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1、广州市国际中央商务区环市东片区发展规划（2004-2012）东山区人民政府二零零五年五月目 录目 录前言一、环市东CBD的现状分析和评价（一） 环市东CBD发展环境1、东山区商务环境发展状况2、环市东的营商环境分析（二） 环市东CBD的发展现状1、环市东CBD的功能结构分析2、环市东CBD的用地现状分析3、环市东CBD的支撑系统分析4、环市东CBD重点地段功能分析（三）环市东CBD的SWOT分析1、优势（Strengths）2、劣势（Weaknesses）3、机遇（Opportunities）4、挑战（Threats）二、环市东CBD发展的指导思想、定位和战略（一） 指导思想与发展理念1、指导
2、思想2、发展理念（二） 发展定位与发展重点1、发展定位2、发展特色3、发展重点4、核心竞争力（三） 环市东CBD发展战略1、总体发展战略2、综合环境发展战略三、环市东CBD的发展规划（一） 规划范围、期限、依据和目标1、规划范围2、规划期限3、规划依据4、规划目标（二）CBD的功能分区规划1、分区规划中CBD的功能分区和用地规划2、CBD的功能分区规划3、CBD的规模、风格和重要节点规划4、CBD的发展时序四、环市东CBD发展的措施与对策（一）建立行之有效的管理机构1、中央商务区管理委员会2、专门开发公司（二）实施政策与制度的保障1、将CBD建设纳入广州市“十一五”规划2、制定专门针对CBD企
3、业的政策3、制定吸引人才政策4、建立合理的融资体制5、建立专门的绿色通道（三）改善硬件设施建设1、交通系统建设2、停车场配套3、环境整治4、土地开发5、写字楼建设（四）完善政府服务环境1、企业生产服务2、居住生活服务（五）启动ECBD建设1、制定CBD信息基础设施规划2、ECBD的运作3、ECBD和宣传展望附录一、国外CBD发展的借鉴及广州CBD历史沿革附录二、天河区CBD发展的比较分析附录三、环市东各社区社区行业类型和企业效益分析附录四、北京商务中心区管理委员会职能附录五、促进北京CBD金融业发展的若干措施附录六、加快北京商务中心区建设暂行办法前言中央商务区（Central Business
4、 District ，简称CBD）是现代大城市的经济管理中枢，往往拥有最高的中心性，主要功能由高级商务办公、金融等组成，提供最高级的交易和服务，并具有最高的地价和租金、最多的人流和信息流等显著特征。广州城市建设总体战略规划中明确提出，“以广州21世纪中央商务区的建设拉动城市发展重心向东拓展CBD地区以天河体育中心周围和珠江新城为硬核，环市东路、东风路、琶洲为核缘，承担全市商务办公、金融贸易等功能”。在广州市商业网点发展规划（20012010）中指出，“广州中央商务区包括珠江新城、天河北和环市东三个片区”，本次规划的环市东片区是广州市未来CBD的重要组成部分。随着东山区总部经济的健康发展，特别是
5、未来城市广场建成后，环市东一带的商务竞争力将更加突出，一个“大环市东”的概念正日益形成。为了顺应这种发展趋势，东山区制定了“广州市国际中央商务区环市东片区发展规划”，指导该地区未来的商贸经济和建设活动。具体规划范围包括了建设街、华乐街和黄花岗街三个街道，总面积约4.4平方公里。为叙述方便，本规划将广州市国际中央商务区环市东片区简称为环市东CBD。一、环市东CBD的现状分析和评价（一） 环市东CBD发展环境1、东山区商务环境发展状况（图1-1）第三产业占国内生产总值比重曲线图(1) 服务经济日益繁荣年份东山区在传统服务行业持续繁荣的同时，有利于CBD成长的金融保险、流通服务和社会服务等行业发展迅
