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1、 公司战略展望第一章：战略构建篇商业战略核心及构建思路成立一个公司要立得稳，方向把得稳，关键在于战略方向确定，从宽度来讲：物业管理、商业运营（招商）、项目销售代理、策划推广（包装）是公司的业务基本面从深度来讲：资源整合、配套优化、组合服务、联手合作，是把公司推到更高层次的生存方法。我用生存方法来阐述这个观点并不为过，只有生存下来，再谈发展。在下面所有方案讨论的过程中我讲简明扼要的抓住重点和各位股东分享战略构建，不谈空话废话。 物业现有资源是什么？旁观者清，我所看到的是层次不一的物业楼盘形式，有服务好的，有管理比较到位的项目，有敷衍了事的项目；工作上，有得过且过的人，有兢兢业业的人，也有一心为企
2、业考虑的人。这些状况是一个信号，以人为本的企业总是非常注视人力资源的利用和开发，一个项目做得好不好，其实是人做得好不好，综合 公司这些年的走向，发展的同时也存在各式各样的问题，我们存在的资源可以判断以下几点：1、 良莠不齐的人才储备是软性资源之一。2、 50多个楼盘的巨大广告效应空间并未开发充分。3、 传统的物业模式没有获得转变，沿袭人脉模式去谈业务合作，虽有量，但无质的飞跃。4、 拥有本土牢固的社会人际关系网，有一定的口碑影响力。我们提升的空间和思路是什么？ 需要打造成什么样的企业模式，企业需要沉淀哪方面的精髓文化气息？企业高层构建的战略方向又在哪里？面对日益规范的物业服务市场，面对竞争激烈
3、的强手冲击，萎缩还是扩展？提升还是转型？都是必须面对的课题，我们可以用一句话概括：企业今后的出路在哪里？我们的答案是：提升与转型。归纳为几点：5、 强化物业服务模式，创见特色物业服务理念并迅速成为行业风向标。6、 实现绩优绩效管理，提升员工福利待遇，搭建专业技能培训平台，优胜劣汰，让员工有归属感和认同感以及使命感。在这里我们要特别强调的就是，员工对企业的认同远远大过对高层的认同，认同一个人是感性，认同企业的模式和发展才是理性。7、 明晰企业发展方向和未来趋势，统一人力资源价值观建设，培养员工对企业的认同感和展望，才能有效激活人力成本的最大效能。8、 搕纵联衡，实现关联行业联手合作，资源共享，通
4、过合作把影响力扩大，开疆扩土，利益共享，是开阔市场很有效的一种方法。9、 网络布局，搭建良好网络信息平台，建设企业服务网站，印制企业宣传文化手册，提升美誉度打下基础。10、 思考以物业为基础的5年、10年企业发展规划新型产业，这些发展规划是可以和物业配套的，也可以是超越目前物业形态作为标杆打造影响力的，但是这一步必须得做，停滞等于衰退。物业是主业，分散产业链是附属配套，形成拳头才有力量。11、 较短时间内构件企业内部业务流转机制：业务之间的衔接和技术、人员、资金、人脉的输出关系，这里有一个关键点需要控制，就是以集团公司为导向，以子公司为配套服务职能的发展模块进行分工和搭配，而不是绝对的独立，没
5、有各环节的支撑，一个新体系的建立事倍功半，成效甚微，甚至面临倒闭的风险。商业运营公司成立的战略基点我们探讨了公司现有的资源能力，探讨了提升的空间和思路，得出什么结论？推导为：立足于自身现状的基础上稳步推进配套行业发展是安生立命之本！一切脱离现状的发展都是不靠谱的行为一切凭空想象的发展理念都是不成熟的构思没有付出和培养就想坐享其成的行为甩手掌柜的领导和不深入市场调研用屁股说话的高层决策让不良行为远离我们的团队。让我们用行动说话，用实干和汗水换去收获，摸石头过河不是错，机会永远留给善于总结思考的人。那么，商业运营公司战略思路和出路在哪里？整合战略思维，我们综合得出以下结论：1、 利用现有物业平台，
