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1、 资产评估 任课教师 何文君 1 课程框架 基础知识部分 资产评估的基本要素 资产评估的价值类型和评估目的 资产评估的假设与原则 实用知识部分 机器设备评估 房地产评估 资源资产评估 无形资产评估 企业价值评估 流动资产评估 资产评估程序和资产评估报告 法律知识部分 我国资产评估的法律法规与准则体系 国际评估准则 2 第一章总论第二章资产评估的基本方法第三章资产评估程序第四章机器设备评估第五章房地产评估第六章无形资产评估第七章企业价值评估第八章资产评估报告第九章资产评估的法律法规与准则 3 评估主体评估客体评估依据评估目的评估原则评估程序评估价值类型评估方法资产评估假设资产评估基准日 资产 特
2、征 类型价值类型 重置成本 现行市价 收益现值 清算价格评估假设 交易 公开市场 持续经营 清算评估原则 工作原则 经济原则资产评估特点 市场性 公正性 专业性 咨询性资产评估类型 评估 评估复核 评估咨询 按评估内容 第一章总论 4 三种方法 市场法 成本法 收益法联系 目的具有相同性 评估方法之间具有互通性区别评估前提不同 评估思路不同 所需资料不同 适用对象不同 第二章资产评估的基本方法 5 直接比较法间接比较法 市场法的具体方法 第二章资产评估的基本方法 市场法 6 基本公式 资产评估价值 资产的重置成本 资产实体性贬值 资产功能性贬值 资产经济性贬值评估思路 资产重置成本的估算资产实
3、体性贬值的估算资产功能性贬值的估算资产经济性贬值的估算 第二章资产评估的基本方法 成本法 7 资产重置成本的估算资产实体性贬值的估算资产功能性贬值的估算资产经济性贬值的估算 第二章资产评估的基本方法 成本法 注意 复原重置成本与更新重置成本的异同实体性贬值 经济性贬值 功能性贬值的特征 8 思路是以利求本的逆向思维 基本原则预期收益原则参数收益额折现率或资本化率预期收益期限 是未来的预期收益投资者愿意支付的是不超过预期收益的折现值未来资产的获利能力越大 其价值越大 第二章资产评估的基本方法 收益法 9 资产未来预期收益有期限但不等值资产未来预期收益无期限但等额资产未来预期收益无期限且不等额资产
4、未来预期收益有期限且等值 P A r 第二章资产评估的基本方法 收益法 10 资产评估程序重要性资产评估程序通常包括的主要环节在资产评估具体程序中明确资产评估业务基本环节的具体内容编制资产评估工作计划应重点考虑的因素资产评估业务约定书应当包括的基本内容 第三章资产评估程序 11 机器设备的分类机器设备评估的特点 第四章机器设备评估 会计核算中使用的分类标准按机器设备的组合程度分类按机器设备的工程技术特点分类固定资产管理中使用的国家分类标准 以单台 单件为对象以技术检测为基础充分认识其功能的适用性和可能存在的风险区域因素与机器设备评估值高低没有直接关系 12 思路 适用范围 评估范围重置成本经济
5、性贬值 直接成本间接成本 设备本体运杂费 基础费 安装费 管理费 设计费 保险费 资金成本 第四章机器设备评估 成本法 直接法物价指数法重置核算法综合估价法重量估价法类比估价法 13 功能性贬值 超额投资成本超额运营成本实体性贬值 观察法修复费用法使用年限法 第四章机器设备评估 成本法 实体性贬值率 已使用年限 总使用年限成新率 剩余加权尚可使用年限 剩余加权尚可使用年限 加权投资年限 净超额营运成本的折现值 净超额营运成本 折现系数 14 成本法评估机器设备时的适用范围特殊情形下的机器设备评估也适用成本法复原重置成本与更新重置成本的适用 第四章机器设备评估 成本法 15 机器设备的寿命概念
