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1、地籍管理业务培训材料土地登记地政地籍科二一三年三月目 录第一部分 理论基础一、地籍管理的概念及内容二、土地登记概论（一）土地登记的概念（二）土地登记的效力（三）土地登记的特点（四）土地登记的基本原则（五） 土地登记的内容（六）土地登记的类型三、土地登记的程序（一）土地登记申请（二）土地权属审核（三）注册登记（四）核发证书第二部分 土地登记实务一、日常几种登记类型所需提交的资料二、法律规定不予登记的情形三、日常办理土地登记需注意的几个问题及案例分析第三部分 复习思考题第一部分 理论基础地籍管理是土地管理工作的基础，是土地使用制度改革的前提条件和管理土地市场的重要手段，地籍管理贯穿于土地管理活动的
2、全过程。一、地籍管理的概念及内容地籍管理是指国家为取得有关地籍资料和为全面研究土地的权属、自然和经济状况而采取的以土地调查、土地登记、土地统计和土地分等定级等为主要内容的国家措施。地籍管理的对象是作为自然资源和生产资料的土地，地籍管理的核心是土地的权属问题。建立、健全地籍管理制度，不仅可以及时掌握土地数量、质量的动态变化规律，而且可以对土地利用及权属变更进行监测，为土地管理的各项工作提供、保管、更新有关自然、经济、法律方面的信息。我国现阶段地籍管理的基本内容有：土地调查、土地登记、土地统计、土地分等定级、地籍档案管理。随着社会经济的发展和国家对地籍资料需求的增长，地籍管理的内容还将随之不断地变
3、化和充实。二、土地登记概论（一）土地登记的概念土地登记也称土地权利登记，是指由国家专门机关依法对土地的各项权利实行登记的制度。根据土地登记办法第二条规定，我国土地登记是指国家依法对国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地他项权利的登记。 （二）土地登记的效力物权法第六条“ 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。”第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”，“依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”（三）土地登记的特点（1）统一性土地登记是依据统一的实体法律规范，遵循统一的登记程序在统一
4、的机关进行的。国土资发（2012）134号关于规范土地登记的意见第七条：“严格土地登记统一管理，县级以上人民政府是国有土地使用权、集体土地所有权和集体土地使用权登记发证的法定主体，除法律另有规定外，政府派出机构一律不得登记发证。各级国土资源主管部门要明确由地籍业务部门统一负责各类土地登记工作。”（2）唯一性对同一块土地的登记结果应当是唯一的，不可能有两个或两个以上的土地登记结果。土地登记办法第十五条规定：“土地登记簿是土地权利归属和内容的根据”。 第十六条规定“土地权利证书是土地权利人享有土地权利的证明，土地权利证书记载的事项，应当与土地登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明土地登记簿确有错误
5、外，以土地登记簿为准。”该规定充分体现了土地登记的唯一性特点。（3）连续性土地权利状况是经常变化的，为了保持现势性，土地登记结果必须不断更新，所以土地登记具有连续性的特点。（4）公开性包括登记依据的公开、登记程序的公开及登记结果的公开等。土地登记资料可公开查询就是土地登记公开性的内在要求。（5）公信力由国家专门机关依法登记的土地权利具有公信力，值得社会公众依赖。国土部门严格依法按程序登记的结果真实可靠。另一方面，土地登记的公信力还表现在，如果由于土地登记错误，致使人们基于对土地登记的信任，在土地交易或土地利用过程中遭到了损失，那么，国家将通过行政赔偿的方式对受损人予以赔付。（四）土地登记的基本