6、从新整合商业资源，扩宽扩深业务触角，走出去谈项目，搜寻一切必要的项目进行整理汇编，并逐步展开拜访。同时利用公司现有人脉资源进行客户开发。2、 合作，一定要与关联销售代理或策划公司甚至商业运营公司形成战略合作关系，进行资源整合，打开局面，当自身还在发展不够强大的时候我们要学会借力打力，因为新的公司更需要的是商业的平台来营造良好的社会口碑和服务质量，实行利润共享，风险公摊，这样子，我们的格局才会逐步扩大。3、 打好物业公司这张牌，创业初期需要利用原有物业效应开发市场， 在柳州经营多年，有较高知名度，本身就是一张很好的宣传名片，通过这名片进行项目代理谈判有优势，节约的客户对公司的摸底时间。4、 全方
7、位营造商业口碑，通过正式的企业文化宣传册、网站建设、微信平台、创新理念等方面去打造和深化其服务内涵，冲击客户视觉，打造良好的公司形象包装工作，形成强烈的视觉专业形象，对于代理项目有很好的作用。5、 目前商业公司竞争激烈，良莠不济，且很多商业公司服务的项目给开发商造成了不好的印象，在这样恶劣的环境里求发展和生存必须有自己特立独行的经营理念和创新思维，一定不能走套路，个人从业商业运营多年经历来看，只有专心一个项目，务实去为客户考虑问题，解决问题，才能获得客户的心，赢得市场美誉度，成功没有捷径，靠忽悠拿下项目的行为都是不靠谱的行为。包装是敲门砖，专业技能就是实打实的战术延伸。6、 商业运营公司发展强
8、壮，最根源的渠道是解决体制问题，即如何化虚为实，不仅仅是一个代理的壳，而是拥有自己的实体经营商业资源。我们必须在阶段时间内实现品牌代理，自己的商业公司拥有国内或者国际较高知名度的品牌资源，并通过这个资源去融入到商业业态中，资源型商业公司对于商业地产开发商是非常喜欢的和主导选择的。商业运营公司四大业务核心制定符合公司发展需要的战略目标非常重要且必要，有了方向前进才会有了动力，我目前暂定商业运营公司业务职能为四大板块：一、 资产重组、项目融资商业公司应针对集团有所有项目和子公司一路发展走来的经营状况进行一次全面系统的清点和梳理，什么是盘活的项目，什么是盈利的项目，什么是亏损的和走下坡路的，对这些项
9、目都要进行一次系统的罗列分析，把不良资产的项目开始逐渐淘汰，对盈利和有提升空间的项目加大服务质量和营销水平，规范化管理现有优质项目，可以大幅度节约固定成本开销，同时通过提高服务质量提高利润空间，另外，对于公司还应具备项目融资的特点，利用获得代理的项目的可挖掘性增值部分，引进或推荐关联公司加盟投资，可以有效降低经营风险和获得增值收益。商业公司未来的定位之一就是整合集团资源、调配经营方向的一个前沿阵地，也可以归纳成是一个情报整合部门。二、 项目代理项目代理职能分主要体现三个层面，商业地产项目的招商代理（包含商业项目后期运营管理）、地产项目的销售代理、地产项目物业代理三个面，这三个方面可以根据项目谈
10、判情况整合来运作，也可以分拆单独执行一个内容，根据实际谈判结果来确定。借助福来现有平台和资源进行市场上的推广和渠道项目承接，同时要走出去寻找项目，建立良好客户基础，这个职能是商业运营公司的核心职能，亦是业务创收最重要的一环，商业公司所有的基础都是围绕寻求项目、代理项目来获得生存发展而提供配套服务的，没有项目，业务链就会断裂，公司发展就会面临危机。今后商业公司三分之二的时间都会在建立客户关系，寻找可持续项目上勇于实践和开拓市场，实现利润增长和企业可持续性发展。三、 推广、包装、策划这个职能服务于项目代理，可以从两个角度来执行，第一，对现有平台的从新提升和包装整合，打造优质福来公司品牌口碑做铺垫，
11、第二，提供代理项目全方位的商业策划工作，对代理项目宣传推广进行深度的资源整合、功能定位与开发造势包装、工程方案等等，是代理项目前期最重要的介入工作内容之一。一份合理切合实际的项目服务方案可以增强甲方信心，精耕细作的服务质量可以获得业界良好口碑影响力，我们商业公司的增值业务体现于此，推广、包装、策划职能不仅仅限于项目代理范畴，在这些基础前提下我们可以提供有偿或者免费的商业项目顾问服务、项目推广服务、广告服务等内容，提供完备的商业服务为核心定位，辅以商业咨询和适度的商业管理。四、 战略规划商业公司要具备战略规划职能，我们也从几个角度来分析判断，首先是人力资源筹备，人才是企业的灵魂，从战略的角度来讲
