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1、目 录1. 0导言1-12. 0项目概况2-12. 1项目主要技术经济指标如下2-12. 2装修设备标准2-13. 0肇庆市区及其经济发展概况3-13. 1地理位置、自然环境、人口3-13. 2主要经济指标增势强劲3-13.3综合评述3-54. 0肇庆市区同类大型商业物业市场概况4-14. 1天宁广场4-14. 2好世界购物中心4-24.3综合评述 4-55. 0项目竞争力分析5-15.1项目的主要竞争优势 5-15. 2项目的主要竞争劣势5-25. 3项目主要机会5-35. 4项目的主要风险5-36. 0项目的目标消费群6-17. 0项目的市场定位7-17. 1功能定位7-17. 2档次定位
2、7-17.3客户定位 7-17. 4价格定位7-38. 0项目业态组合及分布8-19. 0租售推广策略9-19. 1经营主题与布局主题9-19. 2经营模式9-49. 3招租模式9-59. 4销售资料9-59. 5销售人员9-510.0广告宣传策略10-110.1广告宣传整体目标10-110.2品牌宣传策略10-110.3广告宣传主题（卖点）10-210.4广告宣传的目标客户群10-210. 5广告宣传实施及媒介选择10-310.6时代广场首期广告安排10-511.0项目租售资金回收计划11-112.0对项目建筑设计的意见及建议12-112.1交通安排12-112.2辅助场地12-212.3其
3、他12-312.4A、B区的塔楼12-313.0对项目售楼部工程的建议13-113.1调整厅内布局13-113.2大门扩宽13-113.3改善局部光照13-213.4地板13-213.5门前扇形广场布局13-213.6及早确定大厦文化特征13-314.0关于筹组经营管理公司的建议14-114.1经营管理公司的组建14-114.2关于物管理方面的建议14-3肇庆时代广场商场营销策划报告1.0导言二十一世纪的中国，商业零售业正在发生巨大的变革，首先从沿海开放较早的省分及城市开始，人们的消费意识及消费观念逐渐在转变，从单纯的购物型消费发展到购物与休闲、娱乐、饮食相结合的享受型消费，并且已成为时尚，大
4、型一站式综合商场及大型超市由此应运而生，在短短的时间内取代传统百货商场一跃而成为新兴商业形态的主体。时代广场即将崛起于肇庆，一个大型的商业物业将以非凡的恣态出现在粤西，出现在西江流域。我们的目标和宗旨是：让时代广场在本地区开创全新的消费潮流，与中国同步，与世界同步。2.0项目概况时代广场（商场）位于肇庆市端州区，端州五路与天宁路交汇点北侧朝龙里地段，北靠星湖，东邻牌坊广场。该地段属于市内主要的商业中心区，其繁华程度，居全市之首。2.1项目主要技术经济指标如下：总用地面积：21200建筑物底层面积：约16500塔楼（住宅）面积：75870裙楼（商场）面积：64230地下室面积：21200总建筑面
5、积：140100建筑总高：70.5m建筑密度：45容积率：3.7绿地率：252.2装修设备标准（待发展商提供）时代广场由肇庆市建设实业总公司开发，创亿实业发展有限公司实施，现时工程进度为大开挖桩基工程。3.0肇庆市区及其经济发展概况3.1地理位置、自然环境、人口肇庆市区（端州区）位于广东省中西部西江中下游北岸，属于珠江三角洲经济发展区范围；南临西江，北靠北岭山，东邻鼎湖区，西与高要小湘镇接壤；处于东经11202334，北纬230211之间；距广州90公里，距香港140海里；面积152.3平方公里，其中城区面积16.8平方公里。端州区地势北高南低，中部为冲积平原，地势较平坦，大小湖塘呈半珠状分布
6、，石山岩溶构成具有特色的星湖风景名胜区。1999年端州区人口总户数有78333户，人口31.41万，其中非农业人口27.17万，人口自然增长率8.05，民族构成以汉族为主。3.2主要经济指标增势强劲根据最新的地方年鉴统计，1999年端州区国内生产总值22.5亿元，同比增长12，三大产业的比重依次为4：55.2：40.8。人均国内生产总值18020元，同比增长10.3。城市居民人均可支配收入6495元，同比增长4.0，居民储畜余额25.4亿元，同比增长18.3。房地产开发完成商品房投资总额2.49亿元，建筑面积32.34万平方米，同比分别增长28.3和38.9；销售额为3.23亿元，销售面积18
