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1、第一章、三亚房地产整体市场特点一、房地产市场主要为“岛外市场”与国内其他城市商品房开发及销售的对象主要针对本地市场不同，三亚的房地产开发及销售的对象表现在越来越突出的“岛外市场”（购房客户不仅来自于国内，还有部分来自于国外），绝大多数的购房客户来自于岛外，而且这种比例将随着三亚房地产开发档次以及国际化程度的不断提高而提高。实际上，三亚的房地产业未来的发展趋势可借鉴美国的夏威夷、澳大利亚的黄金海岸、印度里西亚的巴厘岛、墨西哥的坎昆、泰国的芭提雅等世界最著名的热带度假胜地更加合适，三亚因为拥有高质量、稀缺的旅游度假资源，它已经成为或正在成为中国甚至是世界的旅游目的地，那些事业有成、崇尚健康、注重生
2、活品质的人士在三亚投资置业作为其“第二居所”、“第三居所”就成为一种必然的选择。但就目前而言，由于三亚在世界上的知名度、旅游度假产品质量、意识形态差异等因素，国内市场仍是三亚房地产最主要的目标市场，但可以预见，随着中国改革开放以及三亚国际化程度的不断提高，国外购房客户数量会逐年提高。可以预见随着我国经济的不断发展，三亚旅游房地产的未来会有许多与上述度假目的地相似的地方，当然它会有、也应该有自己独有的文化特色，比喻民族性，但在这个方面三亚做得还远远不够（巴厘岛是做得最成功的），无论是城市规划的决策者还是具体项目的开发商一定要牢记，对与旅游度假产品而言“只有民族的才是世界的”！三亚的旅游房地产除了
3、借鉴国外度旅游假胜地的开发经验外，挖掘本土文化资源是当务之急，比喻黎族文化在旅游度假物业中的运用，至于三亚目前比较流行的“南洋建筑风格”属于海外文化的传播，不具备深厚的民族根基，因而也是没有生命力的。二、房地产经济周期的滞后性经济学家认为任何产业均存在经济周期说，经济周期分为增长期、繁荣期、衰退期、萧条期四个必然阶段，就房地产业而言经济周期同样存在。由于三亚房地产业是一个典型的外销市场，从现阶段来看，他依附于整个国家的经济发展水平，受国内经济周期的影响，但三亚房地产业存在滞后性，即它的复苏、高涨落后于国内房地产同期发展水平23年左右的时间（国内其他城市房地产复苏、高涨普遍在1998年，而三亚在
4、2000年才开始复苏），这是由于三亚的房地产业最有市场潜力的是旅游度假产品，旅游度假物业不属于生活必需品，而属于生活奢侈品，人们只有在经济非常宽裕的情况下或出于投资保值的目的才会购买此类产品，也就是只有当内陆经济高涨带来丰厚收益，而内陆投资项目又出现竞争激烈、风险增加、回报偏低的情况，三亚房地产才开始出现复苏、高涨的过程。但三亚房地产的衰退期和萧条期却基本与国内其他城市保持一致（受国家宏观调控政策的影响是一致的），使得三亚房地产经济周期中增长期、繁荣期相比国内其他城市来得更短。为了规避国内经济周期对三亚房地产业的影响，最大的努力方向应该是加大三亚房地产国际化市场步伐，努力使三亚的知名度以及在房
5、地产产品、环境、服务等方面与国际接轨，达到“东方不亮西方亮”，就一定能够使三亚房地产业较少受国内经济周期所带来的负面影响，走向更加健康、理性发展的轨道。因为三亚优越的旅游资源即便放到全世界这个范围来看也是稀缺的，它具备赢得全世界购房者的条件，从这个角度来看，三亚是属于全人类的。 三、与旅游业联系紧密、销售曲线随季节呈“U”字型分布通过长时间的观察发现，三亚的房地产业与旅游业相关度极高，与三亚的旅游存在淡季、旺季一样，三亚的房地产销售与三亚的旅游季节大致呈现“U”字型分布，即两头（年头年尾）高，中间（年中）低。四、购房客户来源“两区一都”、“两极分化”就国内市场而言，通过购房客户户籍所在地统计资
