景区项目项目建议书

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1、 1 都江堰新景区项目项目建议书 中企东方行业研究中心2002年11月 2002年11月 2 1 项目背景2 主要问题分析3 具体步骤及交付成果4 工作计划5 中企东方工作流程6 项目成员组成7 工作方式8 方法论9 咨询费用 目录 2002年11月 3 都江堰景区是世界文化 自然双遗产项目 至今有2200多年历史 知名度极高 刚刚过去的十一黄金周 都江堰景区列央视十大景区之一 都江堰景区2001年旅游人数约60万人 门票收入约3600万元 而景区总面积仅2 3平方公里 单位面积门票收入在我国中西部自然风景区中列前 而景区范围狭小 缺乏配套设施 缺乏系统规划下的深度开发都限制了都江堰景区的进一

2、步开发 景区趋于老化 留不住客人 四川统和实业股份有限公司在充分调研的基础上准备与都江堰市政府合作 采用旧城改造与旅游产业发展一体化的模式 投资开发都江堰新景区 争取实现企业 政府 旅游者和当地居民的共赢局面 项目背景 2002年11月 4 今天的都江堰仅就的游客流量而言 已堪与国内最著名的旅游景区比肩 部分国内著名旅游景区游客流量比 单位 万人次 年 而以景区单位面积接待量而言 都江堰的接待量远远超过其他3个景区 黄山 峨眉山的主景区面积都在150平方公里以上 而都江堰只有区区2平方公里多 项目背景提示1 2002年11月 5 就门票收入而言 都江堰也并不逊色于前述景区 价格的上升空间也不大

3、 部分国内著名旅游景区门票价格比 元 人次 门票收入比 万元 年 黄山门票价格分为旺季130元 人和淡季80元 人 项目背景提示2 2002年11月 6 都江堰的旅游业游客人均综合收入远远低于全国和成都市平均水平 游客人均综合收入比较元 每人次 取2001年城镇居民出游平均花费 取2002年十一黄金周统计数据 都江堰市的游客人均综合收入水平只及全国平均数的24 7 和成都市的27 巨大的差距表明都江堰必须提高本地旅游业发展的质量 项目背景提示3 2002年11月 7 与此同时 四川省却积极进行旅游景区经营模式的探索 包括三星堆遗址 九寨沟国家森林公园等十大主要目的地景区实行对外合作经营开发 可

4、以预期都江堰的竞争者会更主动 更灵活 更 九寨黄龙 蜀南竹海 峨眉乐山 四姑娘山 项目背景提示4 2002年11月 8 公司如何确定拟投资的景区 商业区和酒店三大功能的商业模式和盈利模式 如何定位以上三大功能的互动关系 最佳的业态配合模式 在有明晰的盈利前景的前提下 公司应该如何有效的进行项目融资 怎样的融资结构对于项目和公司的发展来说是最为有利的 在未来可预见的商业环境下 该融资计划的可实现性 风险 如何 公司如何确定目前面临的旧城区居民和商户的拆迁的项目融资方案 关键问题 2002年11月 9 中企东方将从以下方面入手研究确定项目最佳功能配合模式和相应的投融资需求 在都江堰新景区范围内的景

5、点 区 商业区和酒店或者其他商业业态的商业价值分析和最佳盈利模式 各种融资方案比较 所涉及的商业业态 中企东方将提供行业背景和政策环境分析 具体到都江堰新景区的商业价值分析 成长性分析 风险和对应的灵活性方案 人力资源和营销模式分析以及具体的投融资需求和建议的融资方案 研究范围 2002年11月 10 都江堰景区整体定位与具体规划方案 都江堰景区商业发展目标和相应投融资需求 都江堰景区现状分析 和国际国内案例的对比 启示 具体步骤及交付成果 主要内容 了解四川统和的总体战略与当地政府的总体战略了解四川统和对于都江堰新景区的战略目标了解都江堰景区现有商业业态和经营状况了解消费者和潜在消费者的消费

