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1、 2016博鳌工作总结第一篇:博鳌论坛总结 博鳌21世纪房地产论坛2008届年会 时间：2008年6月28日 地点：海南三亚 主持人：我是21世纪经济报道的副主编刘辉，今天的主题讲一个小的引子，美联储的作用，当聚会开始活跃的时候，拿掉所有的酒和饮料，对于地产商而言，拿掉的不仅仅是酒和饮料，还有面包，今天下午是企业篇不确定时期地产企业的路径选择和中国地产六方会谈。 下面有请中国指数研究院常务副院长、中国房地产TOP10研究组办公室主任黄瑜进行权威研究报告发布：2008中国房地产企业发展状况研究报告。 黄 瑜：各位来宾、女士们、先生们下午好，非常高兴来到美丽的三亚，发布研究报告，我们在过去的几年当
2、中，TOP研究组致力于对中国的房地产企业进行研究，企业的研究我们做了百强研究，上市公司研究和品牌价值研究，会务组也是基于我们的研究成果邀请我们做中国房地产企业发展状况的发布，我来的时候，也做了充分的准备跟徐教授一样，做了70多页的PPT，今天只有20分钟的演讲，因此将主要的部分跟大家沟通。 首先，来看，中国房地产企业，所面临的市场环境，在过去的五年当中，应该说，中国的GDP有10%到11%的增长，固定资产的投资大概在25%的水平的增长，中国房地产的投资，跟GDP不同并不是均衡的增长，而是弧线的不断变化方式的增长，总体的水平大概达到30%左右，到了2007年也是同比增长相对于2006年30.43
3、%，今天早场大家知道15月月份房地产投资的增长仍然是30%的水平，在这种环境下，政府出台了一系列的政策，包括货币政策、住房政策等等对房地产市场进行调控，政府调控的目的是控制投入，压缩规模，调整结构，优化技术，也希望对行业发挥非常有效的作用，例如疏导需求，规范市场，约束主题和限制产品。 政府整体的思路大小报告都说了，结构性、全方位的、协调性的条件，是否达到了目的，今天早晨任总和聂会长都有说法的，这里就不详细的介绍了，大环境下企业是如何做的，企业调整了经营战略和发展模式，对土地的额战略进行了调整，还有基本战略和运营进行了调整，在内功上进行产品技术上的创新，满足客户的需求等等。 在过去的几年当中，从
4、1998年以后，中国的房地产的企业，迎来了非常好的环境发展的时期，到了2004年达到了5万多家，20052007年受宏观调控的影响，但是企业的总数仍然是5.7万家5.9万家波动，半数以上的企业从成立到结束大概不超过5年，主要是项目公司，应该说，整个企业的变动也是非常快的，虽然总数没有改变，但是企业中的个体不断的发生变化。 在2004年以后，一级资质的企业始终保持500家左右，到2008年5月7日对一级资质的579家企业进行总体数量的统计，总量占企业的1%，市场占有 率大概是20%左右，从研究院TOP研究组一直致力于百强企业的研究，在过去的500家一级资质的企业占了20%的份额，到了2007年1
5、00强企业的投资额占了20%左右，销售占了行业的17%，对企业进行研究的过程中，绝大部分的企业都是项目公司，应该说是项目公司，不能叫做企业，研究他们的意义是比较小的，对于百强企业的研究，无论是现代还是未来都是代表了行业的主流和趋势，因此我们致力于对百强企业的研究。 2007年百强企业开发投资整体是迅速增加的，具体的数字可以看得到，20032007年百强企业完成的房地产投资从600亿元，增加到3026亿元，2007年百强企业投资的均等数据是44.5亿元，从总额来看，百强企业过去五年占行业的比重从5.91%增长到11.97%，百强企业在过去的几年中投资额是迅速增加的。 可以看得到增长的速度也是保持
