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1、2005年上海别墅市场分析报告2005年12月目 录一、2005年上海别墅市场年度概述-31、政策回顾与分析-42、2005年全市别墅市场价格走势及供求关系分析（成交走势，结合政策影响）-93、2006年供求关系预测-14二、各主要板块分析-171、各细分别墅市场分布及情况分析-172、分区域市场分析-21三、竞争区域楼盘分析-311、浦东地区-322、南汇地区-443、市场结论-56四、05年本案销售回顾及06年计划-57一、 2005年上海别墅市场年度概述 别墅市场是目前受宏观调控影响较为严重的领域，全年别墅市场由于相继经历了加息、提高首付、叫停转按揭、征收全额营业税、调整契税和开增土地增
2、值税等调控政策和本身质量等多方面原因，整体表现比较平淡。从政府一系列的调控措施中，可以看出一个主轴线连续刹车、抑制投机，只有市场总体健康，资产才能不缩水，政府尽可能挤压可能产生泡沫的非理性投机成分，才能使得别墅市场更加健康的运行。 众所周知，别墅适合长期投资。上海的别墅市场也处于刚起步阶段，2003年下半年开始政府暂停了对于别墅用地的审批也反映了政府对于持续发展别墅市场，遵循别墅市场发展应与城市化进程结合的规律的正确方针。今年别墅市场同比去年不太景气，政府在上海悄然开征了对独栋别墅转让加征30-60的的土地增值税政策后，使得目前的独栋别墅正逐步回归理性，原来为数较多的短期投资者愕然退市，购房自
3、住客比重上升，而对于长期投资者影响甚微。 另外，从今年别墅发展趋势看，上海的别墅开发正从奢华型向宜居型过渡，而价格定位也正随市场调节而趋向合理。其中经济型别墅最受追捧，该类别墅面积从偏大到适中，功能齐全无缺，建筑精雕细刻。这类经济型别墅是市场、客户、产品一系列元素综合运动的结果，也是别墅市场日趋成熟的表现。1、政策回顾与分析 监管方面的政策“2005年3月3日，市房地局发布关于加强商品房销售监管的通知：通知的内容主要包括，加强在销售过程中，对于开发商代理商，进行撤消合同，预订预售的监管。而各区房地产部门也应当加强监管区内的重点楼盘等”观点：本次发布的通知与此前网上房地产加强网上备案的定金合同和
4、预（销）售合同管理的措施相对应，意在打击近期出现的虚拟交易、加价销售、炒卖期房和拒售房屋等现象，加强对房地产开发企业和房地产中介机构商品房销售行为的监管。“2005年3月5日，市政府发布了关于当前加强房地产市场调控、促进房地产市场持续健康发展的若干意见。统一思想认识，明确调控目标；调整供应结构，完善供应政策; 加强市场监管和监测，规范房地产市场秩序；完善住房保障体系，满足基本居住需求。”观点：此意见意在加大对房地产市场的调控力度。“楼盘合同备案撤销率过高将遭重点调整：如果发现个别楼盘合同撤销率过高，或存在恶意退房现象，市建委会对其进行严肃查处。”观点：此举措将更加有利于房低产恶意炒作的行为，最
5、终得益者将是真正有需求的购买者。 “外管局将加强监控外资投机房产。具体措施有待推出。”观点：为了遏止投机性资本对市场的冲击，今年人行将对贸易信贷、个人外汇以及房地产项目下资金流入三大通道加大监测分析和管理力度。去年上海地区国际收支和外汇收支出现一系列新情况，其一便是“跨境资金流动频繁，而跨境资金流入房地产行业现象尤为突出”。“房地工商等联手打击炒作、重点监管高价楼盘”整治重点：开发商及中介十宗罪：l 在未取得商品房预售许可证前，擅自预约、预订或预售的；l 违反新建商品房销售合同网上备案规定的；l 伪造合同，盗用他人名义签订合同等利用合同从事违法行为的；l 利用虚假的或使人误解的手段，哄抬房价的
6、；l 违反商品房销售明码标价规定，以及进行价格欺诈的；l 房地产中介机构直接从事房屋买卖的案例：明明只能代理二手房产的居间交易服务，有些房产中介却揽起了一手房的买卖；l 房地产开发企业从业人员或房地产中介机构从业人员利用职业便利，炒卖房屋的；l 房地产中介机构与房地产开发企业或卖家相互串通，操纵市场价格的；l 房地产中介机构从事居住房屋买卖、租赁中介经纪服务，不执行政府指导价的；l 已设定抵押权的房屋买卖，房地产中介机构为转让人非法“垫资”还贷的。观点：此项举措将更好的限制开发商及中介恶意抬高房价的动机，是市场更加明朗化、透明化 财税政策“3月7日起，对居住不满一年出售住房，销售时按销售价减去
7、购入原价后的差额征收5.5%的营业税。”观点：此举措虽然没有在根本上抑制房地产投机行为，但势必会给购房者带来一定压力。“自6月1日起，个人购买住房办理房产证未满两年进行再转让的，将按成交价全额征收营业税，税率5.5%”观点：此举措是上面政策的加强版，由于上一政策的效果不明显，故这次考虑加强力度，这将会进一步压缩短期投资赢利水分，压压住宅市场的“虚火”。“配套商品房用地将实行梯度定价。”观点：上海的配套商品房项目用地将，采取“控制地价、控制房价，以方案竞标为主”的项目招标办法向社会公开招标。此举措将完善地价调控手段，健全土地出让操作的规则。“上海市财税局从6月1日起对独立别墅差价部分征收30%6
