房产物业资产管理

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1、房产物业资产管理行业趋势性变化中的企业机会把握潘国强 个人介绍 浙江大学工商管理学院研究生，复旦大学EMBA 中国物业协会理事、专家评标组成员 、上海市政府采购专家 中国管理科学院特聘研究员 复地（集团）股份有限公司（2337.HK）总裁助理、上海高地资产经营管理有限公司总经理与各位同行,专家交流分享的要点 结合我所熟悉的房地产（复地）及物业(复瑞)的历史发展脉络 从企业家/职业经理人的实践角度，谈对房产与物业之间的联系,以及资产管理的发展潜力 结合高地事业的实践谈物业服务企业如何在行业趋势性变化中把握成长机会 从物业资产管理的成长空间看职业经理人个人的发展机会 势、道、术 势，指大环境，任何

2、业务的发展能否顺利首先取决于是否与当其时的大环境匹配 道，指一种比较成熟的、产生利润的、能不断优化的业务模式 术，指服务的专业度 ,如何持续提升客户关系满意度势、道、术 本次交流重点在通过势的说明，来突出“道”的层面，对“术”所涉及的不多，具体操作需要大家在实践中去不断体会房地产行业发展的重要趋势性变化房地产经营管理业务在房地产产业链的重要性正在逐步提升从中长期看，城市化进程导致房地产经营管理业务增长 经过多年的快速发展，在高度城市化的区域,”无地可开”,房地产业价值增长重点从”增量开发”转移到”存量金融”，导致开发类企业的发展空间受限，而房地产经营管理业务则将更多对接金融层面。 “增量开发”

3、阶段，房地产经营管理业务所管理的物业面积也随之扩张； “无地可开”阶段，房地产经营管理业务所涉及物业面积不会减少，可通过“资产管理”能力对接”存量金融“；从短期看，可在熨平宏观经济的波动方面发挥作用波动率是标的资产投资回报率的变化程度的度量。一般而言，房地产经营管理业务波动率小，房地产业务波动率大。因此，相对稳定的房地产经营管理业务对于一个集团化发展的开发商而言，也是不可缺少的。房地产经营管理企业发展路径物业资产管理内涵的不断扩大物业管理（日常养护和维护）设施管理（设施的运行管理与状态维护）资产管理（制定物业管理以及设施管理的策略计划，指导和监督考核职能绩效）组合投资管理（确定业主投资目标，制

4、定并执行组合投资，策略，审批资产管理职能）资源能力高绝大多数企业部分企业少数企业在做试探物业资产管理是房地产经营管理企业的发展方向物业管理设施管理资产管理房地产组合投资管理低中高低中高劳动密集型智力密集型毛利率人才需求房地产经营管理型企业的发展过程形成条件 具备一定的实力 基于“良好客户关系管理”能力的物业管理经验；物业资产管理 挑战 物业资产管理人才的欠缺发展模式 资产管理事业部 “五大行”模式的独立机构基本物业管理 进一步探讨物业管理与资产管理 资产管理的两个要点:一是专业能力；二是资产的保值增值。 物业管理更多体现的是物业本体的具体维护资产管理将房地产当作赢利工具,可能采取资产炒作,置换

5、等方式运营使资产拥有者实现利益最大化。 业务越关注物业的居住需求，就越靠近物业管理；业务越关注物业的投资需求，就越接近资产管理。形成条件 具备一定的实力 基于“良好客户关系管理”能力的物业管理经验；进一步探讨物业管理与资产管理资产管理公司类型 四大国有资产管理公司(AMC) :1999年成立了华融、长城、东方、信达四家资产管理公司，专司四家国有银行不良贷款的处置工作。 地产国资委直接监管的国有资产经营公司 :重庆渝富资产经营管理公司是重庆市国资委直接监管的国有资产经营公司。成都鼎立资产经营管理有限公司是由成都市国资委直接监管的，专业从事资产经营管理的国有独资公司。 国内外大型实业集团下属的资产

6、管理公司:如，上海电气资产管理公司、西门子资产管理集团 私募基金:如各类以证券市场为对象的基金； 民营资本金融公司:如上海鹏润资产管理有限公司是以金融服务、实业经营为主的专业公司 保险资产管理公司:如中国人保资产管理公司 我们更应关注的是:关注于物业资产的资产管理公司,该类型公司在中国的业务都才在起步,那么我们关注到的企业有:INSITE 盈石资产管理有限公司 (物业资产管理为主)汉镒资产管理股份有限公司 (房地产组合投资管理为主) 北京亿展资产管理有限公司(基本物业管理为主,但形成了集团化经营)给职业经理人的发展机遇 资产管理的潜在发展空间给职业经理人的发展机遇 引用CPM图中对各类职业人士

