺销售 其上盖建筑还能办理分割到户的土地证 第一财经日报 工业项目所需行政办公及生活服务设施用地面积不得超过工业项目总用地面积的7 工业园区开发办公楼项目比比皆是 上海规定 不得将宗地分割办理登记 产业园区房屋应以幢为基本单元办理登记 产业园区中同宗土地房屋进行转让时 不得分宗 分幢 分层 分套 分间办理转移登记 地方性政策 如 退二进三 什么是商业地产 中国商业地产的发展阶段 商业地产的法律风险点 商业地产的开发模式
4、 什么是商业地产 中国商业地产的发展阶段 商业地产的法律风险点 商业地产的开发模式 招商难 运营难 以及盲目投资 重复建设等问题和风险的集聚 电子商务对商业地产带来颠覆 带动仓储 物流 体验式消费模式的升级需求 地产与商业零售的结合 什么是商业地产 中国商业地产的发展阶段 商业地产的法律风险点 商业地产的开发模式 什么是商业地产 中国商业地产的发展阶段 商业地产的法律风险点 商业地产的开发模式 商业地产规划 建设中的法律风险商业地产经营管理中的法律风险商业地产销售法律风险商业地产融资法律风险商业地产税收法律风险商业地产合作 交易过程中的法律风险 什么是商业地产 中国商业地产的发展阶段 商业地产
5、的法律风险点 商业地产的开发模式 二 商业地产开发经营法律实务和风险防范 1 土地竞拍 a 联合体拿地 抱团缓解单个主体的资金压力 避免竞价抬高地价 优势互补及分摊风险 法律风险 项目公司的风险 土地款支付违约风险 股权转让中的纠纷 管理模式 理念上的冲突 土地使用权取得与转让 规划与招商 商业地产销售 商业地产租赁 商业地产管理 案例 复星国际因主张其在上海外滩8 1 地王 地块项目中的50 股权的优先购买权 将SOHO中国及相关交易企业告上法庭 土地使用权取得与转让 规划与招商 商业地产销售 商业地产租赁 商业地产管理 海之门 项目 公司 证大五道口 绿城嘉和 绿升城合 复星 证大置业 S
6、OHO 中国 50 10 40 100 100 100 股权转让 50 b 招拍挂出让方式的政策利用空间 量身定制竞买人的主体资格 设置严格的开发条件 设定有倾向性的评分标准 土地使用权取得与转让 规划与招商 商业地产销售 商业地产租赁 商业地产管理 2 土地分层出让 法律 物权法 人民防空法 部门规章 招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定 城市地下空间开发利用管理规定 地方立法 深圳市 城市地下空间使用条例 上海市城市地下空间建设用地审批和房地产登记试行规定 等 立法较滞后 涉及使用权的界定 设定 登记公示制度 权利冲突协调等方面的法律问题 土地使用权取得与转让 规划与招商 商业地产销售
7、商业地产租赁 商业地产管理 地方实践 深圳2005年起开始土地分层出让 上海2006年出台 上海市城市地下空间建设用地审批和房地产登记试行规定 案例 深圳地铁前海湾车辆段上盖物业分层出让 2008年 空间上分四个层次 第一层 地下空间 是地铁运行线 第二层 地上0 9米部分 是车辆段用房 第三层地上9 15米 为交通转换层 第四层 15米以上部分 为地铁上盖 综合体 保障房 第一层划拨供地 第二 三层协议出让 第四层挂牌 分三宗不同用途的土地 土地使用权取得与转让 规划与招商 商业地产销售 商业地产租赁 商业地产管理 1 集体土地的规划利用 集体建设用地根据地方规定可以流转 可以租赁集体土地上
8、的房屋 产业升级中对工业用地的利用 进行商品房地产开发建设和住宅建设有限制 需要注意 1 是否取得村民会议的表决 2 如何办理土地登记 3 是否需招拍挂 流程 4 租赁年限的限制 可以超过20年 需要注意 1 是否可以利用地方产业政策 2 是否需要变更用途 补缴地价款 3 是否需招拍挂 4 是否符合土地利用总体规划 土地使用权取得与转让 规划与招商 商业地产销售 商业地产租赁 商业地产管理 2 商业网店规划 法律依据 1 中华人民共和国城乡规划法 2 商务部 城市商业网点规划编制规范 商建发 2004 180号 3 商务部办公厅关于做好县级城市商业网点规划工作的通知 商建字 2007 109号
9、 4 零售业态分类 GB T18106 2004 5 城市居住区规划设计规范 GB50180 93 6 中心城市总体规划 200 2020 等 业态涉及如 特色商业街规划 大中型零售网点规划 商品交易 批发 市场规划 农贸市场规划 景区商业规划 物流基地规划等 尚未出台 城市商业网点规划条例 或 商业大店法 大型商业网店听证制度在有些地方实践 土地使用权取得与转让 规划与招商 商业地产销售 商业地产租赁 商业地产管理 3 施工过程中的风险及其管理 招投标管理 合同管理 施工管理 工程结算 土地使用权取得与转让 规划与招商 商业地产销售 商业地产租赁 商业地产管理 4 委托招商的法律风险 委托合
10、同中代理权限的设定越权代理 代理权终止 表见代理 转委托 招商目标 预期的设定和考察方式 保密义务 与开发商 物业公司的配合义务 违约解约责任委托顾问开始向商业策划 招商 销售代理 市场运营 资本运作全产业链服务模式发展 由委托人角色转变为管理者加小股东 土地使用权取得与转让 规划与招商 商业地产销售 商业地产租赁 商业地产管理 1 租赁合同效力的风险控制 未取得房屋权属证书对租赁合同的影响一般观点 房屋权属证书不影响租赁合同效力根据 最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 以是否取得建设工程规划许可证为判断标准 未办理消防验收手续对租赁合同效力的影响 土地使用
