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1、 平米平米 家庭财富智慧之道家庭财富智慧之道 平米 家庭财富智慧之道 service 86 21 63338008 如何赚1个E 实现财务自由 恰空 平米平米 家庭财富智慧之道家庭财富智慧之道 PPTPPT版权归恰空及平米公司所有 版权归恰空及平米公司所有 内容的最终解释权归恰空所有 内容的最终解释权归恰空所有 仅供读者学习交流 未经权属方仅供读者学习交流 未经权属方 书面授权 请勿作他用 书面授权 请勿作他用 平米平米 家庭财富智慧之道家庭财富智慧之道 恰空 自我介绍 南京人 南外 南大毕业 数理基础 商科基础 广博知识面兴趣面 德勤 普华咨询出身 一线专业服务机构的咨询行业深度背景 笃信奥
2、派的深度经济研究者 实践者 布老师忠实粉丝兼好友 2011年开始买房 自有房产买卖经验30套 资产A9 X 负债A9 X 平米联合创始人 房产投资战略规划 买方经纪 管家行业开创者 跟客户做朋友 一年多时间服务了200多个中 高净值家庭 平米平米 家庭财富智慧之道家庭财富智慧之道 基本原理第一章 战略规划第二章 城市布局第三章 板块搭配第四章 目录 Contents 后续运营第五章 平米平米 家庭财富智慧之道家庭财富智慧之道 基本原理 平米平米 家庭财富智慧之道家庭财富智慧之道 基本原理 法币有正常通胀 一部分对应新增GDP 一部分对应物价上涨 未来5 10年通胀比例大约为每年10 15 可能
3、逐年慢慢递减 资产 一线及优质二线城市房产如果买对 跑平甚至跑赢通胀 负债 显著低于通胀率的低息长期负债可以对通胀套利 资产的涨幅比负债的增速快 净资产 资产 负债 就会越来越多 平米平米 家庭财富智慧之道家庭财富智慧之道 基本原理 资产的涨幅比负债的增速快 净资产 资产 负债 就会越来越多 如果投资房产的资金纯粹来自自有资金 可能不能显著跑赢通胀 但由于通过低息长期负债获得了杠杆 得以实现显著跑赢通胀 只有跑赢通胀 购买力平价折算后的净资产才是不断增加的 通过5 10年的投资规划 实现净资产1个E 初步达成财务自由 平米平米 家庭财富智慧之道家庭财富智慧之道 战略规划 平米平米 家庭财富智慧
4、之道家庭财富智慧之道 战略规划 美好愿景 截至2017年底 一线城市初步财务自由的门槛是约5 000万 可以实现有车有房 子女教育 老人医疗 超市任性 旅游吃喝 按照通胀每年12 5 即6年翻倍 12年4倍来估算未来的标准 实现初步财务自由后 可以不再依靠上班作为收入来源 仍需通过自雇 办企业 做投资等方式保持或提升财富阶层 通胀时代 逆水行舟 不进则退 平米平米 家庭财富智慧之道家庭财富智慧之道 战略规划 整体思路 通过配置一线和优质二线城市房产 实现资产端年化15 的增长 15 房价涨幅15 房屋租金0 或14 1 或13 2 通过构建成本不超过8 的长期低息负债 实现对通胀的套利 这里的
5、8 是指加权平均资金成本 即 求和 每一笔负债金额x每一笔负债资金成本 求和 每一笔负债金额 而不是指每一笔负债的资金成本都必须不超过8 平米平米 家庭财富智慧之道家庭财富智慧之道 战略规划 资金成本 负债类型金额 a利率 b金额 利率 c a b 房贷13 000 4 6 138 房贷21 800 5 5 99 抵押贷12 0007 2 144 抵押贷21 5008 120 信用卡200 10 20 信用贷300 9 27 拆借1 20010 120 合计10 000668 加 权 平 均 资 金 成 本6 7 平米平米 家庭财富智慧之道家庭财富智慧之道 战略规划 财务自由之路 年数截至资产
