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1、核准通过 归档资料 未经允许 请勿外传 東嶺阳光城東嶺阳光城 项目可行性 研 究 报 告 9JWKffwvG tYM Jg另外 还特设入户空中私家花园 价格定价二期开盘价格在 4900 元 平方米 现 5100 元 平方米 销售情况销售情况很好 二期在 05 年排号销售 现已销售 98 左右 三期将 在明年推出 4 蓝波湾新添卫城 蓝波湾新添卫城 项目楼盘综合情况 地理位置乌当区新添大道北段 99 号 楼盘情况项目总建筑面积为 30 万平方米 2 万平方米的水岸山林 绿化率 达到 38 分为三期开发 一期新天卫城红景街区 主要为商业和 多层房 二期蓝景街区主要为高层房 三期为别墅 户型特点整体
2、户型偏大 一期最小户型为 108 平方米 二期户型最小户型为 138 平方米 最大 240 平方米 价格定价现二期均价为 4500 元 平方米 销售情况销售情况较好 去年一期已销售完毕 二期 8 月 23 日开盘 5 5 龙砚东山 龙砚东山 项目楼盘综合情况 地理位置 本小区位于东山半山 扶风山风景区内 区内东山楼霞胜景 东山 公园 阳明祠人文 生态前年传承 被阳明山 扶风山 仙鹤山三 山环抱的生态园林住宅小区 楼盘情况 建筑面积 41314 00 米 2 占地面积 27880 00 米2 684 套 车位 个数 210 个 绿 化 率 40 00 容 积 率 1 80 开盘时间 2007 9
3、 28 入住时间 2008 8 31 11 1 的小高层和 6 楼多层 户型特点户型从 95 238 平方米 23 种户型 价格定价住宅均价 4600 00 元 米 2 住宅起价 4300 00 元 米2 销售情况一期 9 月推出 共 331 套房源 现已销售 153 套 三 目标客户群定位三 目标客户群定位 1 1 目标客群特征 目标客群特征 1 分布区域 主流客户群分布于市区两城区 他们有强烈的老城中心生活情结 2 购买目的 居住自用为主 投资物业升值为辅 3 年龄 约为 35 岁 45 岁 4 购买力 主力消费群购买力在 28 万 40 万元左右 5 职业类型 民营企业的高级白领及中高管
4、理层 从事商业 创业成功的中 高管理者 企事业单位的领导层及专业人士 私营企业主 政府部门的公务员 在重庆做生意的省内地 州 市以及省外成功人士 2 2 客户背景 事业观点 生活态度客户背景 事业观点 生活态度 受过高等教育 有高等职业 具开放性及创新思维 有强烈的老城中心生活情 结 弃远求近 对居家的选择 有自己的主张 需要良好的人文与居住环境 要稳 定感 要归属感 有时代气息 3 3 选购本项目的动机 选购本项目的动机 1 认同本项目的独特性 注重居住环境品味及文化格调 2 认同本项目的区域优势 3 认同本产品规划设计功能并追崇本项目的环境营造和文化基调等 4 项目附加值优于区域内其他项目
5、 5 为本项目性能价格比所吸引 4 4 购买行为特征 购买行为特征 1 主要目标客户属于事业成功人士 他们共同的特点是对前途充满信心 工作紧 张繁忙 生活节奏快捷且充实 没有太多时间进行仔细的调查比较 2 经济实力也使其不特别斤斤计较 因此销售现场 环境绿化 工地包装及广告 宣传等方面的精心设计和营造对激起客户的购买欲的影响至关重要 3 目标客户的知识层次较高 预计购买过程中将有较多的房地产专业人士介入 因此对销售员的要求将会更高 4 目标客户对物业的评价将不单纯是依据位置 交通 平面 社区配置等物理因 素进行简单评判 而会将精神层次上的感性因素加入到购买评价中 因此销售中品 味和格调的营造与