6、结构分布和消费行为特征 对比国内外有一定可比性的经营管理模式以及对都江堰新景区的启发 数据来源 配套组织结构 运作机制及初步实施方案 交付成果 会议纪要 形式的四川统和的总体战略 战略目标 会议纪要 形式的政府对新景区的战略目标和政策取向 项目重要利益相关者列表与分析 都江堰景区现状分析报告消费者消费结构分布和全国或省内的相关数据对比分析 未来消费者消费倾向分析 2002年11月 11 都江堰景区现状分析 和国际国内案例的对比 启示 主要内容提出都江堰新景区战略定位 主题 功能定位设计和各自针对的目标消费群体 提出主要规划思路和分区设计听取集团内部专家意见和各主要利益相关者反映测试作出对原方案

7、的修改 提出具体规划方案 具体步骤及交付成果 交付成果都江堰景区整体定位方案都江堰景区具体规划方案 会议纪要 形式主要利益相关者反响和各自意见汇总 都江堰景区整体定位与具体规划方案 都江堰景区商业发展目标和相应投融资需求 配套组织结构 运作机制及初步实施方案 数据来源 2002年11月 12 主要内容 根据规划方案提出都江堰景区商业发展目标 提出配合这一商业发展目标的整体基础设施 包括软硬件 的投资计划提出各业态的商业计划及相应的投融资需求 具体步骤及交付成果 交付成果 都江堰景区商业发展目标都江堰景区整体基础设施投资计划 主要业态的商业计划和投融资计划 都江堰景区现状分析 和国际国内案例的对

8、比 启示 都江堰景区整体定位与具体规划方案 都江堰景区商业发展目标和相应投融资需求 配套组织结构 运作机制及初步实施方案 2002年11月 13 主要内容 提出实施都江堰景区商业发展计划的配套组织结构 运作机制和相互之间的关系 互动方式提出启动整个都江堰景区的初步实施方案 具体步骤及交付成果 交付成果 都江堰景区开发组织结构图和说明都江堰景区项目启动方案 都江堰景区现状分析 和国际国内案例的对比 启示 都江堰景区整体定位与具体规划方案 都江堰景区商业发展目标和相应投融资需求 配套组织结构 运作机制及初步实施方案 2002年11月 14 工作计划 主要会议 11月15日 11月16日 第二次中期

9、汇报 总结报告 项目启动会 第一次中期汇报 11月17日 12月1日 12月2日 12月16日 全面进行都江堰景区现状分析可比照的国际国内案例分析抽样调查可能需要增加1 2周时间 则时间顺延 初步制定都江堰景区整体定位方案主旨反响测试都江堰景区整体定位与具体规划方案主要业态商业计划 确定配套组织结构 运作机制初步实施方案建立延后沟通机制 确定四川统和对于都江堰景区的经营战略及业务流程 第三次中期汇报 12月16日 12月30日 2002年11月 15 中企东方工作流程 2002年11月 16 项目研究人员 中企东方将派出5名经验丰富的研究人员组成项目小组 其中3名研究人员投入100 的时间 2

10、名研究人员将投入50 的时间 参加访谈 资料收集 项目小组讨论等工作 本项目小组将在德隆集团行业研发中心王建军总经理和德隆国际战略投资有限公司何文明主任的直接领导下进行 具体人员背景详见附件一 2002年11月 17 项目运作方式 2002年11月 18 研究方法 都江堰现状分析体系 吸引力分析 可进入性分析 已有消费者行为分析 潜在 目标消费群体消费者行为分析 景区商业模式和承载力分析 包括物理承载力和心理承载力分析 景区生命周期分析 2002年11月 19 分析表明国际一流的旅游景点必须具备三大特征和六大关键要素 国际一流旅游景区的三大特征1 全球范围的知名度2 高客流量3 高经营收入 渊

11、源的历史 独特的景观 商业模式及内容 多重功能 不断更新的支柱商家 方便的基础设施和良好的环境 大力推动景区发展的管理组织 六大关键要素 KFS 2002年11月 20 非黄金周游客分布地域分布 成都游客 其他省内游客 外地游客 海外游客 性别年龄分布 文化程度分布 职业分布家庭月收入水平分布旅游目的分布其他指标分布游客在都江堰的消费结构分析游客满意度和感受黄金周游客结构分布同上 调查方法 随机抽样调查 定点问卷 座谈会与当地住宿登记数据相印证 与我们已掌握的全国 分省数据比较分析 具体工作方法 例 目的地消费者调查 2002年11月 21 宏观分析支持 例一 摘自公司行研报告 2002年11