6、负债净资产 初步财务自由 的衡量标准 净资产与 财务自由的差距 是否实现 初步财务自由 02017年底10 000 10 000 5 000 5 000 否 22019年底13 225 11 664 1 561 6 328 4 767 否 52022年底20 114 14 693 5 420 9 010 3 590 否 82025年底30 590 18 509 12 081 12 829 748 很接近 102027年底40 456 21 589 18 866 16 237 2 630 是 平米平米 家庭财富智慧之道家庭财富智慧之道 战略规划 指导思想 宏观趋势胜于微观技巧 看增量而非存量 获
7、得大确定性 一线和优质二线城市 资产配置 主仓75 分仓25 收益性 流动性 涨幅 现金流 对冲风险 卖空房产ETF的 套利 海外地产 其他战略资产 下重注 建立足够大的头寸才能实现足够多的收益 平米平米 家庭财富智慧之道家庭财富智慧之道 战略规划 指导思想 形成正确的三观 价值体系 奥派著作 铅笔社 欧神文集 恰空聊天 掌握理论基础 看问题逐渐能深入本质 数理 经济学 自然与社会科学 正确计算收益回报 Excel和IRR函数实现了不同投资组合的横向比较 管理好现金流 拆借等手段 消除流动性风险 实现与回报率的平衡 面对困难 客观上必然会遇到一些 要乐观 勇敢 坚持 前途是光明的 善用专业人士
8、的资源和帮助 战略 房源 信贷 管理 平米平米 家庭财富智慧之道家庭财富智慧之道 城市布局 平米平米 家庭财富智慧之道家庭财富智慧之道 城市布局 主要指标 衡量投资房产回报率的几个主要指标 1 涨幅 2 杠杆率 3 周转率 4 租售比 平米平米 家庭财富智慧之道家庭财富智慧之道 城市布局 主要指标 涨幅的来源 细分为以下四个组成部分 1 线下利润 含税费打包售价低于卖家到手市场价的差额 2 改造增值 通过户型的改造 提升房产的功能和附加值 3 线上潜力 该板块的配套规划 产业发展 人口导入等因素 使得该板块内的房产比其他板块涨得更快 4 通胀影响 一线及优质二线城市房产均或多或少因此而上涨 平
9、米平米 家庭财富智慧之道家庭财富智慧之道 城市布局 主要指标 涨幅 线下利润 改造增值 线上潜力 通胀影响 线下利润是一次性获得的 不随后市上涨而扩大 而改造增值和线上潜力是根据后市房价基数水涨船高的 因此 我们得出了一个极其重要的结论 线下利润 笋盘 提供了安全边际 但在长线投资中对回报影响不大 平米平米 家庭财富智慧之道家庭财富智慧之道 城市布局 主要指标 杠杆率是指房产含税费打包总价除以首笔款支出 首付 税费 1 杠杆率通常能做到2 5倍就及格了 3 5倍则更加理想 2 杠杆是双刃剑 放大收益的同时也可能放大亏损 3 杠杆率可以通过一些技巧来适当提升 比如税费卡 4 杠杆率是动态概念 买
10、入时低 但可能很快加上去 也很好 平米平米 家庭财富智慧之道家庭财富智慧之道 城市布局 主要指标 在房产投资领域 目前交易成本较高 周转率很难做上去 1 周转流耗费心力 交易成本高 回报有限 不是主要方向 2 早期起步时 时间成本低 船小也好掉头 可适当卖房周转 3 后期头寸大 时间成本高 通常以截断抵押代替卖房周转 4 二线城市交易税费较低 对周转略有利 但不改变整体方向 平米平米 家庭财富智慧之道家庭财富智慧之道 城市布局 主要指标 租售比我们不太关心 占比不大 1 但不代表可以完全忽略 租售比太差的也会影响总收益 2 15 8 7 租售比2 比1 2 能提升接近10 利润 3 提升租金和
11、装修成本的IRR关系通常合算 但心力成本不合算 4 衡量租售比的主要原则是对现金流不会造成重大影响 平米平米 家庭财富智慧之道家庭财富智慧之道 城市布局 核心公式 投资回报 涨幅 租金 资金成本 杠杆率 周转率 其中 租金和资金成本大致恒定 周转率也不通过卖房解决 因此 将那些不太重要的指标剔除 公式可以简化为 投资回报 涨幅 杠杆率 我们又得到了一个极其重要的结论 涨幅和杠杆率同样重要 平米平米 家庭财富智慧之道家庭财富智慧之道 城市布局 核心公式 怎样才能提升杠杆率到不错的水平呢 有三种方法 1 买到笋盘 线下利润大 2 特定物业类型 例如顶复 地复 市区老大楼 极大面积户型 3 想办法硬
