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1、沌口区房地产市场 2013年07月度报告 第一章 市场资讯1 武汉市房地产市场综述1. 武汉土地市场土地市场月份成交宗数/流拍成交面积/万方成交金额/亿可建面积/万方13年1月18/0宗125.16114.16169.6213年2月25/0宗135.7854.31302.9313年3月8/0宗69.8738.54211.1413年4月11/0宗40.0128.5194.0113年5月12/1宗28.625.9483.8213年6月32/5宗163.6855468.5364376.683913年7月11/2宗46.830224.964177.3357上半年总计107/8宗 563.1255430
2、9.99641238.2039分析：2013年7月武汉市共成交土地11宗，环比上月减少21宗，跌幅65.625%；成交面积 46.8302万方。地块成交价格偏低，成交总金额24.964亿元。本月武汉市土地市场明显萧条。2. 武汉商品房市场商品房市场月份新增商品房供应面积（万）新增商品住宅供应面积（万）成交套数成交均价元/13年1月103.5195.9113357773913年2月23.4919.087015760313年3月60.9756.2114174716313年4月161.41152.8815869752113年5月13171.1516549772313年6月118.97115.4116
3、488764613年7月92.2184.391048677482、 近期政策及分析1. 2013年一季度贷款统计报告公布，房地产新增贷款增长强劲近日，中国人民银行公布一季度金融机构贷款投向统计报告，数据显示2013年第一季度货币环境整体趋稳，人民币各项贷款增加2.76万亿元，同比增长12%，房地产新增贷款增长7103亿元，增幅是去年增量的3 倍，占总贷款增量的比重大幅提升占27%，从余额来看，房地产贷款同比增速已连续第四个季度上升，其中房地产开发贷款尤其是地产开发贷款增长显著，土地市场热度上升。分析其原因，除了年初较为宽松的货币信贷条件以外，主要原因是市场持续向好，开发企业资金状况明显改善，使
4、得金融机构对房地产业更具信心。 亚展观点：一季度房地产新增贷款激增，占总贷款增量比重也显著提升，房地产开发贷款增长显著，一方面是由于年初较为宽松的贷款政策，部分企业受2012年信贷额度影响，贷款顺延到今年投放，另一方面由于房地产市场和土地市场的持续回暖使银行对房地产业也更具信心，贷款流向也更倾于优质的房地产企业。信贷环境的整体好转是各项房地产贷款有所增加的直接原因，全年来看，在经济企稳复苏力度不强、物价上升压力不明显的形势下，货币政策不存在全面放松的可能，仍将维持现有基调，总体趋稳。若市场继续增长或维持现在较高的成交水平，房地产贷款新增总量仍会继续增长，为房地产业提供利好空间。另外，金融机构加
5、大开发贷款的同时使得购房贷款明显增长，使得整个市场回暖。2. 武汉地铁4号线本月完成铺轨 预计年底试运武汉地铁4号线一期工程本月将完成全线铺轨，下月电力接通，预计9月底列车开始空载试运行。今年，武汉市计划投资160亿元，建成4号线一期，续建4号线二期、3号线一期、1号线汉口北延长线，新开工6号线一期、7号线、机场线。地铁4号线一期全长约16公里，连接武汉站和武昌站两大火车站，途经紫阳东路、傅家坡、中南路、洪山广场、中北路、岳家嘴、中北路延长线、武青四干道。目前，4号线一期全线15座车站主体结构已基本完工，正进行全面装修，全线正线铺轨已完成30公里（总长33公里），首列车已于4月8日到汉。预计9
6、月底空载试运行，年底试运营。亚展观点：地铁四号线的落成，将改善武昌中心城区的交通拥堵现状，也使武昌到汉口更加便利，提高了市民对武昌中心区居住环境的热情与信心。主城区房地产项目是否被消费者认可的很大一个因素既是周边交通环境的好坏与否，项目周边交通便利、公交系统丰富、道路通畅，可以在很大程度上提高项目的价值，更容易让消费者接受。年底地铁四号线的开通，预计会给武昌中心区的房地产加温，延线楼盘价格会随之提高。3. 北京出预售新政 大户型要等7层以下封顶方可预售8月1日起，开发商的新拿地项目，若属于商业、办公楼或超140平方米的大户型住宅楼，必须等房子有一定“雏形”后才能开卖。昨日，北京（楼盘）市住建委
7、下发关于进一步加强本市商品房（资料、团购、论坛）预售许可管理有关问题，提高了商业、办公楼和大户型住宅项目的预售门槛。通知要求，从2013年8月1日起，新签订土地出让合同的房地产开发项目，对商业、办公等非住宅楼栋，以及套均建筑面积大于140平方米的住宅楼栋，申请预售许可时，施工进度必须达到一定条件。其中，地上规划层数7层（含）以下的，施工进度应达到主体结构封顶；8层（含）以上的，施工进度应达到地上规划层数1/2以上（且不低于7层）。各区县房管部门要严格按照勘查现场，对未达到施工进度要求的，将不予办理预售许可。亚展观点：北京市房协秘书长陈志表示，新规的目的主要是完善预售制度，并非调控加码。新规影响