6、原则我国土地登记遵循以下基本原则：（1）依法的原则土地登记依法的原则，有三方面的含义：一是土地登记申请人应当依法向土地登记机关申请，提交有关的证明文件资料。并按照土地登记机关的要求到现场指界；二是土地登记机关必须依法对申请人的申请进行审查，确权和在土地登记薄上进行登记；三是土地权利经登记后的效力由法律、法规和政策规定，任何单位和个人都不能随意地夸大和缩小土地登记的效力。（2）申请的原则土地登记机关办理土地登记，一般都应当由土地权利人或土地权利变动当事人首先向土地登记机关提出申请，即向土地登记机关提出明确的意识表示。由于土地登记是国家实行的一项法律措施，其结果具有决定物权变动生效的法律效力，因此
7、，土地登记申请采取书面的方式，而不能以口头表示。（3）审查的原则土地登记机关对土地登记申请必须进行审查。审查的内容主要包括：一是审查土地登记申请材料是否齐全或者是否符合法定形式；二是认为必要的，可以就有关登记事项向申请人询问，也可以对申请登记的土地进行实地查看。（4）属地登记的原则物权法第十条规定：“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。” 土地登记办法规定：“土地登记实行属地登记原则。”土地登记的属地登记具体来说有以下两个要求：一是土地登记机关应当坚持统一性，一个辖区只能有一个登记部门，不能由两个或几个土地登记部门来登记；二是土地登记资料应当保持完整性。同一个登记区内的土地登记资料，只能
8、由一个登记部门来建档保存，而不能由两个或几个土地登记部门来分别保管。（五） 土地登记的内容土地以宗地为单位进行登记。所谓宗地是指土地权属界线封闭的地块或空间，即指一个或几个权利人所拥有或使用的权属界线清楚的地块或空间。土地登记的内容是指反映在土地登记簿上的土地登记对象质和量方面的要素，包括土地权利性质及来源、土地权利主体、土地权利客体以及与这三方面直接相关的其他内容。（1）土地权属性质与来源我国实行土地的社会主义公有制，我国的土地权属性质分为：国有土地所有权、集体土地所有权、国有土地使用权、集体土地使用权以及土地他项权利等。土地权属性质是土地登记的一项重要内容。在对土地权属性质登记时要注意以下
9、事项：由于我国的土地除了集体所有的以外，均为国家所有，且一般来说，凡是不能证明为集体所有土地均为国家所有，所以对所有权性质登记时，我国只对集体土地所有权登记，而不对国家土地所有权进行登记。另外，对土地他项权利的登记，在土地登记薄上一般把它记载在“登记的其他内容及变更登记事栏”，而不记载在“土地权属性质”栏。土地权属来源，是指土地所有者或使用者最初取得土地的方式。它对于确定土地权属性质，判断某宗地是国家所有还是集体所有，土地使用权人对该宗地的土地使用权是国有土地使用权还是集体土地使用权等至关重要。土地权利人申请土地登记时，应当提交土地来源证明文件，如上级部门的批准文件、房产证、主管部门证明、四邻
10、证明等。土地权属来源合法，是确认土地权属、进行土地登记的必要条件，只有根据合法的土地权属来源证明，土地登记机构才能确定土地权属的性质和土地使用权类型并进行登记。（2）土地权利主体土地权利主体是指土地权利人，包括集体土地所有人、国有土地使用权人、集体土地使用权人和土地他项权利人。我国的集体土地所有权有三种形式：村农民集体所有、乡镇农民集体所有和村内各农民集体所有。国有土地使用权人可以是任何自然人、法人或其他组织。集体土地使用权人一般应是本集体内部的成员或单位。土地他项权利人可以是自然人、法人或其他组织。（3）土地权利客体土地权利客体指土地权利、义务所共同指向的对象。主要包括土地的座落、界址、面积