6、速，商务环境前景看好。（图 1-3）（2）区域对外吸引力增强城市CBD功能日渐完善的过程，也是对外影响和吸引力日渐增强的过程。从东山区实际利用外资金额看，1991年为839万美元，2003年为3622万美元，增长了3.3倍。九十年代以来，区域对外商的吸引力迅速提升。为了适应东山区发展状况，政府在原来科技园的基础上重点发展信息服务业。2000年广州黄花岗信息园成立，东山区在海外知名度不断提高，2002年利用外资超过七千万美元。目前入园企业数量已达数百家，其中信息技术和信息服务业企业约占70% ，经认定的高新技术企业超过80家。其中汇华大厦从事信息技术和信息服务的研发结构和信息企业就有60多家。在
7、2003年对二十多个行业87家企业的调查中，营商环境好成为东山区仅次于交通的有利因素。区域商务环境的吸引力得到了商家的充分认同。根据第五次人口普查统计结果，东山区各种职业人口迁入的原因，最主要的是务工经商，占迁移人口总数的47.9。其中，又以商业、服务业人员比例最高，占了37.8。这些都反映了东山区强大的商业吸引力。（3）总部企业提升商务环境档次随着近年总部经济的发展，进入东山区大型企业的数量迅速增加，提升全区商务环境的档次。据普查资料显示，2003年总部企业共有109家，营业额990.9亿元，占全区比重的39.03%，对GDP增长的拉动达5.67。2001年统计的214家亿元企业中，1991
8、2001年开业的亿元企业占总数的比例超过一半，营业收入占总数的比重也超过了50%。在这十年间，后五年开业的亿元企业（68家）比前五年开业的亿元企业（42家）增加了26家。（图 1-5）（4）信息服务水平逐步提高信息服务水平是区域商务环境的一个衡量标志。在2002年对东山区软件开发咨询业和数据库服务业的抽样调查中，被调查软件企业营业收入13.8亿元，比2001年增长13.25%；利润总额1.57亿元，科技活动经费支出0.88亿元。软件业以民营企业为主体，多种经济类型并存的状况反映了东山区信息业百舸争流的繁荣景象。在2002年十三种服务业抽样调查经济效益的指标中，信息咨询和计算机应用服务业的资产总
9、计分别为9.57亿元和0.77亿元，分列于第三和第四位；信息咨询业的业务收入更列于所有服务业的首位（22.78亿元）。至2002年，黄花岗信息园企业技工贸总收入和税收达到60.02亿元和2.38亿元。2003年，入园企业营业总额和税收总额分别为80.3亿元和2.93亿元，同比增长33.8%和23%。第四个产业基地云山园区也正式落成并投入使用，信息园园区的拓展，有助于东山区信息服务水平的逐步提高。（5）商业楼宇发展良好上世纪90年代后，东山区投入使用的商业楼宇有89座，楼宇数量和商务用建筑面积分别是90年代以前的7倍和5倍多。2003年止，东山区共有物业管理的商业楼宇102座，总面积232.86
10、万平方米，其中写字楼面积占70.6。从东山区近期写字楼摸查的回收样本看，写字楼的整体空置率约为19%，其中有16座空置率为0，占样本总数的18%；甲级写字楼整体空置率仅为7.8%。据资料显示，2002年111月，东山区写字楼成交量稳占广州市10区写字楼成交量的第一位，成交总量达108755平方米，占广州市总量的27.03%。2、环市东的营商环境分析（1）区位条件优越在本次中央商务区规划中，环市东的范围包括了华乐街、建设街和黄花岗街的辖区。从东山区亿元企业的地区分布看，居首位的黄花街有43家、华乐街29家及建设街23家，三条街道共聚集了95家大公司，占全区240家限额以上企业的44.39，横跨三