6、酝酿 尤其是对物业管理服务意识的早期展现 将会使其产生更 强烈的购买欲望 综上所诉综上所诉结论 结论 他们代表是当今社会中的精英 他们代表是当今社会中的精英 他们事业有成 游历甚广 大部分是靠自己的努 力而积累起财富 从表面上看 除了平时的住所外 还会有别的的房产 他们拥有私家还会有别的的房产 他们拥有私家 车 车 他们的居家消费完全是个人行为 是为了发掘合适自己的生活方式 他们的居家消费完全是个人行为 是为了发掘合适自己的生活方式 所以他们识得品牌 欣赏经典 但排斥奢华 而且也不十分关注流行 他们以适合于自己的方式生活 这种 方式往往使他们看上去更为独特 他们是整个社会的中流砥柱 他们的家居
7、态度是 舒舒 适 稳定 要能显示自己的实力与品位 他们更看重家的意义 适 稳定 要能显示自己的实力与品位 他们更看重家的意义 因为在家中可以完成自 己在外面不能释放的梦想 他们把家当作是一个自己可以实现的梦想 而且从他们的家 中往往就能将这个人看出个端倪 正是基于目标消费者这样的心理特征 所以本项目客户群定位在追求文化品位和资所以本项目客户群定位在追求文化品位和资 产阶级生活情调产阶级生活情调 新中产阶层新中产阶层 四 项目营销定位四 项目营销定位 1 1 项目 项目 SWOTSWOT 分析分析 优势 优势 StrengthsStrengths 地处市区东山片区 周边配套便利完善 实验三中 师
8、大附中 省医等 一应俱全 周边生活氛便利 项目距离市中心近 出行交通方便 有多辆公交车往返 产品单体通过多次省外考察学习 已研发出并有许多创新之处 产品独享的优越的地理位置优势 景观资源丰富 劣势 劣势 WeaknessesWeaknesses 项目片区居住环境差 生活阶层低 直接影响到本项目的商业物业形象 的提升 市政设施严重滞后 片区整体形象破旧 道路设施落后 交通容易阻塞 尤其是东山路 仙鹤路 机会 机会 OpportunitiesOpportunities 重庆旧城东扩改造的市政规划正在实施中 并且以世纪中天为龙头的房开 企业对东山局部开发正发挥重要重用 从而带动区域人气和商业氛围 1
9、 条东山支线仙鹤路和 1 条主线东山路的改造工程 尤其是东山路通往水 东路的贯通将提升本项目的地段商业价值和居住价值 占地 3 1 公顷的东山文化广场和东山风景景区将美化片区形象 威胁 威胁 ThreatsThreats 项目所处商圈相对独立与闭塞 项目的辐射力较弱 由于长期缺乏中高档消费场所 区内人群的消费习惯倾向于区外消费 2 项目主题定位项目主题定位 演绎生活的一种高度 享受城市第一缕阳光演绎生活的一种高度 享受城市第一缕阳光 3 项目案名项目案名 以描述项目所处城市的东部 是最早迎接 阳光 的地方及项目所处 位置高 一种项目独特的 高度 为主 東嶺阳光城東嶺阳光城 4 项目形象推广主题
10、项目形象推广主题 形象定位 形象定位 20 万方半山生态绿色花园阳房万方半山生态绿色花园阳房 核心推广总调性 核心推广总调性 半山绿景半山绿景 東嶺阳光東嶺阳光 核心推广语 核心推广语 東嶺阳光城 以生活辉映人生高度東嶺阳光城 以生活辉映人生高度 系列推广语 系列推广语 有一种生活的高度 总是被世人仰慕 优于人的事业 是一种高度 宽于人的胸怀 是一种高度 大于人的气度 是一种高度 著名的人文景观 是一种高度 厚重的历史沉积 是一种高度 稀缺的地段优势 是一种高度 5 5 企划推广卖点诉求 企划推广卖点诉求 地段优势 重庆的东山 阳光充足 无污染 空气指数高 大环境 市政区域新规划正在改造和完善
11、 建筑风格 纯正现代风格 新潮 但不失沉稳 是区域市场的稀缺产品 户型设计 二居 三居为主 布局合理 舒适精致 属于到位型产品 为市 场上的供不应求产品 总价低 28 万元 40 万元之间的总价范围为消费者市场的主流需求 园林设计 独创的园林规划 完美体现环境 建筑 人的有机结合 品质优越 智能化及安防设施配套齐全 专业管理 施工单位 设计单位 物业单位的专业管理 五 项目价格定位五 项目价格定位 保持优越的性价比是制胜的法宝 本项目的价格是坚持 低开高走 的原则 以 及对项目的经济技术指标做了完善而精确的投资成本分析后 制定出成本价 又结合区 域同类产品的市场价及顾客感受价 在项目存在其特殊