6、料分析，发现客户集中来源于“两区一都”，即以长江三角洲（以上海为龙头，向江、浙两省辐射）为经济发达地区和以东北高寒地区以及首都北京。说明经济越发达人们对休闲度假产品的需求就越强烈，气候差异越大人们对养老方面的需求就越强烈。同时，也注意到一些高度污染的省份如山西省，来海南购房的客户也存在上升势头，说明环境差异越大人们对健康方面的需求就越强烈。 三亚房地产市场“两极分化”主要表现在，以“休闲度假”为目的的高端市场价格攀升较快，以“养老”为目的中低端市场价格上涨幅度趋稳。高端客户对房价的承受能力较大，而低端客户对房价比较敏感。这就要求政府各职能部门根据资源效益最大化的原则，将拥有最优度假资源的用地规
7、划为高档房产项目的开发，而将不具备旅游度假资源的用地规划为中低档房产项目的开发。在土地出让方面尤其有必要对土地级别根据拥有旅游度假资源的优劣进行调整，拉大土地级差地租，充分发挥土地的利用价值。五、典型的“候鸟城市”，已售商品房使用率低，小户型成为市场主角三亚商品房作为岛外客户的“第二居所”、“第三居所”存在使用效率低的问题，购房客户一年中除了集中在冬季避寒或选择在“黄金周”来三亚度假居住以外，绝大部分时间房间均处于空置状态，呈现出典型的“候鸟城市”特征。而这些空置的商品房大部分占有稀缺的海景资源，不仅造成巨大的资源浪费，而且因物业管理费收缴困难，造成物业管理公司经营难以为继，因此，三亚市政府于
8、2004年明确规定海边用地不再批准新建商品房项目，其目的就是为了防止此类情况的继续蔓延。从需求层面来看，由于大户型总价高，门槛高，且大户型因租金较高导致出租率低，而小户型总价低，门槛低，且小户型租金较低因而有较好的出租率，从而导致市场上小户型的房屋销售受到市场的追捧，大户型的房屋出现滞销，为了适应三亚房地产市场出现的变化，三亚的房地产开发商及时做出了调整，统计数据表明，户型结构仍以小户型为主，那些产权式酒店、酒店式公寓、共管式度假公寓项目因户型小而保持较高的销售率。三亚应充分利用宝贵的海景资源开发使用率高的休闲度假产品，这不仅包括建设星级宾馆、酒店，也包括建设产权式酒店、酒店式公寓（带有出租性
9、质）以及家庭旅馆，满足各个层次尤其是自助游、自驾游游客对度假产品的需求，然后，在完善法律机制的情况下，适时引入国际上风行的“分时度假”模式，使三亚的各种旅游资源得到充分的利用，并为物业拥有者带来投资回报。六、产权式酒店、酒店式公寓等休闲度假产品渐成雏形 三亚作为我国唯一的热带滨海旅游城市，作为全国人民的“第二、第三居所”，三亚房地产业近期最大的特点就是与旅游业联姻。与国内“第一居所”不同，“第二、第三居所”无需具备通常意义上的居家功能（比喻较大的储藏空间、较大的封闭式厨房、书房、佣人房及客人房等），大部分购房客户更看重的是休闲度假的环境和氛围，同时，在空闲时谁来负责对物业进行维护和管理以及物业
10、是否能够带来投资回报。正是因为大部分购房客户因工作繁忙，一年当中只能有较少的时间前来休闲度假，造成“第二、第三居所”使用率偏低，而资产闲置维护成本（物业管理、物业维护等费用）偏高，使得产权酒店、酒店式公寓等休闲度假产品应运而生。产权酒店实际上就是房地产业与旅游产业联姻的结果（产权酒店的开发与普通房地产开发无异，产权酒店的经营比普通酒店相似但更有特色），它很好地解决了“第二、第三居所”存在的各种问题，是国际上所有旅游度假胜地最畅销的产品之一。目前，在三亚产权酒店、酒店式公寓、共管式度假公寓等休闲度假产品的开发方兴未艾，成为三亚房地产市场的新宠。七、三亚房价、地价的高低与海的距离的相关性亚龙湾旅游