12、拉上去 所以 我们发现 刚才得出的一个结论 线下利润 笋盘 提供了安全 边际 但在长线投资中对回报影响不大 是片面的 如果线下利润提供了更好的杠杆率 则的确可以提升回报率 平米平米 家庭财富智慧之道家庭财富智慧之道 城市布局 投资哪个城市 来到了各位最关心的问题 我们不妨用以上指标评估一下各个主要投资目的地 同时 我们引入另一个概念 确定性 即 出风险的概率 还记得吗 战略规划篇里我们提到了 建立投资组合要追求大确定性 而在这些一线 优质二线城市内部 确定性的评级高低也有细分 平米平米 家庭财富智慧之道家庭财富智慧之道 城市布局 投资哪个城市 城市涨幅杠杆率确定性综合评分推荐指数 北京7 4
13、10 21 正常 上海8 8 9 25 强烈推荐 广州6 8 7 21 正常 深圳9 9 8 26 强烈推荐 重庆10 7 8 25 强烈推荐 南京7 8 9 24 推荐 杭州7 8 9 24 推荐 沈阳10 8 5 23 推荐 武汉8 8 8 24 推荐 郑州8 8 8 24 推荐 成都9 7 8 24 推荐 厦门4 7 6 17 不推荐 平米平米 家庭财富智慧之道家庭财富智慧之道 城市布局 投资哪个城市 通过详细列示与比较各个城市的各个指标 我们得出如下结论 1 上海 深圳和重庆在我们的投资价值评估体系中地位最高 它们都拥有很高的涨 幅上限和很不错的确定性 思考题 香港 纽约如何 2 北京
14、上限也很高 确定性无人能敌 但目前价格已经很贵 且杠杆率太弱 因此 整体只是一般 广州后继乏力 缺乏亮点 厦门不能碰 3 南京 杭州等优质二线城市整体情况良好 各项指标都比较均衡 可以纳入考虑 那么具体通过哪些要素 如何判断涨幅和确定性这两个指标的数值呢 我们在下一篇 板块搭配 中探讨这个问题 平米平米 家庭财富智慧之道家庭财富智慧之道 城市布局 投资哪个城市 又有很多朋友会继续追问 上海 深圳和重庆都是强烈推荐 我究竟该买哪里 1 长线涨幅最高的可能是重庆 如果追求长线最大收益 或者喜欢攒面积 追求最 大的平米数 可以优先考虑重庆 2 深圳杠杆率最高 希望中短线一波行情打暴击的 可以优先考虑
15、深圳 3 上海最稳 上限与杠杆率也都不弱 是最均衡 风险最低的选择 4 起步早期 希望淘笋盘 中线周转 较快扩张 上海和重庆都可以 5 如果资产已有一定规模 打定主意均衡配置后长持 则上海 深圳合计配置约75 重庆 其他方便投资的优质二线城市 可能刚好是你的故乡周边 合计配置约25 平米平米 家庭财富智慧之道家庭财富智慧之道 板块搭配 平米平米 家庭财富智慧之道家庭财富智慧之道 板块搭配 分析框架 房产投资界最热门 争论不休的话题是 买哪个板块好 第二热门的话题是 买哪个楼盘好 有人认为 板块和楼盘走势是随机 不可预测的 没有标准答案 我们认为 有标准答案 但要根据以下条件来分析给出 1 投资
16、过程中所处的阶段 起步还是中期还是后期 2 资产配置中扮演的角色 主力还是侧翼 收益还是流动 3 投资者自身的风险偏好 年龄段 激进还是平衡还是保守 平米平米 家庭财富智慧之道家庭财富智慧之道 板块搭配 分析框架 投资过程中所处的阶段 1 起步阶段须快速积累原始资本 找准城乡结合部变市区打暴击 2 中期需要进取结合谨慎 以近郊为主 配置部分市区流动性 3 后期头寸巨大 难以换仓 放弃流动性 追求高确定性的涨幅 平米平米 家庭财富智慧之道家庭财富智慧之道 板块搭配 分析框架 资产配置中扮演的角色 1 收益性 主要靠郊区次新后市潜力 以及市区老破大价值错估 2 风险性 通过不同类型 不同板块房产的组合降低系统风险 3 流动性 仓位10 20 配置市区老破小 好学区等高流动性产品 4 现金流 市区老破大租售比高 适合弥补资产组合现金流的不足 平米平米 家庭财富智慧之道家庭财富智慧之道 板块搭配 分析框架 投资者自身的风险偏好 1 年轻人 未来收入预期强 偏激进 为快速升值可承担些风险 2 中年人 未来收入预期中 偏中性 稳健之余可承担有限风险 3 老年人 未来收入预期弱 偏保守 守业即可 不
