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1、目录第一章、 项目概况1、 项目基本概况2、 项目工程概况3、 项目区位概况4、 项目服务概况第二章、 项目市场调查1、 南昌市房地产发展状况2、 青山湖区房地产市场环境3、 区域内竞争楼盘分析4、 项目消费群及消费能力分析第三章、 项目SWOT分析1、 优势分析2、 劣势分析3、 机会点分析4、 问题点分析第四章、 项目的市场定位1、 产品定位2、 卖点诉求3、 广告形象定位4、 项目推广建议第五章、 价格定位及策略1、 项目单方成本2、 项目利润目标3、 可类比项目市场价格4、 价格策略5、 价格分析策略第六章、 入市时机规划1、 入市时机评估依据2、 入市时机的确定和安排第七章、 项目整
2、合推广策略1、 广告策略2、 媒介策略3、 推广费用计划4、 公关活动策划和现场包装5、 营销推广效果的评估和修正第八章、销售培训及销售现场准备工作 （附：报纸文案两份和DM文案一份）第一章、 项目概况一、 项目基本概况 威达汇*香域酒店式公寓（简称：威达公寓），位于南昌市东湖区洪都北大道396号地块。地理位置极为优越，正对面是体育公园，隔着南京西路就是青山湖风景区及湖滨公园，周边配套一应俱全。打造出一个极具有投资价值的商住公寓楼。另项目与上海酒店餐饮大型企业美林阁成功签约，将建成集商业、商务、酒店式公寓为一体的现代新型超高层循环式经济产业综合大厦，成为洪都大道上的又一标志性建筑。二、 项目工
3、程概况1、 项目的经济技术指标 占地面积： 总建筑面积：50594.8， 开发周期：一期 总户数：680户 容积率： 绿化率：地下室面积：4831.9，地下车位：2、 项目建筑结构及户型介绍 （1）项目建筑规划：此项目总共为一栋31层商住公寓，其中13层为商场，4层为架空层及空中花园，531层为商住公寓。 （2）项目的建筑风格：根据开发公司初步定位打造出商业、商务、酒店式公寓、现代新型循环式经济产业综合大厦。（3）项目主打户型：30-78.80平方米品牌精装小豪邸。（4）建筑结构：框架剪力墙3、 打造项目的品牌企业介绍威达公寓是由江西威达汇房地产开发公司开发的，江西省威达汇房地产开发有限公司成
4、立于2002年9月，公司目前投资开发的项目“威达汇*香域”属酒店式公寓，项目先后重金聘请了上海、深圳等数家国家知名的设计事务所为该大楼进行外观的形象设计、房屋建筑设计、结构设计等，公司力争将项目打造成商业、商务、酒店式公寓、现代新型循环式经济产业综合大厦。设计单位江西省建筑设计研究总院，持有中华人民共和国国务院主管部门颁发的甲级工程设计证书、甲级工程勘察证书、 甲级工程承包资格证书、甲级工程咨询资格证书、甲级监理单位资质等级证书、甲级智能建筑专项工程设计证书。有80余项工程设计、科研项目荣获国家、部、省、市级优秀设计、优秀勘察、优秀工程、科技进步等120余种奖项。施工单位浙江万峰建设工程有限公
5、司， 具有房屋建筑工程施工总承包壹级资质。这几年共创“白玉兰”、“浦江杯”、“东方杯”、“杨浦杯”、“甬江杯”、“舜江杯一等优质工程奖、结构优质工程奖、省市级文明标化工程奖等128项，受到建设单位和社会用户的好评。监理单位江西中昌工程咨询监理有限公司，公司具有工程咨询、建设监理、招标代理三个国家甲级资质。是国际咨询工程师联合会（ FIDIC ）成员协会会员、中国工程咨询协会会员单位、中国建设监理协会理事单位。 2000 年通过 ISO9001 标准质量管理体系认证和 UKAS 国际质量认证。4、 项目工程计划和进度 项目于2007年6月15日开始动工，目前已建13层，预计竣工时间为2008年1