6、高于行业平均的总体水平，投资额过去五年达到了40%左右，平均的增长水平大概是30%左右。 从规模来看，过去的五年当中，房地产企业的规模迅速的扩大，在2007年应该是整个房地产企业的投资规模，百强企业的投资规模均值达到了110.96亿元，相对于2006年有了很大幅度的增长，净资产达到了37.4亿元，增长率基本上都是30%40%左右，也出现了万科这种超过2000亿元的企业，5001000亿元的像保利和中海这样的公司，在过去的一年中，特别是2007年中国的房地产市场大企业和百强企业的资产规模得到了迅速的扩大。 房屋销售的情况，2007年全国房地产销售额是2.9万亿元，百强企业均值达到了50亿元，跟行
7、业的平均水平相比同比增长是44%，2007年是增长最快的一年，百强企业增长了65%，房地产百强企业比行业的同期水平高出了21%，应该说，在此竞争中，百强企业是更有竞争优势，在这一点中，也出现了万科这种上千亿元的企业，中海和保利500亿元左右的大型销售额企业，无论资产的规模还是投资额和销售额的数据反映，整个行业的集中度是越来越高，行业的集中度可以从具体商品销售额可以得出来，百强企业商品房销售额从11.79%上升到16.91%，我们在百强企业前10位的企业在百强企业中又占了47.65%的比重，这两组数据可以得出行业的集中度是越来越高的，万科是最大的企业，在过去的一年中，市场份额和销售额的比例提高了
8、1%，从销售额和刚才提到的投资额来看，行业的均值是逐步的提高，销售和投资增大的情况下，百强企业的盈利能力也得到了全面的提升。过去几年中净利润从20032007年是持续增长的，到2007年百强企业的净利润的均值相对于2006年增长了110%，达到了7.09亿元，同时行业中也出现了净利润超过10亿元的大企业，例如保利、万科、中海等15家企业。 在过去的一年中，2007年行业的盈利得到了全面的提升，可以从总资产的收益率和净资产的收益率和长期资本的收益率得出，在过去的一年中有了比较好的表现，在成本利润率中，百强企业的成本利润率的平均水平大概是36.62%，相对于2006年增长了6.5%，从这些具体数字
9、来看，不仅是百强企业，其他的企业在投资和盈利进行对比。 这些企业获得比较好的影立得时候，也获得了市场的资源，土地资源方面，整个的百强企业土地储备不按面积来看，同比增长了39%或者是40%，均值达到了625万平方米，同时我们对前十位的企业进行了统计，前十位的企业土地储备建筑面积超过2000万的有五家企业，总额大概在19000亿元的土地储备量，做土地储备的同时，这些企业在储备资源，同时也可以看得到，在2006、2007年市场好的同时，大家都是卖房屋卖的慢一点，因此销售额有所下降，从总资产的周转率在这几年的数字中可以得出是小幅度下降的，整体行业和先进都是比较慢的。 我们选择了上市公司进行研究，上市公
10、司的整体资金的状况，资产的负债情况，2007年沪深两市的资产负债率大幅度提升达到了76%，香港上市公司情况好一点，大概56%，沪深96家企业低于70%的有26家，香港上市公司中负债低于50%的有10家，高于70%的有4家，可以得出资产负债率的情况。 我们看一下现金的情况，在2007年整个沪深企业的负债率均值大概4.74%，香港上市公司好一点大概2.17%，经负债率小于1%的企业有33家，经负债率在040%之间大概有41家，40%80%有29家，经负债率高于80%的有27家，这是资金确实困难的企业。 香港上市公司是好一点，整个的状况比沪深好一点，现金和现金等价物以及档期的负债进行对比分析，小于1的有70家，现金到债的大于1的有60家。 中海、SOHO、远洋、碧桂园的现金状况比较好，小于40%。也有一些企业现金和到期债务是1：2，这些企业的现金流的进出状况和偿债浮现的发生。富力的资金状况目前还是存在比较大的压力，过去的一年中，投资和融资做得比较好的企业，近期现金流是很好的，大概达到了比较好的状态和比例。 收入总状况，为什么说现在大家觉得房地产企业是有问题的，特别是企业有资金
