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1、浙江省休闲度假旅游房地产市场开发研究王婉飞 翟涛 董长云摘要：本文主要论述浙江省休闲度假旅游房地产的市场开发，通过对国内外相关理论研究的综述，剖析浙江省休闲度假旅游房地产市场开发现状和存在的问题，并提出促进旅游房地产市场开发的对策。关键词：休闲 分时度假 旅游房地产 市场开发 一、 国内外关于休闲、分时度假与旅游房地产概念的文献研究（一）休闲于光远认为：“闲”、“休闲”、“休闲业”在中国的语言里是三个不同的词，用来表示三个不同的概念。“闲”是人在社会生活中劳动与非劳动在时间上的分配状况。在今天我们可以把它看作是不以我们的意志改变的东西。它属于一个国家一个地区发展水平的范畴。“休闲”是人们对可以
2、不劳动的时间的一种利用，而休闲业则是“为了满足人们休闲的需要而组织起来的产业”1 于光远.http:/ 马惠娣.21世纪与休闲经济、休闲产业、休闲文化.http:/ “有闲” 和“有钱”两个方面，中国都具备了发展休闲度假的基础。“有闲”方面，我国法定假日全年有114天，部分群体还享有带薪休假制度；“有钱”方面，有资料显示：到2005年，我国可能会出现两亿人的中产阶级这样一个庞大的群体拥有自己的住房和汽车。旅游或休闲度假的需求潜力巨大3 马惠娣.休闲度假在中国发展的现状与前景-访中国休闲度假专家马惠娣.中国休闲度假导刊2004.3.第27页3。从休闲、度假、旅游三者的关系来看，休闲是一个大概念，
3、旅游是休闲的一种方式，而度假又是旅游的一种形式，同时也是休闲的一种形式。（二）分时度假分时度假（Timesharing又称Vacation ownership或Holiday ownership）作为一个新兴的产业，国内外很多学者对其给出了定义。张俐俐在分时度假-旅游住宿业和房地产业结合的新理一文中指出分时度假是一种将房地产、酒店住宿和旅游休闲度假完美结合在一起的全新投资模式和度假住宿设施。它起源于六十年代的法国阿尔卑斯地区，70年代引进美国后得到了迅速发展，并延伸到全世界各地，逐步成为全球推崇休闲新型度假方式4 张俐俐.分时度假-旅游住宿业和房地产业结合的新理念.http:/ S. Upch
4、urcha和Kurt Gruberb二人在其沉睡的巨人分时度假的演化一文中，对分时度假的内涵做了如下的阐述：分时度假简单地来说一定数量的购买者对度假区内的房产进行一周以上的购买行为，每个购买者仅购买一年内他们想要使用该房产的时间。由于拥有和经营该度假房产的费用平摊在很多购买者中，所以每个购买者仅需要支付该度假房产出售和维护总费用的一小部分5 Randall S. Upchurcha,*, Kurt Gruberb. The evolution of a sleeping giant:resort timesharing. hospitality Management 21 (2002) 211
5、2255。从实践来看，被广泛接受的有目前两种定义：一是在美国佛罗里达州分时度假房产法案（Real Estate Timesharing Act CH721 Florida）中对分时度假的定义“所有以会员制、协议、租契、销售或出租合同、使用许可证、使用权合同或其它方式做出的交易设计和项目安排，交易中，购买者获得了对于住宿和其它设施在某些特定年度中低于一年的使用权，并且这一协约有效期在三年以上”，即称之为分时度假项目；二是欧盟分时度假指令（European Union Timeshare Directive）中对分时度假交易合同的定义“所有的有效期在三年以上、规定消费者在按某一价格付款之后，将直接
6、或间接获得在一年的某些特定时段（这一期限要在1周以上）使用某项房产的权利的合同，住宿设施必须是已经建成使用、即将交付使用或即将建成的项目”。这一定义在于保护消费者购买分时度假产品时的权益6 刘菲旅游饭店新业态：分时度假交换系统北京商学院学报，；（）：第页6。 分时度假最大的特色和吸引人之处是它的分时度假交换概念。也就是当某一个分时度假消费者在某一年决定不在其所购买了时段的酒店或度假村居住时，他就可以用自已购买的时段去“交换”同属于一个交换服务网络中的任一家酒店或度假村的另一个时段7 襄樊分时度假村.http:/ S. Upchurch在分时度假给美国消费者带来的利益透视一文中提到：休闲度假旅游
7、房地产的所有者可以通过交换公司把自己的房产单元与相似的住宿单元进行交换。这意味着业主可以和其它所有者交换他们的房产单元和度假时间。因此，房产交换公司把全世界可供交换的房产单元保存为一个数据库。这就是说业主可以在居住地进行事先的时段交换8 Randall S. Upchurch. A glimpse at US consumers interestin timesharing. Hospitality Management 19 (2000) 4334438。分时度假,从产业的角度理解是“时间分割，空间整合”，从消费者的角度理解是“时间分享，空间共享”。综合地来说，分时度假是伴随全球一体化、按照