6、自然寿命 物理寿命 从机器设备开始使用到机器设备不能正常工作为止所经历的时间 经济寿命 从设备开始使用到继续使用在经济上不合算经历的时间 技术寿命 从设备使用到出现了新的技术性能更好的设备而被淘汰的时间 折旧寿命 指国家规定的设备折旧年限为止所经历的时间 法定寿命 设计时设备使用开始到报废所经历的时间 市场寿命 从设备投入市场到被市场更新设备取代所经历的时间 16 市场法在机器设备评估中的应用直接匹配法成本比率调整法因素调整法 第四章机器设备评估 成本法 17 土地的特性 第五章房地产评估 自然特性 位置的固定性 质量的差异性土地资源的不可再生性效用的永续性 经济特性 供给的稀缺性 产权的可垄
7、断性利用的多方向性 效益的级差性 18 土地使用权 第五章房地产评估 土地所有权 土地使用权 土地使用权出让土地使用权转让土地使用权出租土地使用权抵押 国家所有权集体所有权私人所有权 19 土地使用权出让方式 协议 招标 拍卖 挂牌年限 居住用地70年 工业用地50年 教科文卫体50年 商旅娱40年 综合其他50年 第五章房地产评估 20 房地产价格的种类 第五章房地产评估 根据权益的不同 按价格形成方式 按房地产实物形态 所有权价格 使用权价格其他 抵押权 租赁权 典权 市场交易价格评估价格 基准地价 标定地价重置价格 交易低价 课税价格 土地价格 基准地价 标定地价建筑物价格房地产价格 按
8、房地产价格表示单位 总价格单位价格楼面地价 土地单价 容积率 其他价格 公告地价申报价格 21 房地产价格的影响因素 第五章房地产评估 一般因素 区域因素 个别因素 经济因素 心理因素 行政因素 社会因素 土地个别因素 建筑物个别因素 商服繁华因素 道路通达因素 交通便捷因素 环境状况因素 城市设施因素 22 评估原则最有效使用原则指房地产评估应以评估对象的最有效使用为前提 结合预期原则 合法原则指房地产评估应以评估对象的合法产权 合法使用和合法处分等为前提进行 房地合一原则 第五章房地产评估 23 基本思路房地产价格 净收益 资本化率净收益 总收益 总费用适用范围适用于有收益的房地产价值评估
9、 如商场 写字楼 旅馆 公寓等 不适用于公用 公益性房地产价值评估 如政府机关 学校 公园等 第五章房地产评估 收益法 24 净收益资本化率收益期限 客观总收益 客观总费用 第五章房地产评估 收益法 净收益与售价比率法安全利率加风险调整值法各种投资收益率排序插入法 综合资本化率建筑物资本化率土地资本化率 计算方法 种类 25 评估房地合一的房地产价值房地产价值 房地产净收益 综合资本化率单独评估建筑物的价值建筑物价值 房地产价值 土地价值单独评估土地的价值由土地收益评估土地价值土地价值 土地净收益 土地资本化率由房地产收益评估土地价值土地价值 房地产价值 建筑物现值 第五章房地产评估 收益法
10、26 P P A B CA 交易情况修正系数B 交易日期修正系数C 房地产状况因素修正系数 第五章房地产评估 市场法 27 土地使用年限修正系数 28 适用范围特别适用于房地产市场发育不成熟 交易实例不多 无法利用收益法 市场法进行评估的情况 适用于无收益交易情况很少的公益性的房地产评估 第五章房地产评估 成本法 新建房地产价值 土地取得费用 开发成本 管理费用 投资利息 销售税费 正常利润旧建筑物价值 重置成本 年贬值额 已使用年限 29 假设开发法 基准地价修正法在房地产评估时的原理路线价法 第五章房地产评估 计算公式几个路线价法则 宗地总价 路线价 深度百分率 临街宽度宗地总价 路线价
11、深度百分率 临街宽度 其他条件修正率宗地总价 路线价 深度百分率 临街宽度 其他条件修正额 四三二一法则苏慕斯法则霍夫曼法则 30 第七章无形资产评估 31 第七章无形资产评估 无形资产 可确指无形资产 不可确指无形资产 商誉 知识产权专有技术关系类无形资产权利类无形资产 商业秘密技术诀窍 工业产权版权 专利权商标权 32 收益法 超额收益的确定折现率的确定收益期限确定 直接估算法差额法分成率法要素贡献法 资本 技术 管理 第七章无形资产评估 收益法 无风险收益率 风险报酬率 有法定有效期限和受益年限的 按孰短原则确定 无法定有效期有受益年限的 按受益年限确定 无法定有效期也无受益年限的 按预