7、的描述 指出通才与专才的关系小结 房地产业发展的重要趋势性变化 房地产经营管理企业的发展方向是物业资产管理 对物业管理与资产管理的探讨 物业资产管理带给职业经理人的发展机遇从复地的成长看行业内在价值创造环节的转变增量 土地获取能力 融资贷款等短线资本 重点：获取土地 快速周转存量 经营管理水平 REITs等长线资本 重点：物业资产管理 土地获取能力 融资贷款等短线资本 重点：获取土地 快速周转从复地学习的标杆企业看资产管理的重要性 标杆企业的核心特征： 围绕房地产金融理念，成为了房地产组合投资管理商。 标杆企业的核心理念： 资产的保值增值 总结： 一般都覆盖项目开发、资产（物业）管理、物业经营

8、、金融服务等重要环节。复地在房地产经营管理方面的探索 1997年，整合、并购一家物业公司 2006年，搭建以物业管理子公司为基础的资产管理平台 定位：房地产综合服务提供商 2007年，高地资产公司： 持有性资产管理及经营 几个亿资产 资产管理服务 天津中心/世华（复星）国际 能源科技&投融资边际业务 房地产设计院 基础物业管理 商业物业投资公司 从物业管理到物业资产管理转型过程物业资产经营管理商物业服务企业发展趋势居住非居上海复瑞物业管理有限公司1997年10月上海高地商务楼物业管理有限公司 2006年9月北京高地物业管理有限公司2007年5月上海高益能源科技有限公司2007年10月上海高地资

9、产经营管理有限公司2006年8月注册资本扩充为1亿 2007年8月2007年7月天津高地物业管理有限公司区域全国上海高地商业投资经营管理有限公司2007年2月物业管理设施管理/资产管理时间具体到高地事业这个层面：我们如何把握行业趋势性变化中的企业机会 多品牌战略: 培育商业物业业务; 内部协同效应:主要业务的内部循环（展开说明高地事业的主要商业模式）; 资产管理方面的探索（业务的创新，和人才的培养）;高地事业的战略定位 对物业资产管理有一定的研究，并学习了相关国内外标竿企业的做法；具备初步的核心竞争力； 在复地集团立志成为组合房地产投资管理商的战略定位下，立志成为具备独立价值创造能力的战略事业

10、单位（SBU),能够适当导入集团层面的资源与能力； 战略定位为：“一流房地产综合服务提供商”高地事业大家庭 上海高地资产经营管理有限公司是复地集团（2337HK）之全资附属子公司。成立伊始 ，就致力于 “关爱员工，热心公益，注重环保”的品牌形象塑造，倡导企业公民责任，不断努力，为环保、为百姓安居乐业而承担更多社会责任。 如今，高地提供服务的范围从物业服务扩展到了能源科技、建筑设计领域，通过整合资产管理平台，物业综合服务平台和能源科技管理平台，成为一家面向未来的房地产综合服务提供商。主要品牌关系图：其他品牌 高地资产业务模式的基本思路物业管理资产管理能源管理高地资产平台基本思路 提高我们内部资源

11、的共享程度 发现和寻找到新的业务和成长机会 降低我们内部运营的公共成本目 的 “物业管理、资产管理、能源科技”三大主营业务板块的内部循环，形成持续循环增长的发展模型； 创新融合事业群体的专业资源 持续保持竞争优势和成长 为房地产行业提供价值发现和价值创造的综合服务 组织架构与战略定位相匹配 物业资产管理需要扁平的灵活组织架构 组织架构的创新（说明专业委员会的作用等） 关注股权转移，资本运作 小结 基于对趋势的判断,高地制定了物业资产管理的战略定位 转型为物业资产管理企业的物业管理企业需要的基本条件是什么?职业经理人转型的基本条件又是什么? 具体操作的心得:如果使已通过优质物业管理能力提升价值的物业与资本市场对接如何通过股权转移的方式来优化资产配置? 相关论文目录 寻找“资产管理”的全新战略定位 中国物业管理 2007第9期 总第54期 从行业发展看“资产管理” 中国物业管理 2008年第11期 总第68期 从物业管理到资产管理的实践者上海高地资产经营管理有限公司总经理潘国强访谈 上海物业管理 2008年第5期 总第81期 从万达的商业地产看物业资产管理的成长空间 上海物业管理 2009年第1期 总第83期潘国强E-mail：