8、的只是专门开发大户型住宅或商业、办公项目的开发商，对这类项目的资金要求会更加严格按照新规，7层以下要先达到主体封顶，建设投资至少要达到60%到70%。，但对于满足刚性需求的普通商品住房，不会有明显影响。同时，这也会倒逼开发商更多地投资建设适合刚性需求的中小套型普通住宅，增加普通住宅的供应，抑制房价过快上涨。但事实上，自从“国五条”细则在北京落地以来，受到预售许可证审批难度加大的影响，新盘市场的供应量2个月来一直位于低位，“人等房”的情形普遍存在于低总价的刚需楼盘中，新盘的价格也因此易涨难跌。预测：该政策的推行近年来会不会延生至全国各一二线主要城市？4. 中国指数研究院：调控背景下企业拿地意愿依
9、然强烈，供需压力缓解但房价上涨预期较强 报告显示：“国五条”前后土地市场供求走势波动较大，溢价率持续走高；热点城市再现抢地热潮，多轮次高溢价成就新地王；5-6月或迎土地供应高峰期，加大、加快供应以缓解供需压力；土地市场升温助推地价，缓解供需同时需警惕其搅乱购房预期。亚展观点：“国五条”落地、召开导致3月供需下滑，但4月回升态势明显。楼面均价高位运行，溢价率持续走高。今年以来，住宅用地成交楼面均价持续高位运行，尤其是2月楼面均价达到2010年调控以来高点，3-4月有所回落但仍维持在较高水平。城市间表现分化，一线城市房企拿地意愿更为强烈。可以预见，在接下来的下半年，住宅用地很有可能将迎来一轮供应小
10、高峰。与此同时，由于热点城市的供需紧张仍未得到有效缓解，多数房企仍普遍看好今年楼市，在资金状况好转情况下拿地积极性依旧较高，预计热点城市及区域的住宅用地价格仍将居高不下。4. 中国指数研究院：热点高房价城市房产税扩围预期增强，重点在于出台时机及征收方案 研究报告显示：短期成交量明显下降，中长期市场需求弱化政策影响。热点一二线城市扩围预期增强，试点方案能否突破成为关键；房产税意在长效调控而非短期效果，税制改革协助突破土地财政困局。近期，房产税试点扩围传闻四起，特别是5月国家发改委关于2013年深化经济体制改革重点工作的意见中明确提出“扩大个人住房房产税改革试点范围”。我国自2011年起在上海、重
11、庆两地对个人住房进行试点征收，至今已逾两年;上海是仅针对新购住房且有较多减免，税率相对较低；而重庆除针对新购高档住房和“三无人员”新购第二套住房外，还对存量独栋商品住宅征税，税率跨度大。亚展观点：从两地方案可以看出，与国外面向普遍住宅对象持有者征收不同 ，上海、重庆目前试点政策均存在一定局限性，上海仅针对新购房屋，并未对存量房屋征收，而重庆的征收对象范围则相对较窄，主要针对高档住房。也正是因为上述存在的局限性，在执行试点后的市场反应来看，短期内受预期影响成交量下降较为明显，而放之全年则与其他同类城市差别不大。短期影响：试点后当季度成交量降幅大于其他同类城市，价格未现明显差异；中长期影响：短期被
12、抑制需求逐步释放，价格受房产税影响不大。展望：房产税意在长效调控，不应过度期望短期效果；地方政府土地财政困局难解，税制改革是关键。6.银行闹“钱荒”流动性控制开发商资金告急 房产市场博弈或转向近期，受银行流动性控制影响，地产股普跌，资金流动性控制更引发对房地产企业资金链紧绷的担忧。一些专家和业内人士判断，如果流动性控制持续，下半年房地产企业资金到位情况并不乐观，可能倒逼房地产企业调整销售和价格策略，从而导致市场博弈转向。而一些中小房企有可能面临资金链断裂风险。亚展观点：目前大部分房企，尤其是中小企业，银行贷款仍然是其主要融资来源，而银行表外资金的不断创新是支撑房地产市场的重要力量，随着今后一段
13、时间银行的流动性控制，众多房企的银行贷款、尤其是通过理财产品、房地产信托进行的融资也将告急。比起股市的短期影响，更为重要的是，中央政府以及央行的策略本身显示出政策转向，过去数年以来流动性过剩支撑房地产超速发展的势头可能发生改变。一旦流动性调整持续，房地产企业也将面临资金短缺局面。下半年，多数开发商或改变销售策略，降低房价，以价换量的方式获取资金回笼，房价将许趋向平稳 第二章 土地市场1、 挂牌土地拍卖成交情况2013年7月，武汉市土地市场共推出13宗土地。其中3宗为商业用地，11宗为住宅用地，1宗工业用地，其余为商住混合用地。用地块的位置来看，仅有6宗地块位于三环内。东湖开发区成为土地供应的热
14、土，规划中的“光谷新中心”区域地块开始出让。成交方面，本月武汉市共成交土地11宗，土地成交总面积163.68554万平方米，是上月成交面积的5.72倍；可建总面积376.7839万平方米，环比上月增长353%；土地成交总金额68.5364亿，环比增长62亿。 本月，开发商拿地热情下降，土地供应量明显减少，成交量相应降低。指标成交宗数净用地面积（万）可建建筑面积（万）出让金（亿元）7月11宗46.8302177.335724.964环比-65.6%-71.39%-52.92%-63.57%2、 挂牌土地出让成交具体情况本月成交的12块土地中，住宅用地占1块，商业用地占5块，其余为商住混用。成交区
15、域主要集中在远城区，其中江岸区3块，汉南区6块，江夏区3块，东西湖区1块。具体地块成交情况如下：序号土地编号土地使用权竞得人位置净用地面积（）用途容积率成交价格（万元）楼面地价（元/）1P（2013）095号武汉京楚置业有限公司江岸区建设渠路与兴业路交叉口6507.4住宅3805041242P（2013）096号凯信地产武汉有限公司江岸区塔子湖组团A地块30100商服、绿地3.95160044413P（2013）097号农工商房地产（集团）股份有限公司江岸区太子湖组团F1地块70600住宅、娱乐3.49460039184P（2013）098号武汉泰通缘有限公司汉南区纱帽街程家山路东侧7140.87商服3.010805045P（2013）099号