12、月 22 资料来源 国家统计局 随着国民人均收入的提高 消费趋势也出现改变 房地产和旅游开始成为新的消费热点 宏观分析支持 例二 摘自公司行研报告 2002年11月 23 建立在即时更新的大量的企业系统研究基础之上 华侨城由华侨城有限责任公司控股 是我国主题公园的先驱 公司的主要资产包括深圳世界之窗49 的股权 锦绣中华发展公司49 的股权 华侨城房地产公司40 的股权 2001年以上3项投资的收益占当年净利润的112 9 总投资4亿元的公司控股的华侨城欢乐谷二期已于今年五月开业 目前状况尚可 首月游客47万人次 另一项旅游房地产 波托菲诺 也是公司巨资投入的 目前尚未开始销售 公司提出的 中

13、华锦绣工程 值得关注 华侨城希望做成景区景点管理的专业服务企业 目前进展不大 已经进行的湖南长沙 世界之窗 曲阜三孔 项目前者亏损 后者面临夭折 由于主题公园输出管理在世界上未见成功的先例 公司近几年还将主要依赖投资收益作为净利润来源 而 波托菲诺 将是其旅游 地产模式能否成功的关键 比照对象深度分析 例 2002年11月 24 充分结合国际经验和中国国情 从都江堰景区的现状诊断入手 着重制定整体定位方案 1 诊断目前整体状况和初步定位 2 制定整体定位的具体方案 3 制定战略计划和行动方案 要回答的问题 国内外案例有哪些成功经验可借鉴 都江堰景区现状如何 都江堰景区有哪些战略定位设想的选择

14、都江堰景区战略定位的具体方案是什么 为实现这一定位 需要寻求何种合作伙伴 需要哪些具体的举措 需要哪些资源 需要怎样的配套组织结构及运作机制 研究方法 2002年11月 25 达到国际一流旅游景区水平是一个渐进的过程 建立形成关键要素的能力 悠久历史 支柱商家 多重功能 独特景观及商业模式 管理组织 基础设施 环境 民间组织 国际一流的综合旅游景区 旅游观光点的形成 开始向商业化经营转变 成为旅游热点 成为成熟的综合性旅游景区 研究方法 2002年11月 26 制定目标 设计创意 整体规划 推动发展 宣传推广 经营管理 国际一流的都江堰景区 都江堰可以采取六个步骤建设国际一流的旅游景区 首先制

15、定一个动态的远景目标 设计具有独特性的概念创意 将以市场为导向的商业计划与城市规划有机结合起来 进行综合考虑 促进政府和企业及投资者间的合作伙伴关系 推动自发性发展 系统地开展宣传工作 并与各利益相关方建立良好的合作关系 充分借鉴购物中心的运营技巧 进行景区经营和管理 2002年11月 27 在两个月里 工作小组将围绕以上问题展开大量的调查研究 以市场为核心的市场调研定性分析 市民座谈会 对外地游客的深度街访 对国际游客的街访定量分析 街头问卷调查 地点覆盖 调查时间包括工作日与周末 取不同时间段进行 国内外案例分析总结国内外景区经营管理案例的经验与教训着重分析其中比照意义较强的案例访谈10位

16、业内专家拜访一批资深人士 本地市场竞争分析通过各地区旅游局 旅游信息中心以及消费者调查 本地专家对可能相互竞争的主要景区做比较分析 主要商家访谈访谈目前在都江堰经营的商家访谈有旅游景区商业经验的各地商家 各政府相关部门研讨以小组讨论会的形式与各政府相关部门探讨方案的可行性 各职能部门名单 研究方法 2002年11月 28 项目八大最终成果与建设国际一流的景区的六个步骤相互呼应 制定目标 设计创意 整体规划 推动发展 宣传推广 经营管理 国际一流的都江堰新景区 项目成果 1 国内外案例分析2 都江堰景区现状分析3 都江堰景区的功能分析4 消费者调查报告5 都江堰新景区具体规划方案6 都江堰新景区发展目标和相应投资需求7 都江堰新景区发展所需的配套组织结构及运作机制8 初步实施计划 2002年11月 29 具体 服务协议 将在项目建议书确定后递交 咨询费用 2002年11月 30 中国农业大学管理工程专业理学学士 某著名景区整体规划咨询某大型房地产开发公司企划 工业 教育 房产 基地的项目策划与论证论证工作诸多房地产楼盘的营销方案设计及运作工作 中企东方资产管理公司房地产行业研究员多年从业