12、我们首先要建设一支有优良战斗力的团队，不仅仅服务于目前，也要着眼于未来展望，我们需要补充什么样的人才储备，发展的方向如何，都要在前期进行认真研讨分析，而不仅仅是集团公司的事情，我们认为商业公司就应该是集团公司的眼睛和参谋，未来发展方向的前沿哨所，根据定位网罗合适的专业人才入驻团队，为进一步深化市场发展打下伏笔。其次要对市场有判研的精度和高度，一个市场的发展趋势是什么，持续的周期有多长，空间多大，什么时候转型，我们都要提供专业的信息依据，为决策层参谋发展方向。再次我们要有明细的战略战术发展目标，商业公司本身的成长周期需要多长，发展周期遵循什么样的模式和道路，这些都需要进行商业整合和分析。第二章
13、：5年发展规划篇三部走规划第一步：调整适应阶段（1年时间），管理规范期，目标：战略规划开始实施，观念统一，商业链资源调整主次分明，集团架构疏理清晰，组织结构浮出水面，业务组织管理模式开始良性运转，人力资源管理体系初步建成。同时第一年实现代理项目2个或以上，确保公司正常运营发展，能维持收入支出成本。第二步：磨合发展阶段（2年时间），业务提升期，目标：战略规划向纵深推进，以合作利用外部有效资源为手段，实施房地产开发市场营销战略，全面提升主业的业绩和盈利水平，公司结构趋于合理规范，管理逐步到位，人力资源管理体系正式运行，人力资源配置基本到位，决策效率、公司运作水平明显提高。同期项目代理量有一个质的提
14、升，公司开始实现盈利并做好扩展市场的下一步计划。这个阶段针对前期一些不足和可提升面进行修正和调整。第三步：全面发展市场阶段（2年时间），战略提升期，目标：整体战略实施平稳运行，根据外部环境与内部条件变化，结合实施过程中出现的问题，有针对性的进行调整，但以不改变战略方向为原则。企业内外资源的配置运用达到新的境界，形成科学规范的运行机制，各层次业务发展持续稳定，企业领导人驾驭全局的能力得到提升，抵御风险的能力增强。同期把公司向外发展，逐渐实现整个广西知名度和业务纵身度有一个质的飞跃，这一阶段开始考虑把触角往省外发展尝试。概括：未来五年，借助福来公司的客户资源储备和外部资源，通过规模化项目开发运作，
15、提升福来公司产业的综合竞争能力，发展成为广西市具有一定房地产代理开发实力的房地产服务商开。：开发品种：住宅楼、商住楼销售代理服务 商业地产项目招商销售运营服务 旅游地产项目招商销售运营服务 商业策划咨询服务 物业服务承接 工程造价承接。开发规模：第一年实现代理项目5万以上体量的房地产项目，第二年实现地产代理项目10万以上体量承接业务，第三年实现地产代理项目20万体量，第四年和第五年综合实现代理开发量要达到30-35万平方体量，招商代理利润按每平方米每月5元均价计算，那么第一年要实现公司毛利润总量5元/平方米x12月x5万平方米=300万。第5年要实现的年度毛利润额为5x5x12x5万=625万。这仅仅是保守估计，按照递增和横向业务的开发，实际代理一个项目下来的综合利润会高于这个估值。每月每平方米5元的均值收费标准为商业代理项目的的全国平均均值，属于比较合理范围。这里还不包含如果代理楼盘销售的销售佣金，要远高于招商代理的费用。：五年开发量达到3035万平方米，通过第一个5年规划使福来在广西商业链站稳脚跟， 实现更好更快纵身发展，并向外扩展版图，实现利润翻倍增收。 加强房地产代理主业战略扩展一、项目开发与资源储备现有项目的运作通过福来集团公司内部相关部门的配合，完善项目的配套设施建设，特别重