6、0月15日。三、 项目区位概况1、 交通状况：项目的东面（项目正对面）是大型体育休闲广场，南邻环境优雅的江西省图书馆，西接文教路，北靠南京路，东北200米处就是风景秀丽的青山湖及湖滨公园。步行三到五分钟便可乘3路、4路、5路、7路、10路、11路、13路、15路、16路、28路、208路、231路、旅游1线等公交车。2、 周边配套：休闲-青山湖风景区、体育公园、湖滨公园等；教育-江西师大、南昌大学、南昌水专、江西广电等二十余所学校和江西省图书馆；综合商场-洪城大厦、城东百货等数家大型商场等；邮局-上海路邮政局、省府大院邮政局等；银行-中国银行、建设银行、工商银行、交通银行、招商银行、商业银行、
7、农业银行金融超市等医院-江医一附院、二附院等多家大型医疗机构；酒店-金味食府、南昌市百瑞四季大酒店（在建当中）等。生活配套-海杭汽车销售、南昌市火车票代售点、五金店、小超市、道路运输公司、文具店、乐家.简.家居、帅康整体橱柜、雪茄玫瑰酒吧、恒森原创装饰公司、舒美特健身器材店、俏皮宝照相馆、江西教育电视台、迪欧咖啡等。四、 项目服务概况1、 项目内部配套2、 物业管理公司简介3、 物业管理服务内容及价格第二章、 项目市场调查一、 南昌市房地产发展状况 1、2007年上半年南昌市房地产发展状况：房价涨势依旧国家发改委近日发布的数据显示，2007年6月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.1%
8、，涨幅比上月高0.7个百分点。南昌房屋销售价格同比上涨7%,涨幅低于全国平均水平。数据显示，南昌房价涨幅在合理范围当中，但从市场上直接显现的情况是房价涨幅非常大。目前，南昌城中心区的房价在6000元/平方米左右，代表性的楼盘有中山壹品、经纬府邸等；建设路洪城路周边的房价也在5500元/平方米左右，代表性的楼盘有上林春天、天使商务广场等；象湖新城的房价也突破3000元/平方米，直追3500元/平方米；红角洲板块的房价已在4000元/平方米以上。粗略估算一下，在南昌任何区域买一套商品房都在40万元以上，高的已经要突破100万元一套。房价在等待犹豫当中不断上涨，想买没买的人留下是永远的后悔，在南昌要
9、买房看来还得趁早。热点区域不明显南昌房地产这几年的发展，似乎每年都有一个热点区域，当年的青山湖板块、红谷滩板块、京东板块等都风光一时，在楼市当中起到了带头的风范作用，引领了购房者的消费观。纵观今年上半年的南昌楼市，感觉热点区域不明显，较为热点的区域也不过是象湖新城与红角洲板块，此两个区域由于有不少超级大盘，因而热点不断，引导楼市的一些风向。随着南昌楼市的全面发展，各个区域都呈全面开花状态，因而持续热点地产板块的时代已告终结，楼市迎来的将是个盘时代，如何选择差异性竞争，如何突出自身产品的个性将是今后楼盘的追求方向。股市影响楼市2007年上半年的股市火暴，短期对于楼市来说并非利好，买房的人大多都有
10、现在买房还不如把现钱放入股市中搏一把的心态，因而买房者特别是以投资为主的购房者，他们的心态造成了购房时的等待，甚至退出。当然对此有业内人士认为，股市的火暴对于楼市长期是利好，因为在股市当中赚了钱的人最终会选择物业投资，因为物业投资风险性相对比较小，但长期收益非常明显。小户型公寓成热点上半年南昌楼市最大的热点应该是小户型公寓的集中亮相。国家对房地产市场的调控，90平方米以下的中小户型将成主流户型，在调控当中南昌楼市的小户型逐渐浮出水面，铂金特区、江信国际嘉园、海航白金汇、东方百灵、星河国际、莱茵金座、江铃晶城等争相入市，颇为引人注目，小户型由于其户型方正可住可商及总价低等优势，吸引了众多投资者介