8、时间分割、空间整合的理念，赋予不动产以流动特征的网络化经营模式。作为一个新兴的萌芽产业，其组成部分是：由公寓、酒店、度假村等不动产构成的物业网络；由完整产权、共有产权、星期产权、时段使用权、点数制等概念和规则设计的产品系列；由购买者、会员、家庭、继承人及业主委员会等构成的消费群体；由发展商、营销商、交换商、俱乐部、物业管理、信托公司、咨询公司、行业协会等角色构成的组织结构；由行业规则、法律规范、消费者权益保障系统等构成的规范体系。王婉飞在其分时度假在中国本土化面临的问题与对策一文中列举了最新数据以说明国内外分时度假的发展现状，数据显示，目前全球已有60多家大型的分时度假集团，分时度假地超过50
9、00个，分时度假业营业收入已达70亿美元，超过500万个家庭拥有分时度假时段，近7年行业增长率高达16%-18%。根据机构预测，1995年至2009年，全球分时度假营业收入将达到2000亿美元。1999年至2009年，分时度假行业将以两倍于全球旅游行业的速度增长。分时度假的概念和其产品在上世纪90年代末传入我国。2001年RCI中国会员达到2500人，比1999年增长了800多人；加盟RCI的酒店或度假村13个；RCI会员到中国的交换次数为4200次，住宿间数为29.4万间,停留1.68万天。因此，无论是供给还是需求，我国目前都已具备了发展分时度假的条件9王婉飞.分时度假在中国本土化面临的问题
10、与对策.旅游管理J.2004.1.第18-22页9。分时度假是一种较高层次的旅游产品，也是一种休闲方式；分时度假隶属于旅游房地产，是旅游房地产的一种产品经营方式。分时度假作为休闲度假方式之一，无疑是新时期发展起来的一种有着广阔前景的时尚旅游产品。（三）旅游房地产目前国内对旅游房地产概念存在不同的理解。有些认为旅游房地产就是景观房产，在景区内或周围建房子；有些认为应利用已有的或开发新的度假景区，对此区域进行综合利用开发；还有一种观点，认为用“休闲房地产”代替“旅游房地产”的概念更为确切。时至今日，业内对旅游房地产还没有一个准确和公认的概念。目前文献研究中出现频率较高、认识较为一致的旅游房地产概念
11、表述如下：旅游房地产是指与旅游度假为目的的房地产开发营销模式，开发项目全部或部分实现了旅游功能。一般而言，旅游房地产包括以下形式： 休闲度假区内的住宅(别墅、度假村)：投资集团、房地产商，利用旅游开发区、旅游景区、休闲度假区的优越自然条件、地理位置开发的具有投资回报和多种功能的住宅项目。如：景区住宅、海景住宅、风景名胜度假村(风格别墅)、民俗度假村等旅游置业项目。 时权酒店：是将酒店的每个单位分为一定的时间份(如：一年51周)，出售每一个时间份的一定年限的使用权。消费者拥有一定年限内在该酒店每年一定时间(或一周)的居住权。 产权酒店：是指将酒店的每一个单位分别出售给投资人，同时投资人委托酒店管
12、理公司或分时度假网络管理，获取一定的投资回报。一般情况下，投资人均拥有该酒店每年一定时间段的免费居住权。 养老型酒店：是指投资人(往往是最终消费者)，在退休前购买退休养老度假村的某一个单位。委托管理公司经营管理直至退休后自用。管理期间，将获取一定的投资回报。一般情况下该度假村在产权人去世后由管理公司回购，再出售。收益归其家人所有。 高尔夫、登山、滑雪运动度假村：指在高尔夫球场、登山、滑雪等运动地附近开发的度假别墅项目。 旅游(休闲)培训基地、国际休闲度假中心：指具有集旅游、观光、休闲、度假、运动健身、会议、培训等多功能的房地产开发项目。 时值度假型酒店：指消费者购买一定数量的“分数”，这些“分
13、数”就成为他们选购产品的货币。他们可以使用这些“分数”在不同时间、地点、档次的度假村灵活选择其分数所能负担的住宿设施。消费者不拥有使用权或产权。只是为休闲消费提供便利、优惠和更多选择。“分数”消费可获取更大的折扣和免费居住时间10中国旅游报.旅游房地产概念N.http:/ Sarah Rezak在从客户调研看产权酒店业的若干方面一文中提到销售成本的控制是旅游房产项目经营成功与否的关键所在，而控制这些成本的关键又在于灵活地使用客户调研的数据。在项目管理方面，要采取一些措施平衡淡旺季客流量和设施设备的使用率11 Con Sarah Rezak. sumer research sheds light
14、 on all aspects of resort timesharing businessJHospitality Management 21 (2002) 24525511。总之，旅游房地产的概念与其目前市场状况相吻合，如何根据中国国情和产业发展实际情况有效地经营和管理产权酒店尚处于探索阶段。（四）休闲度假、分时度假与旅游房地产三者的结合休闲度假旅游房地产休闲度假旅游房地产是休闲度假旅游和房地产业相结合的产物，由于从国外导入了分时度假的经营方式，这种度假旅游房地产比不进入度假权交换网络的固定度假地的休闲度假产品更具有发展潜力和魅力。目前，我国有大量的房产资源闲置。据报道，2000年，我国星级酒店有6000多家，平均出租率55.85%，约一半的酒店客房处于闲置状态，