8、0%土地增值税。”观点：此举措将更进一步提炼购独栋别墅者的成色，对遏止投资影响最为巨大，是造成目前独立别墅市场整体成交低迷的主要原因。 信贷政策“人民法院民事查封冻结财产的新规实施，各大银行收紧房贷口子。（商品房封顶才能按揭、购买第二套房按揭比例最高只能到7成、商业用房竣工验收才能出售）”观点：房价上升过快，投资（机）房地产者增多，贷款数额猛增，而市场不明朗的现今，下家难寻觅，风险最大的其实是各大银行。收紧贷款口子只能是暂缓之计。“4月6日取消一年内转按揭。”观点：停止一年内转按揭的政策出台后，对于上海房产市场中的投资客影响十分明显，市场反应也比较迅速。特别是二手房市场，目前市场呈现“一增一减
9、”的态势，卖方大量抛盘，有些高档楼盘甚至出现了整个单元抛售的情况；而买方则谨慎对待，更多人处于持币观望的现状。市场的变化不仅对于投机者而言画上了大大的句号，对于投资者而言也加剧了市场风险的产生。“外资银行收紧房贷政策”观点：外资银行纷纷调整了房贷政策，以应对中国央行、美联储、香港金管局接踵而至的利率调整，该业务只针对境外人士。“3月17日后房贷客户 明年起房贷拖欠罚息提高”在3月17日央行上调房贷利率后，被人们一直忽视的逾期还款罚息新规，正重新引起注意。从明年1月1日起，各银行将对今年3月17日后签约的房贷新客户的罚息标准，执行“贷款利率水平上加收30%至50%”的新规，同时罚息记录将进入上海
10、个人联合征信系统。观点：此举措将更有效的抑制投机客由于找不到买家而无能力还款现象。 利率政策“1月1日起贷款利率按上调利率执行、3月17日对房贷加息，现房贷利率为6.12。”观点：利率上调的初衷和结果，都在于控制房价过快上涨。利率上调导致贷款购房成本上升，进而抑制需求、改变市场供求关系，最终达到平抑价格的目的。而在房价过高已成千夫所指的背景下，抑制房价往往被直接等价于还利于民。“经济型别墅契税翻番”观点：此举措将进一步给别墅市场降温，剔除部分经济型别墅中实力不强的投机者，但对投机客打压效果不明显，只能做为一个辅助措施。2、2005年全市别墅市场价格走势及供求关系分析2.1 上海别墅市场历年年度
11、供给分析 截止2005年10月，目前在售的别墅产品的项目共230个：上海包含别墅产品项目从2002年累积至今共有380个项目，其中150个项目售罄和清盘，在售包含别墅项目约230个，占2002年推出量的60.5%； 目前在售独立别墅产品的项目有122个：上海包含独立别墅产品的项目从2002年以来共有214个开盘，其中目前在售的约122个，占总体别墅项目的32%，占包含独立别墅项目的57%。 别墅项目总体推出量减少：自从2003年政府取消别墅市场的审批后，由于别墅建造周期所导致的延迟效应，05年别墅项目推出量有所减少，其中包含独立别墅产品的项目减少到自02年以来的最低。独立别墅市场供应量的减少和
12、需求的相对稳定，以及未来不太有新政策出台，将使得未来独立别墅市场得到回暖。2.2 今年上海别墅市场月度需求分析“金九银十”成交大幅反弹，11月预计将再度回落：上海独栋别墅市场自从经历3月的房产政策“组合拳”后，成交量也随整个住宅市场迅速萎缩，其中4月环比减少17.6%，5月环比下降57.9%，降幅为本年前11月来最大，而7月成交量更是达到最低谷，仅以69套低迷收场。而到了传统的销售旺季，9-10月成交量也反弹不大，在看11月上半月的统计数据，预计当月成交也将随黄金两月的“回光返照”后再度小幅回落。2.3 上海别墅市场整体供求关系分析由上图可见， 2005年110月上海各区域别墅新增供应量为13
13、5.1万平方米，别墅成交量为118.3万平方米，供求比为1：0.88，供应缺口不大，供略大于求，供求基本平衡。2004年112月份，全市新增别墅供应121.5万平方米，成交别墅201.7万平方米，供求比为1：1.66，属于严重的供不应求，供求失衡，由供求角度看，今年上海的别墅市场表现较去年健康。2.4 今年上海别墅市场成交价格分析处于价稳量缩期，成交均价微幅增长：由上图可见，别墅价格指数2004年全年月均增长幅度在2.5%左右，而经历了05年3月政策打压后，指数增幅愕然减缓，犹如给飞速运行的列车来了下急刹车，05年2月和4月的指数增幅骤减，分别只有0.9%和0.78%，到了6月增幅更是出现了近
14、2年来的第一次负增长，而经历了传统旺季后，8月指数也才只有2688点，增幅仅恢复到0.22%。而从价格趋势预测，本轮别墅市场正面临严峻考验，价格越趋市场化，以往卖方市场决定价格的格局将会转化为由买方市场决定。3、2006年供求关系预测3.1上海别墅市场土地供给预测由于03年2月18日国土资源部颁布了停止别墅用地审批的45号令后，市场上逐渐出现混合物业，使得别墅用地越趋稀缺，而低密度的别墅用地更是奇货可居。 从长远看，别墅用地绝对稀缺：自从2003年2月别墅用地叫停以来，别墅用地减少，05年整体别墅土地市场几乎没有供应量，特别是独栋别墅用地，供应量居然为0。所以虽然目前别墅市场比较严峻，估计要1-2年才可改观，但是从长远看，低密度用地只会保值升值。 新增供应量比较平均：从上图可以看出，除了2002年新增别墅项目比较少外，2003-2005年别墅市场供应量都大致相当，年度新增总量都保持在140万平米左右，供应市场的相对稳定也说明了开发商对于自己项目能完全去化的信心。 未来几年内竞争加剧，整体别墅市场潜在供给量巨大：从