11、入。如此多的小户型公寓集中推向市场，由此带来的竞争也将会非常激烈，小户型如何更好地设计好户型，如何寻找差异化，将成为小户型决胜市场的关键。2、2007年下半年南昌市房地产发展走向 2007年下半年南昌市的房地产市场层面上看依然向好，南昌房地产不论位于什么片区都有可能出现热销，只是由于地段、周边环境、基础设施、公共配套、社区环境成熟状况、建筑质量的不同会有不同价格。房地产业链的利益共同体更加团结，驾驭市场的手段更加熟练。但和全国一样，南昌房地产发展进入了一个看似繁荣而又深陷困惑的时期。二、 南昌市酒店式公寓市场发展状况从2002年东方巴黎酒店式公寓最早现身南昌，开启了南昌酒店公寓投资时代，到如今
12、，恒茂国际华城、地王广场、时代广场、胜利广场等共同演绎南昌酒店式公寓的风采，酒店式公寓在南昌遍地生花，其投资价值也得到了市场的验证，东方巴黎最早推出的价格在3500元平方米左右，而今50006000元平方米的价格让早期的大胆投资者尝尽了甜头，而且高租金和高出租率也让投资者后顾无忧。酒店式公寓最大的买点是酒店式的物业管理服务，购房者看中的正是酒店式公寓价格比一般酒店便宜，但服务又达到了酒店的水平。这就要求物业公司不仅需要专业的物业服务能力，还要有较好的市场经营能力，一个具有良好市场经营能力的酒店式公寓物业公司，是保证投资者赢利的基本条件，从现在市场上来看，这种物业公司非常少，存在物业公司缺乏酒店
13、经营能力，而酒店管理公司又缺少物业管理经验的矛盾。处于酒店式公寓发展初期的南昌，这方面的矛盾更是如此。如果没有物业公司高效、系统、专业的市场开发能力，业主最后只能是一种传统粗放的出租方式，投资回报率很难得到稳定的保证。投资回报率低，反过来又影响到酒店式公寓开发的市场消费支柱，投资者的积极性。开发商在开发酒店式公寓时，想的不只是像卖一般的商品房那样，只要卖完了就万事大吉，更要想的是帮业主找一个好管家，要不然，只会是另一种形式的“烂尾”工程。市场有时需要具有长远战略思想的培育才会壮大，这是对传统商品房开发方式的一种挑战。与此同时，南昌市在有了海航*白金汇之后，又带来了酒店office这一概念。酒店
14、office是酒店和office因为商务而有着微妙的联系，简单来说就是即有酒店式的服务（为企业提供便捷的饮食、休闲需要和周全的物业管理服务），又有办公的场所（为企业提供完善的商务设置和强大的商务功能）。出现符合现代人对商务办公与服务质量的追求，具有跨时代的意义。但是，酒店office与酒店式公寓最大的区别在于，它的局限性在只做写字楼用途，而酒店式公寓却可商务可自住可投资，涉及的区域和客户群较为广泛。三、 青山湖区房地产市场环境 青山湖区 占地面积180平方公里，人口28万。 南昌市新城区，一大批中央、省、市所属大专院校、科研单位、大中型企业和国家级南昌高新技术产业开发区分布在辖区之内。商业具有
15、分散性、小型化，低档次的特点。青山湖区就目前在销售的楼盘就有30多个，产品类别各式各样，价格也根据其所在的因素，高低悬殊（3300元/8500元/），平均的价格为：5275.55元/。四、 区域内竞争楼盘分析1、高能*金域名都：（都市主流 精英领地）占地面积105800平方米总建筑面积368839平方米绿化率42%容积率2.99主力户型两房两厅一卫四房两厅两卫（92-171）目前均价7400元/（三期）销售动态2006年1月8日讯 高能金域名都二期2006年1月8日开盘，预计2007年5月30日交房；2006年11月22日 高能金域名都二期基本售罄（剩2套房源），三期预计明年五月推出（以开发商实际公布为准）；2007年4月11日讯 高能金域名都三期（住宅，写字楼，SOHO，商业，22F、28F高层建筑）预计2007年5月推出，户型约130，均价预计6000元/（以开发商实际公布为准）；2007年4月28日讯 高能金域名都三期（住宅，写字楼，SOHO，商业，22F、28F高层建筑）三期VIP白金卡发售中；2007