12、性 成本较高的情况下 采取一 户一价的销售定价办法 1 住宅价格 起价住宅价格 起价 3800 元元 平米 均价平米 均价 4200 元元 平方米平方米 2 底商价格 底商价格 6000 8000 元元 平米平米 以上均价的制定 是严格按照项目成本核控 价格的数值是公司利润盈亏的临界点 1 开盘价 开盘价 采取低价入市的手法 均价以板楼 3800 元 平米入市 以此试探市场 争取在短期 内形成轰动效应 体现物超所值 2 强销价 强销价 在前期带动下 进入热销期后 随着工期的进展 均价定为 4300 元 平米 底商均 价为 6000 元 平米 3 续销价 续销价 在强销期过后 续销期是一个平稳过
13、渡的阶段 这个阶段广告力度有所减弱 主要 消化意向客户 一期工程已全面封顶为准现房 均价定为均价提升到 4500 元 平米 底 商均价 7000 元 平米 4 收盘价 收盘价 如果本项目完全能够被市场所接受 最终期望值可以提升到板楼均价 4680 元 平米 底商均价 8000 元 平米 注 价格将依据项目在市场的认知度及工程进展和销售状况作阶段性调整 最终实现均注 价格将依据项目在市场的认知度及工程进展和销售状况作阶段性调整 最终实现均 价根据市场情况 向更高的目标迈进 价根据市场情况 向更高的目标迈进 六 项目 开发周期安排及资金需求计划六 项目 开发周期安排及资金需求计划 项目总建筑面积为
14、项目总建筑面积为 121880121880 平米 拟计划分为平米 拟计划分为 2 2 年开发完成 按单位成本为年开发完成 按单位成本为 21252125 元元 平方米 住宅销售均价按平方米 住宅销售均价按 42004200 元元 平方米 部分车库面积按平方米 部分车库面积按 40004000 元元 平方米 商场面平方米 商场面 积按积按 70007000 元元 平方米测算 平方米测算 1 1 销售计划表销售计划表 时间销售产品 可销售 面积 M2 销售 率 均价销售收入 元 备注 住宅3000036 4200 126 000 000 住宅 82860 平方米 均价 按 元 平方米 2008 年
15、 8 9 月 车库500055 4000 20 000 000 车库 29880 平方米 按 元 平方米 销 售为总面积的 30 9000 平方米 小 计35000 146 000 000146 000 000 121880 住宅2000024 4200 84 000 000 商铺9140100 7000 63 980 000 商场 9140 平方米 2008 年 10 月 车库400045 4000 16 000 000 12 月 小 计33140 163 980 000163 980 000 住宅3286040 4200 138 012 000138 012 000 商铺000 0 200
16、9 年 5 月 7 月 车库000 0 合 计101000 447 992 000447 992 000 综合总成本元 237 490 886237 490 886 土地增值税元 75 356 13475 356 134 按土地增值税的 30 计 所得税 33 786 24533 786 245 按收入扣减成本的 25 所征收 净利润 元 101 358 735101 358 735 收益率 42 7 42 7 投资回报率 31 7 31 7 备注 备注 销售启动暂定在 08 年 8 月开盘 可销售面积分 101000 平方米 计划为 3 期销售 总销售周期控制在 8 个月左右 一期 08 年 8 月 10 月 销售为 4200 平方米 预计资 金能回笼 1 46 亿元 二期 11 12 月 销售 33140 平方米 预计资金回笼 1 64 亿资 金 三期在 09 年 5 月开盘 销售周期预计 3 个月 5 7 月 可销售面积 32860 销售 资金回笼 1 38 亿元 车库由于属于房子的附属产品 车库面积办理产权 房开公司需提前预补交土地收 益金 且大多数客户不一定会购买车库 所以给
