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1、09年11月中旬，似乎是商业地产的SHOW TIME.11月14日，商业地产老大大连万达牵手龙永图在南京开了一个名为“城市运营”，实为商业地产论坛的会议。紧接着，11月16日，中粮地产宣布将拆分其旗下商业地产在香港及国内两地上市。而保利、中海、富力等国内地产大鳄也纷纷垂涎涉足商业地产。更为甚者，地产老大万科也坐不住了。同日，万科总裁郁亮表示，万科将在未来十年向商业地产领域战略转移。当保利、中海追赶万科甚紧的时候，万科一方面非但没有组织力量“抵抗”，而是喊出“万科不介意不做规模老大”。另一方面又安排了两成兵力和十年时间移师万达的主阵地商业地产。似乎有点声东击西的味道。十年前，曾有“南万科，北万达
2、”的兄弟称呼，而十年后，华南虎万科和东北虎万达似乎要兵戎相见。万科与万达，在不久的将来到底是兄弟会师，还是两虎相争？是和是战，我们往下看，从侧面了解其战略转移的动机。发育。万科自1988年成立以来，多数时间专注于住宅地产，至2009年已经进入成熟期，而按照SWOT分析，这一时期应该多种经营，分散投资。万科拿20%的鸡蛋放商业地产的篮子并不足为奇。这是其该年龄段的正常发育表现。遗传。万科师从港派，特别是新鸿基。而其师傅会到一定阶段有一定实力时，转向商业地产。增加租金收入在总收入中的比重，以此来抗风险，跨经济周期谷底，求得生存。万科骨子里有这个基因。性格。万科是个忧患意思很强的企业，是个谨慎的企业
3、，对其自身安全格外关心。郁亮说过，“即便有时会错过某一阶段的行情，不过小心驶得万年船，万科始终会把安全性放在第一位”。去年万科的提前过冬准别就是印证。在万科看来，住宅地产现在风平浪静更不能掉以轻心，反倒是商业地产，进入是保障，而非危险。对万达，研究多于敌对，甚至合作多于竞争。与其说万科进军商业地产，不如说万科在商业地产留了一支预备队，留了一支掘金队。我们暂以小人之心度君子之腹。来个坐山观虎斗，假以万科动机不纯，两虎相争。但凡能打起来，要么实力相当，要么气血过旺。在中国，万科是住宅地产老大，万达是商业地产鼻祖。乍一看，老大和鼻祖打，似乎没有什么悬殊。可隔行如隔山，纵然都是地产，但并不可同日而语。
4、论历史，万达从“两条腿走路”开始，已经铸了十年的商业地产之剑！而万科只是有了些想法。论谋略，万达师从海外，万科师从港派，纵然万科恩师足智多谋，但其所传之技专于住宅，所谓术业有专攻。论人马，万达拥有中国最顶尖的商业地产规划、设计、建造、运营队伍，而万科从凯德置地“海盗计划”了一人，功夫纵然了得，但万科并未形成战斗力。论粮草，万科虽然有上市融资渠道，但万达一旦IPO，将超过万科的市值，而且其持有型物业资金源源不断。论地盘，万达已经占据了华夏40余城，持有物业面积超过300万平方。论军纪，万达组织严密，集权和信息化程度高。其拥有为商业地产之战打造的战斗部队：商业地产规划院、研究院、商业管理公司等。万
5、达采用倒金字塔的管理模式，并有多全层全角度的信息化系统，保证了其战略意图的传达和分解实施。论士气，万达依靠60%的年利润增长率和所向披靡的战绩激励军士，士气正旺。而万科2008年利润同比下降近两层，住宅地产老大的位置也岌岌可危这样看来，两者实力并不相当，至少短期内无法比肩。实力不相当但气血过旺仍能斗起来。但万科二十有余，已步入成年，早已弄清自己是什么，要什么的问题，也不会因为好斗而动起手来。那当年转型的时候，同龄兄弟万达选择商业地产，而万科为什么放弃了呢？三军不可夺帅。就如同万达受其主官王健林影响甚深一样，万科也深深受到王石的影响。记得王石以前曾说过为什么做减法不做商业地产。他说，“商业地产项
6、目很难取得较高比例和长期的融资支持。如果搞出租型商业地产而自身没有资金实力，则必死无疑；如果搞出售型商业地产，则会遇到经营管理上的致命麻烦。”这种判断，导致了其战略定位的偏移。似乎，做持有型会断血而亡，做租赁型会烦躁而死。基于风险考虑、经验考虑，王石那样判断也没错，但王健林触类旁通，摸索出了以订单管理为核心的商业地产“四项基本原则”,巧妙地化解了这个问题。当然，是金子到哪都能发光。万科敢虎视眈眈，必有其潜力所在。万科并非草芥，乃当今坐地产头把交椅者。俗话说，瘦死的骆驼比马大。虽然万科被人赶超，但其规模和潜力还是吓人。万科当前拥有1192亿元的资产，2007年市值曾突破2000亿。万科的让位之说
7、，是大度的体现和眼光的所在。万科非常清楚，1998年到2008年是住宅地产的高速发展期，而未来的十年将是商业地产的高速发展期。站在这个十字路口，不先入为主，更待何时？何况，兄弟万达都已经领先了十年。万科有资本进入商业地产领域。万达在转型方面具备规模和实力；万达具备产品细分能力，这也是前十年万科成功的秘诀之一，郁亮表示万科已秘密研究养老型物业五年了，预计明年可以在北京落地。万达走差异化路线，在商业地产层面，万科将主要靠科技、节能、绿色能概念来支撑其商业地产，而万达则走的是娱乐化、主题文化的商业地产路线。在产业结构上，万科仍把80%的资源锁定在其擅长的住宅领域，它相信该领域通过细分等途径仍有潜力可挖，万科将来的商业地产和住宅地产是互生关系。而万达产业布局非常明确：商业地产、酒店、院线、百货。商业地产是核心，其他产业是支撑。短期内甚至十年内，万科和万达都会以和为贵。道理很简单，中国商业地产就如同明德所在的行业，虽然从业者良莠不齐，鱼龙混杂。但由于竞争不充分，大家会在短期内相安无事，还没到兵戎相见的时候。有竞争产业发展才会更快、更健康，我们拭目以待，希望这一天早点到来。
