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1、【翠屏清华】营销推广策略案.2003/01/18第一部分项目概要第二部分卖点体系第三部分目标客户第四部分SWOT分析第五部分定位体系第六部分营销推广策略第七部分营销推广初步执行计划第一部分项目概要一、基地概况（一）地块区位：l 位于南京江宁开发区西北，东至将军北路(与南京城区共青团路南下工程相接)，南至开发区东西向主干道胜太路之延伸线井头一路，北至麻田二路，西至韩府路。l 基地东南角为正德学院学生宿舍区，东北角为拟建小学用地，正西面、西南面山坡上为开元的300亩别墅项目，南面隔井头一路为正德学院，北面隔麻田二路为金陵置业的700亩别墅项目，东面隔将军路为东大产业园（目前本地块将变更为大型住宅区
2、用地），东南面与将军路隔路相对的为南航江宁校区。（二）地块自然状况：l 基地西侧，西南侧紧靠韩府山、翠屏山、将军山东麓。l 基地中心除有一9米高山丘外，其余以平整地为主。地块总体坡度约为1%。l 朱家营水库自然活水系由基地西北角流入，由西向东横贯基地。（三）基地周围的路网：l 沿胜太路往东接宁溧公路为通往南京市的主干道。l 共青团路南下、将军北路、将军中路、将军西路组成南北向连接南京主城区与江宁开发区和翠屏山高尚住宅区的新城市交通干线。l 将军北路距机场高速不足1公里。l 公交新东线通至胜太路湖滨花园站，距基地不足3公里。二、基本物业指标（一）总占地面积：171410平方米（257亩）（二）总
3、建筑面积：208366平方米（三）总幢数：69幢住宅，包括：44幢（51层多层住宅）9幢4层与5层CITYHOUSE6幢4层CITYHOUSE10幢111层小高层（四）总公寓套数：1555套（五）公建配套设施：l 3层社区中心综合楼：2792平方米（其中3层幼儿园、托儿所2036平方米，会所756平方米，含娱乐用房，阅览室等，位于该楼第三层）注：该幢建筑将先做售楼中心用。l 2层物业管理中心：532平方米l 翠屏步行商业街：2084个沿街商铺（底层沿街，位于2、3、5、6幢5层公寓的一层）l 机动车位：817个，地面324个，地下493个l 自行车车位：1000个（六）地下建筑面积：16615
4、平方米，包括：l 7个集中地下机动车库l 10幢小高层的地下自行车库三、主要经济技术指标表（一）用地平衡表名称单位数量比例总用地Ha（公顷）17.141居住用地Ha17.141100住宅用地ha10.57861.71公建用地ha0.4502.63道路广场用地ha2.07812.12公共绿地ha3.47820.29河道用地ha0.5573.25（二）主要经济技术指标序号名称单位数量备注1地上总建筑面积M22083662住宅建筑面积M2202458其中：51多层建筑面积M2121813954户111小高层建筑面积M261814513户4层与5层CityHouseM21883188户3公共建筑面积M
5、25908其中：幼托建筑面积M22036物业建筑面积M2532商铺建筑面积M22084会所建筑面积M2756其它建筑面积M25004地下建筑面积M2166155建筑占地总面积M2382106建筑密度23.37总居住户数户15558总居住人口人54439综合容积率1.2210绿地面积M27634711绿地率44.5412机动停车位个817地面324，地下49313自行车停车位个1000（三）一期主要经济指标1、一期项目概况：（1）总建筑面积60518.9平方米（2）总幢数：24幢，分别为：116幢，3441幢，均为51层公寓（3）总套数：464套2、公建配套：（1）3层社区中心综合楼：2792平
6、方米（其中3层幼儿园、托儿所2036平方米，会所756平方米，含娱乐用房，阅览室等，位于该楼第三层）注：该幢建筑将先做售楼中心用。（2）2层物业管理中心：532平方米。（3）翠屏步行商业街：2084个沿街商铺（底层沿街，位于2、3、5、6幢5层公寓一层）。3、一期户型表（总数464套）翠屏清华园一期户型统计户型A1型A2型B型B1型B2型B3型B4型B5型C1型C型D型YB型YB1型YC1型YC型YD型总计楼号50.4969.4292.390.2784.40 91.38 92.36 87.43 122.42 129.06 165.51 138.49 140.21 182.85 186.12 1
7、76.84 1号楼484121202号楼363121163号楼363121164号楼484121205号楼363121166号楼363121167号楼844211208号楼484121209号楼8442112010号楼4841212011号楼21664322112812号楼8442112013号楼8442112014号楼21664322112815号楼8442112016号楼21664322112834号楼8442112035号楼9187212836号楼8442112037号楼116332111838号楼8442112039号楼821040号楼821041号楼8210总计套数642858190
8、11129852818302514464总面积302.94277.682584.45235.6684.4822.42013711.0412647.888606.521107.922523.785485.546532475.7660518.9比例0.5%0.5%4.3%8.7%0.1%1.4%0.0%22.7%20.9%14.2%1.8%4.2%9.1%7.7%4.1%100.0%4、套型关键指标分析：套型代号套型面积总套数所占比例说明A150.4960.5A269.4240.5B92.3284.3B190.27588.7B284.4010.1B391.3891.4B587.4310.1C129
9、.069820.9这三种套型为一期主力户型C1122.4211222.7D165.515214.2Y-B138.4981.8Y-B1140.21184.2Y-C1182.85309.1Y-C186.12257.7Y-D176.84144.1464100套型分析：（1）翠屏清华主力户型有三种：l C型，三房二厅二卫，129.06平方米，以2500元/平方米计，总价为：32万l C1型，三房二厅二卫，122.42平方米，以2500元/平方米计，总价为：30万l D型，四房二厅三卫和二卫，165.51平方米，以2500元/平方米计，总价为：41万（2）主力户型偏大，总价突破30万，因此受众面有别于江
10、宁普通公寓（低单价、低总价、低品质）的通常情况；从总价角度，可作以下判断：该公寓理应打造、包装成为江宁高档公寓。而本项目面对的客户群也至少有以下基本需求：l 家庭年收入相对较高，买的虽是第一居所，在满足基本居住需求外，对居住品质与居住质量将十分看重。l 除了满足基本居住，对项目的景观、环境等附加价值要求较高。l 追求居住质量、生活质量，向往健康快乐、清新自然的生活方式。（3）因此，翠屏清华，除了套型、品质等方面质素要高以外，楼盘必须要塑造出景观、环境等除出套型、建筑以外的其他卖点和附加价值，来打动中等收入阶层（或都市准中产阶级）。（四）楼盘基础信息楼盘地址：江宁区江宁经济技术开发区将军北路1号销售地址：江宁区江宁经济技