7、.68万平方米，同比分别增长6.9和6.4；实现税利5070万元，同比增长4.3。商业方面，全区社会消费品零售总额17.2亿元，同比增长8。旅游业方面，端州旅游公司拥有各种旅游路线85条，创收396.9万元，同比增长79。另据统计，作为旅游大市，2001年全区共接待游客428.1万人次，星湖景区成为全国首家荣获ISO1400国家示范区称号的重点风景名胜区。交通基础设施建设方面，有三茂铁路由广州经端州至茂名；有肇庆至香港九龙直通火车；321、324等高级公路通达四方；广肇高速公路已近完工；西江水道上行可达广西梧州，下行可达广州、香港；再加肇庆大桥等各处桥梁的连接，以端州区为中心点，已形成一个完善
8、优良的水陆交通网络。肇庆市区国民经济主要指标说明：1987年作为基期年。肇庆市区国内生产总值（GDP）（当年价格） 单位：万元 肇庆市区社会消费品零售总额单位：万元3.3综合评述一、 投资开发大型商业物业，在全国经济正常发展的前提下，对本地区经济增长状况的了解就显得很重要，地区经济的高速发展，使市民消费力及消费需求不断提高，是大型商业物业得以生存及发展的前提。近年肇庆的城市建设及经济发展很快，是大家有目共睹的，这就为本项目的开发创造了良好的大环境。二、 1999年端州区全社会消费品零售总额17.2亿元，如果按平均增长率8%计算，则到2002年应超过20亿元，这就是我们看得见的大旦糕，开发大型商
9、场目的也是要瓜分这个旦糕。此外，每年四百多万人次的游客，也是极宝贵的商业客源。4.0肇庆市区同类大型商业物业市场概况主要考察了城市中心区现时最有代表性的两个大型商场天宁广场和好世界购物中心，基本情况如下：4.1天宁广场位置：天宁北路与建设路交汇处面积：首期工程面积达10万平方米（商场约占13500 m2，其中天贸南大约占2000 m2）发展商：肇庆市新长江房产实业有限公司经营范围：首层天贸南大百货（服装、精品、家私、电器、皮具等） 二层京华美食（约占1500 m2）其它有大商家落订，具体经营项目暂不透露。 负一层经营电脑及配件。招商模式：租期：1年 租金：天贸南大（4035元/ m2月） 其它
10、约110元/ m2月 （以上租金按实用面积计算，实用率为69.5%） 管理费：9元/ m2（按建筑面积计算） 综合推广管理费：15元/ m2（按实用面积计算） 水电分摊：15元/ m2（按实用面积计算）保 证 金：天贸南大按每户2000元收取（50 m2以下）其它业主出租铺位一个月租金为押金。配套设施：大型停车场、中央空调、智能化监控、完善的网络设备、配备广告位，为厂商做广告提供条件。正门大堂设大型投影电视。出租率：60%优势：天宁广场位于繁华的天宁北路与建设三路交汇处，是肇庆市传统商业、文化中心汇聚地，租金较低。劣势：商场内部设计、布置不当，经营项目无分区、分类，且街铺与商场不能连通。但是发
11、展商承诺以后商场内部玻璃会拆，实行敞开式经营，具体时间未定。注：该项目在预售阶段用返租回报方式把商场全部售出，但在销售过程中未对商铺经营业态加以分区和引导，在开业经营后对持续旺场组织不力，导致客流不集中、场面较冷清，租户难以为继，租金下滑。4.2好世界购物中心地理位置：肇庆市天宁北路与宋城东路交汇处发 展 商：广东省肇庆市好世界房产发展有限公司销售热线：（0758）2277448总建筑面积：8万平方米本项目商场部分采用先经营后销售的方式，已开业大半年，现正开始销售。功能分布：负一层：文化艺术中心（精致间隔小单位）12层：时装、珠宝、化妆等生活时尚精品3 层：超市、儿童天地4 层：数码科技城5 层：美食城612层：高级酒店、写字楼新华书店于14层平均分布经营模式：统一经营管理及敞开式经营销售模式：五年返租，分三种形式。1、 即返：每年返还楼价的7%，五年合计35%，于楼价中即时返 还。2、 季返：每年返还楼价8%，且每年递增5%，三个月返还一次。3、 年返：每年返还楼价9%，且每年递增5%，每年返还一次。 销售楼层：现在销售首层及二层。 首层约130个铺位，二层约