11、权取得与转让 规划与招商 商业地产销售 商业地产租赁 商业地产管理 租赁合同备案的效力 预租合同的效力房屋预租 一般以取得预售许可证为前提 如 上海市房屋租赁条例 土地使用权取得与转让 规划与招商 商业地产销售 商业地产租赁 商业地产管理 2 买卖不破租赁 原则限制适用的情形 1 处理抵押权和租赁权的关系订立抵押合同前抵押财产已出租的 原租赁关系不受该抵押权的影响 2 执行中存在不适用 买卖破租赁 的情况 3 已经被法院查封的财产出租的 不适用买卖不破租赁的原则 4 破产财产处理过程中不适用 买卖不破租赁 土地使用权取得与转让 规划与招商 商业地产销售 商业地产租赁 商业地产管理 如何规避风险
12、 1 抵押权设立后抵押财产出租的 该租赁关系不得对抗已登记的抵押权 承租人应对办法 A 业主提供担保B 抵押权人承诺函C 合同条款保障 2 从承租人角度出发 做好尽职调查 合理设计合同条款 3 从出租人角度出发 充分披露 避免合同瑕疵 土地使用权取得与转让 规划与招商 商业地产销售 商业地产租赁 商业地产管理 1 售后包租的法律风险 商品房销售管理办法 房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房 也不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房 风险点 按期交房 顺利招商固定收益vs 收益与风险共享处理好开发商 经营管理公司 业主 租户等各方法律关系第三方担保的可操
13、作性 土地使用权取得与转让 商业地产规划 商业地产销售 商业地产租赁 商业地产管理 2 注意商业地产销售中的禁止性规定 如 禁止销售的物业 如地下商业 部分地区的产权式酒店 北京在2010年5月发文禁止酒店类项目分层 分套 间 销售 基本禁止了新开发的产权式酒店项目 有些土地出让合同或房地产买卖合同中约定在一定年限内不得转让 土地使用权取得与转让 规划与招商 商业地产销售 商业地产租赁 商业地产管理 3 限外令 土地使用权取得与转让 规划与招商 商业地产销售 商业地产租赁 商业地产管理 外商投资产业目录中的规定 2011年 土地使用权取得与转让 规划与招商 商业地产销售 商业地产租赁 商业地产
14、管理 1 建筑物区分所有权问题 物权法 和 最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件 土地使用权取得与转让 规划与招商 商业地产销售 商业地产租赁 商业地产管理 土地使用权取得与转让 规划与招商 商业地产销售 商业地产租赁 商业地产管理 2 建筑物区分所有权问题 土地使用权取得与转让 规划与招商 商业地产销售 商业地产租赁 商业地产管理 3 业主委员会 商业物业成立业委会的必要性 委托物业管理公司 管理停车场 广告牌等公共空间 管理物业收益 监督商家和租户的行为 商用物业成立业委会的条件 已交付使用50 或满足地方规定 业委会表决机制 双过半 或2 3 原则 避免业委会与物业公司对抗 土地
15、使用权取得与转让 规划与招商 商业地产销售 商业地产租赁 商业地产管理 4 商业保险 财产一切险承保范围是保险单明细表中列明的保险财产因自然灾害或意外事故造成的直接物质损坏或灭失 既包括由于自然灾害造成的损失 也承保由于意外以及员工操作不当的损失 还可扩展到盗窃 罢工 暴动等风险造成的损失 可将租金收入列入承保范围 公众责任险即从事生产 经营或其他活动中 由于意外事故造成第三者人身伤亡或财产的直接损毁 依法应由被保险人支付的赔偿金额 物业管理责任险物业公司因管理或从业管理过程中的疏忽或过失造成第三者人身伤亡或财产损失 控制如公众场所中的第三者责任 电梯扶梯责任 游泳池责任 广告牌责任以及停车场
16、责任等 土地使用权取得与转让 规划与招商 商业地产销售 商业地产租赁 商业地产管理 三 商业地产相关税收 一 商业地产取得阶段的税收 二 商业地产出租经营期间的税收 三 商业地产出售期间的税收 四 税收风险 土地增值税预缴和清算 房产税 计税基础 停车场 离岸交易的避税 a 两头在外的非居民企业间交易 b 间接转让公司股权 完全境外 四 商业地产融资之轻资产发展模式 一 商业地产主要融资渠道比较 二 商业地产轻资产发展趋势 商业地产价值空间由四部分组成 基础收益率 20 商业模式溢价 20 金融模式溢价 50 和经营能力溢价 10 信托 基金 REITs的全产业链模式 嘉德 万通 金地等企业均遵循此模式案例 万通地产全资子公司与华润深国投信托有限公司全资子公司各出资250万元成立万通深国投 深圳 股权投资基金管理有限公司 该公司作为万通核心成长股权投资基金普通合伙人 同时认购400万元基金份额 此外 华润深国投信托有限公司发行信托计划募集资金3 5亿元 以及万通地产出资1860万元 分别作为有限合伙人加入基金 二 商业地产轻资产发展趋势 拿地前引入战略投资伙伴实现股权合作 在出租率与租