12、计受益期限确定 33 超额收益的计算 1 直接估算法收入增长型无形资产 R P2 P1 Q 1 T R Q2 Q1 P C 1 T 费用节约型无形资产 R C1 C2 Q 1 T 2 差额法无形资产带来超额收益 净利润 净资产总额 行业平均净利润率 3 分成率法无形资产收益额 销售收入 利润 销售收入 利润 分成率 1 所得税率 销售收入分成率 销售利润分成率 销售利润率销售利润分成率 销售收入分成率 销售利润率分成率 超额收益现值 利润总额现值 第七章无形资产评估 收益法 34 重置成本贬值率 自创无形资产 核算法 倍加系数法外购无形资产 市场类比法 物价指数法 专家鉴定法剩余经济寿命预测法
13、 第七章无形资产评估 成本法 35 专利资产专利的类型评估目的 第七章无形资产评估 成本法 发明专利 产品发明专利 方法发明专利外观设计专利实用新型专利 全权转让 许可使用权转让 使用权限地域范围时间期限 独占使用权排他使用权普通使用权 36 第七章无形资产评估 成本法 自创专利成本 37 专有技术与专利技术的联系 都具有实用性两者都有获利性都具有可转让性专有技术与专利技术的区别 保护形式 使用期限 要求和载体 有效地域 使用的安全性 内容可变性 面临的风险 商标资产商标分类及商标中的经济权力商标资产价值的影响因素 第七章无形资产评估 成本法 38 商誉特点方法版权特征及其经济权利 第七章无形
14、资产评估 商誉的形成受多种因素的共同影响商誉不能离开企业而单独存在商誉是不可确指的无形资产商誉是企业长期积累起来的一项价值 割差法整体资产评估值 各单项资产评估值之和超额收益法 本金化价格法折现法 39 第九章流动资产评估 流动资产类型 根据会计制度按变现能力排序分 货币资金 应收 预付款项 短期投资 存货 库存现金 银行存款 其他 应收票据 款项 内部单位款 预付货款 预付费用 股票 债券 基金 库存商品 在产品 产成品原材料 燃料 低值易耗品 流动资产 40 流动资产评估的内容 第九章流动资产评估 41 流动资产评估的特点评估中必须选准评估基准期评估对会计资料的依赖度高需要选择不同的方法对
15、流动资产进行清查与评估特定条件下 一些流动资产可以采用账面价值法进行评估 第九章流动资产评估 42 流动资产的损耗与固定资产的损耗不同固定资产的损耗有实体性损耗 功能性损耗和经济性损耗 流动资产没有功能性损耗和经济性损耗 只有实体性损耗 而且只出现在低值易耗品与呆滞积压物质 注意 原材料 低值易耗品的计算 第九章流动资产评估 43 企业特征及企业价值内涵企业价值评估的特点企业价值评估的范围界定 产权角度 有效资产的角度 第十章企业价值评估 企业价值是企业在公开市场下的市场价值企业价值的高低取决于企业整体资产的获利能力企业价值不同于企业资产账面价值 公司市值和清算价值 评估对象是由若干单项资产组
16、成的资产综合体评估前提是资产综合体的整体产权交易企业价值的高低取决于企业整体资产的获利能力企业价值评估与单项资产评估有明显区别评估对象的区别 评估思路和方法的区别 影响因素的区别 评估结果不同 44 收益法在企业价值评估中的运用企业收益的界定 范围 形式与口径的界定企业收益 预测及其检验折现率与资本化率 构成 选择原则 估测 累加法 资本资产定价模型 加权平均资本成本模型 风险报酬率的估测 风险累加法 系数法收益额与折现率口径注意一致性 第十章企业价值评估 折现率不低于投资的机会成本 无风险报酬率 行业基准收益率不宜直接作为折现率贴现率不宜直接作为折现率 45 企业永续经营假设前提下的收益法 第十章企业价值评估 1 年金法P A r 2 分段法 46 企业有限持续经营假设前提下的收益法 第十章企业价值评估 47 市场法在企业价值评估中的运用可比价值倍数成本法评估企业价值中的运用 加和法评估各项资产的前提持续经营假设前提下的各个单项资产的评估贡献原则非持续经营假设前提下的各个单项资产的评估变现原则 第十章企业价值评估 48 资产评估报告的基本概念概念 广义 狭义 作用 基本要素资产评估报