11、度假区距离三亚市区有26公里的距离，但它却是目前三亚房地产房价、地价最高的地区，只因为亚龙湾“不是夏威夷，胜似夏威夷”。17.8公里长的三亚湾“椰梦长廊”号称亚洲第一，它连接三亚市区呈“一”字形沿海分布其房价、地价水平和国内大多数城市不同的是，与距离市区的远近关系不大，而与海的距离相关 在三亚离市中心近的房价、地价反而更低。究其原因，其实这就是“第一居所”和“第二居所”、“第三居所”不同的用途需求所致，“第一居所”是人们日常工作、生活的居所，要求上下班交通、购物、孩子上学、就医等方面方便快捷，通常离城市中心越近越具备这些条件，因此，不难发现北京、上海这些大城市房价、地价的高低与距离市中心的远近
12、成正比的，距离市中心越近房价、地价越高。而对于“第二居所”、“第三居所”而言，人们看重的是其拥有的旅游度假资源的好坏，如海水、沙滩的质量以及私密性程度等，所以就出现了三亚房价、地价与市中心距离远近无关，而与旅游度假资源（大海）的优劣息息相关的现象。 第二章 三亚商品住宅市场的综合分析一、 三亚旅游增长带动地产复苏1. 三亚市旅游业每年以24的幅度增长,带动房地产业复苏;2. 旅游收入占全市GDP的70左右;3. 三亚市房地产的投资占到GDP的10%以上;4. 近三年来三亚市房地产的需求量以每年30%的速度增长;5. 有80%的购房者都来自岛外。 二、控制项目开发建设,提高销售速度1. 尽管房地
13、产业已成为三亚的主导产业之一,但当地官方并不盲目追求发展速度,提出了稳健发展的思路。要对房地产业进行整体规划,提高项目的审批门槛,适度控制非农用地的供给,继续实行适度发展；2. 成片开发的政策,杜绝开发小而散的楼盘,着重发展休闲度假型的旅游房地产。同时,兼顾市民改善住房条件需要,努力提高居民的住房质量。 三、控制小型开发企业,主攻大型社区 1. 三亚市政府转变了招商引资的理念,将“招商引资”变为“招商选资”。也就是说,今后那些小型的房产公司进入三亚的门槛将越来越高,难度将越来越大。 2. 三亚官方倡导的房地产业的另一发展思路是:鼓励大型社区发展。省委常委/三亚市委书记于迅表示,三亚房地产要着重
14、放在成片开发上,争取年内出现一些大型的商住区。3. 目前有主要:临春山水国际度假村/时代海岸/三亚湾新城/凤凰国际水城/阳光海岸/月川新城区等,均具备这样的条件。 四、三亚房地产市场的七大特征1.物业以公寓为主三亚市在售的项目中,物业类型主要为公寓/别墅/产权式酒店和住宅,其中公寓所占比例最高,约占一半以上,一般分布在具有一定景观的区域；别墅项目所占比例很小,所占比例低于5%,主要分布在一线海景/河景/山景中最好的位置；产权式酒店所占比例约为10%,主要分布在大东海/亚龙湾两个片区和三亚湾沿线的部分项目中。 2.地产开发趋于理性三亚作为中国的“休闲度假天堂”,进入2005年以来,三亚房地产业的
15、发展呈现出稳健/科学与理性的特点。由官方倡导和主张,首次提出控制房产开发规模,主张开发一些大型社区,以引导房地产业更加注重质量和档次。 3.在售项目规模普遍不大以绵延近17公里的三亚湾的一线海景房为例,大小楼盘20个左右,其中用地面积最大的也不过200多亩,小的也就10多亩。4.项目内在品质普遍不高 1) 三亚许多已售/在售楼盘是通过对遗留烂尾楼重新包装后的产物。2) 由于三亚房地产行业的政策较为宽松,房地产市场发展迅速,很多开发商利用变更规划来获取更大的利润。三亚湾一线海景的规划容积率为0.5以下,但几乎所有项目的实际容积率都达到了1.2以上,个别项目甚至超过了1.5。5.产权复杂使用功能同样是住宅,但产权期限的多元化是三亚楼市的又一地方特征。这一特征有以下两种表现形式:1) 其一:土地性质没变,变的是建筑的使用功能(如产权式酒店/旅游用地等)。2) 其二:与内地不同,三亚一线海景净地的产权期限仅为60年,而非70年。这个减少了的10年产权期限,也在折损物业的价值。 6.房地产呈现强烈的旅游地产特征1) 旅游地产特征:三亚房地产业和旅游的关系密切,房地产表现出强烈的旅游地产特点,即靠近大海,充分利用海景资源；受旅游市场的影响强烈