11、、用途、使用条件、等级、价格等。1、土地座落：指宗地所在地的名称。2、土地权属界址：指某一个人或产权单位的土地的位置和范围。即某一权利人所有或使用的权属界线。土地权属界线，反映在实地上，表现为界址点及界标物，反映在地籍图上，表现为界址点符号及其编号和界址点线，反映在调查表上，是各界址点的坐标或相对位置说明。土地权属界址通过实地的权属调查和地籍测量取得。权属确定的界址点，要经相邻双方签字，并埋设界桩，然后通过测量绘出地籍图和宗地图。权属界址清楚无争议，是进行注册登记、确认土地权属的必须条件。实地界址点与地籍图、宗地图、地籍调查表、界址点方字描述应当一致。界址不清的，或者存在土地权属界址争议的，必
12、须依法查清处理后，才能进行土地登记。3、土地面积：土地面积也称宗地面积，它是指一宗地权属界址线范围内的土地面积。土地面积由土地权属界址确定，土地权属界址一经确定，土地面积也随之确定。一般来讲，如果某一宗地的权属来源证明文件上的界址范围与实地一致，而面积不一致，一般以界址范围为准。对土地面积数据进行更正。土地面积根据土地权利人在宗地内拥有的土地使用权情况可以分为独自使用面积、共有使用面积、共有使用权分摊面积。4、土地用途（地类）：土地用途一般是指土地权利人依照规定对其权利范围内土地的利用方式。按土地利用现状分类（GB/T210102007）的二级类执行。土地权利人任意改变土地用途和闲置土地都是违
13、法行为。5、土地使用条件：土地使用条件是土地权利的重要组成部分，直接关系到土地使用权价格等。因此，严格界定土地使用条件并予以登记十分重要。土地使用条件包括建筑占地、建筑限高、建筑密度等。这些使用条件主要三个方面：一是城镇规划限定；二是土地出让合同作出规定；三是用地批准文件规定。6、土地价格：土地登记时需记载土地取得价格、交易地价、土地抵押金额等。（六）土地登记的类型按照土地登记办法，我国土地登记分为土地总登记、初始登记、变更登记、注销登记、其他登记等。总登记，是指在一定时间内对辖区内全部土地或者特定区域内土地进行的全面登记。初始登记，是指土地总登记之外对设立的土地权利进行的登记。变更登记，是指
14、因土地权利人发生改变，或者因土地权利人姓名或者名称、地址和土地用途等内容发生变更而进行的登记。注销登记，是指因土地权利的消灭等而进行的登记。其他登记，是指上述登记类型以外的登记，包括更正登记、异议登记、预告登记和查封登记等。三、土地登记程序土地登记办法规定，土地登记程序分四步进行：即土地登记申请权属审核注册登记核发证书。（一）土地登记申请（1）申请人申请土地登记，应当根据不同的登记事项提交下列材料：1、土地登记申请书；2、申请人身份证明材料；3、土地权属来源证明；4、地籍调查表、宗地图及宗地界址坐标；5、地上附着物权属证明；6、法律法规规定的完税或者减免税凭证；7、本办法规定的其他证明材料。前
15、款第（四）项规定的地籍调查表、宗地图及宗地界址坐标，可以委托有资质的专业技术单位进行地籍调查获得。申请人申请土地登记，应当如实向国土资源行政主管部门提交有关材料和反映真实情况，并对申请材料实质内容的真实性负责。（2）土地登记申请的受理和审查A、受理：根据土地登记办法第十二条，对当事人提出的土地登记申请，国土资源行政主管部门应当根据下列情况分别作出处理：1、申请登记的土地不在本登记辖区的，应当当场作出不予受理的决定，并告知申请人向有管辖权的国土资源行政主管部门申请；2、申请材料存在可以当场更正的错误的，应当允许申请人当场更正； 3、申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场或者在五日内一次告知申请人需要补正的全部内容；4、申请材料齐全、符合法定形式，或者申请人按照要求提交全部补正申请材料的，应当受理土地登记申请。B、审查：土地登记机构收到申请人提交的土地登记申请申请书和其他证明资料后，应及时进行申请审查。审查的主要内容是：1、对法人资格的审查。依据是法人资格证明。按照法人组织的不同类型可以分为企业法人、机关法人、事业法人和社团法人。企业法人提供企业法人营业执照；机关法人、事业法人，凡