11、个街道的环市东商贸区，具有优越的聚商环境，规模效益显著，并带动周边餐饮、服务等行业的繁荣，具备了纵横向的发展潜力。（2）服务业发达根据第五次人口普查资料，在十六种行业中，三个街道主要的从业类型具有很高的一致性，排名前五位均集中在制造业、批发零售餐饮业、社会服务业、教育文化艺术广播电影电视业、国家政党机关和社会团体五种行业。其中传统的商业和餐饮业的就业人数超过20，社会服务业也超过了15。环市东繁荣的第三产业是CBD生长的基础。2003年，东山区现代服务业企业2985个，营业额为754.8亿元，占全区营业额总量的29.73。其中，通信业为434亿元，金融业为212亿元，房地产业为56亿元，软件业
12、为12.83亿元。专业技术服务业也有一定的发展，营业额为9.74亿元。（二） 环市东CBD的发展现状1、环市东CBD的功能结构分析国外城市CBD的发展轨迹表明，商务办公、金融和服务功能，以及部分传统的商业功能是其主要的功能组成。在CBD的演变中，替代能力高的金融业等成为一级功能，替代能力低的零售、旅馆业成为次一级功能。CBD逐步成为一个兼管理、金融和生产服务等中心于一体的功能枢纽。（1）商务功能的集聚与扩散并存办公楼是商务活动的物质载体之一，它在地域上的集散状况，是CBD商务功能的直接反映。根据东山区商业楼宇名单统计，东山区102座楼宇中，除了36.3分布在东山区东南部、西部和沿江一带外，其余
13、63.7的楼宇分布在环市东一带（如右图）。大型商业楼宇基本分布于城市主干道两侧，环市东一带是高度集聚区。与东风路、中山路不同的是，环市东路的商务功能已经开始扩散，向建设大马路、建设三马路、建设六马路、淘金路、先烈中路一带发展。世界贸易中心大厦、汇华商贸大厦、宸宇大厦等商贸面积均在6万平方米以上。（图 1-8） 环市东CBD大型商业楼宇的分布依托环市东传统CBD厚实的基础，商务功能在市场规律的作用下逐渐外溢生长。中央商务区的规划既要强化集聚效应，又要顺应扩散趋势。CBD最明显的特点就是地价峰值区，在环市东商务功能空间演化的过程中，我们通过考察办公楼的租售情况，进一步确认其中最具竞争力的地段。东山
14、区商业楼宇档次普遍较高，平均月租金为56元，出租率七至八成。从租售价格看，全区的峰值地价仍然位于环市东路（如右图）。其中，东山广场和电子大厦在较高的运作成本下，保持了最高的使用率；好世界广场和世贸中心的管理费和售价均不低，同样有较高的使用率。宜安广场和广发银行大厦则具有低租金和管理费的优势。值得关注的是，电子大厦和东山广场崛起后，迅速成为环市东新一代“黄金楼宇”的先锋，其经营收益已经超出了传统地段的商务楼宇。加上邻近黄花岗信息园的发展，环市东商务空间的东向拓展十分明显，而且得到市场的认同。另一方面，传统的商务区仍然是功能生长的中枢，管理服务和高价格特征突出。建设街一带的楼宇凭借区位优势，分担了
15、部分核心区的商务功能。但作为新兴的办公区，仅依靠价格的成本优势是不够的，应该为未来的CBD承担更多的现代商务功能。（2）具备独特的国际办公功能在城市CBD的主导功能中，拥有全球影响力的企业办公总部，是备受重视的一项指标。主要是由于其带来直接而可观的经济效益。如上海宣布，截至2002年底500强的跨国公司中在浦东投资达174家。另一方面，领事馆作为一种特殊的政府办公机构，其选址是对区域商务功能档次的一种认同。对于本国跨国公司总部的进驻，具有很大的正面影响。领事馆群落的分布，直接反映了商务区是否具备了国际办公功能。以北京为例，选择国贸附近作为CBD所在，原因之一就是这一带集中了第一、第二、第三使馆区以及北京60以上的外国商社，具有良好的涉外氛围。在二十个国家驻广州的总领事馆中，11个位于东山区，环市东占全市的50，分布在广东国际大酒店和花园酒店里。涉外资源成为环市东进一步建设CBD的优势条件。天河北一带的商务区，近年硬件设施发展迅速，但目前只有三个使馆进驻，
