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1、同策汇研展人员工作誌没有调查就没有发言权没有量化分析就不做定性结论证实、证伪、直觉目 录第一部分 市场背景分析一、2010年成都市经济运行情况4二、经济指数与房地产.7第二部分 2010年成都市房地产市场分析一、一级土地市场.10二、二级商品房市场.17三、三级二手房市场.25四、小结26第三部分 营销分析一、媒体投放分析.28二、营销策略分析.30三、小结37第四部分 2011年成都市房地产市场走势分析一、房地产专项政策走势分析.39二、房地产市场走势分析.40三、小结.45专题：2010年成都市商业市场分析一、市场综述.47二、供求关系分析.48三、市场供应量分析.49四、市场成交量分析.
2、51五、成交价格分析.54结束语第一部分：市场背景分析一、2010年成都市经济运行情况二、经济指数与房地产本部分数据来源：成都市统计局、中国人民银行、同策汇数据库一、2010年成都市经济运行情况（一）、GDP2003年-2010年1-11月成都GDP走势2008年遭遇5.12大地震及国际金融危机的双重影响后，09年生产总值和GDP出现减趋势，但2010年GDP增长率开始上涨，高至15.70%的增长率，说明成都受金融危机的冲击相对较弱，主要原因之一是成都市出口制造业占比小，而第三产业占比接近50%。2011年1-11月成都市实现生产总值6262.61亿元，同比增长15.70%。从目前快速增长的生
3、产总值可以看出，成都房地产市场快速发展，房价的增长速度也是十分迅速的。（二）、工业增加值2002年-2010年1-11月成都工业增加值走势(规模以上工业增加值)2002年-2010年1-11月规模以上工业增加值保持了逐年上扬的走势，且在2010年达到峰值1447.2亿元，同比上年增长23.7%。受金融危机的影响，2009年和2010年相比2005年-2008年的30%的增长率有所放慢。但作为国民经济核算的一项基础指标，工业增加值的不断增长也体现了房地产行业的发展速度。（三）、进出口2000年-2009年1-11月成都进出口总额走势成都进出口总量呈逐年递增态势，2010年成都进出口总额达到了22
4、4.6亿，同比上年增长了47.5%，这反映出成都市对外经济联系更加紧密，通过资本等要素流人、创新刺激、技术扩散、人力资本积累、劳动分工专业化和规模经济等途径，促进区域经济进一步发展。（四）固定资产投资2003年-2010年成都房地产投资走势从2003年-2010年1-11月成都房地产投资走势来看，除2008年受“5.12”地震和金融危机的影响，促使2009年房产投资总额出现极大降幅，降至22.33%。2010年成都固定资产投资总额达到3843.77亿元，房产投资总额1141.59亿元更是达到了一个新的高峰，增幅达到43.6%。（五）、社会零售总额2001年-2010年成都社会消费品零售总额走势
5、2010年1-11月，成都市社会消费品零售总额为2179.72亿元，同比上涨18.5%，较2009年全年增速的20.4%有所有下降。即使金融危机波及全球，对于成都市商贸物流业的迅猛发展，影响甚小。定位于休闲城市的成都，中心城区即拥有260万的卖场营业面积，成都市民消费结构与消费习惯已逐步走向国际化。二、经济指数与房地产一般来说，影响房地产市场的几个宏观变量主要有GDP、CPI、M2。（一）、GDP与房地产市场2002-2009年成都地区年度生产总值及增幅走势从数据来看，今年的成都地区GDP同比增长15.7%。增速恢复在07年水平。成都作为以第三产业为主的城市，地方财政对房地产行业依然有依赖所用
6、。在地方政府“经营城市”以提高土地收入的理念没有根本扭转之前，GDP对房地产的依赖程度仍难以弱化，而相应的房地产调控政策也只能是阶段性的。（二）、CPI对房地产行业的影响2009年2010年11月成都地区各月CPI走势通胀是房地产再次成为投资首选的重要原因。2010年11月份，成都市居民消费价格比上年同月上涨5.57%，为近两年来的新高。居民手中的钱正在寻找更多的增值渠道，而房地产投资再度成为居民的投资首选。房地产的需求数据再通胀预期下，成了货币保值的理财手段之一。（三）、M2、调控与房价2009-2010年成都地区各月商品房成交均价与M2走势比较从M2与房价关系可以看出，成都房价受调控反应较
7、不明显。房价与M2基本上是同步上涨趋势。成都作为二线城市，M2的作用大于调控的作用。预计2011年成都市房价趋稳。第二部分 2010成都市房地产市场分析一、一级土地市场二、二级商品房市场三、三级二手房市场四、小结本部分数据来源：成都市房管局、同策汇数据库一、一级土地市场（一）、市场概述1、供应成交总量概况2010年成都土地市场受政策影响，土地供应量有所放慢，传统热点区域强势依然，主城区土地供求放量集中在下半年。2010年成都市土地供应230宗，其中主城区供应98宗，郊区105宗；总供应面积达到1335.18万，合计20019.12亩，成交土地共165宗，其中主城区成交57宗，郊区108宗；总成
8、交面积1024.75万，合计15371.24亩；以成交价格来看，2010年主城区土地的平均成交价格为779.85万元/亩，成交土地平均楼面地价为3179.26元/，2010年郊县土地平均成交价格为200.95万元/亩，成交土地平均楼面地价为936.44元/。2010年共有7宗土地流标，流标土地净用地面积为24.94万，合计约374.1361亩。流标地块中2宗位于主城区，其余5宗位于郊县地区，总的土地流标率（流标率=流标地块数/（成交地块数+流标地块数）为4.07%。2、近年土地供求及价格走势2008年-2010年成都整体市场土地量价对比图2008年受地震和全球经济的影响，成都土地市场供应量、成
9、交量萎缩明显，成交土地的楼面地价也随之出现了相当明显的下跌走势，成都市2009年和2010土地市场的供求量价都较08年出现了回暖，市场开始逐渐狂热起来，政策调控呼之欲出。3、10年土地供求走势2010年成都整体市场土地供求走势图通过以上走势可以看出，每次土地供应量的增大必然会引起下一个月或下两个月土地成交量的增大。09年，成都市土地市场整体上是一个供应量大于成交量的形势，这也是由于预公告土地、流标土地的存在，以及土地存在的公告成交时间差的缘故。2010年成都市土地市场有个极大的特点上半年相对冷清，下半年开始回暖趋热。今年成都土地市场的启动是在5月份，在该月内，郊县的双流出现了5300余亩的土地
10、供应，推地力度之大，可谓是空前的；同时在5月份，主城区也首次进行了2010年的首次土地拍卖，并最终以较高的溢价得以成交，极大地鼓舞了政府推地的信心，在2010年随后的月度中，土地市场再也没有“低迷”过。（二）、供应分析1、10年成都各区域土地供应面积比较2010年成都整体市场土地各区域供应面积占比图2010年，成都市土地总供应230宗，总净用地面积为1335.18万，合计20019.12亩。在今年的土地供应中，郊区的供应无疑是本年度的主体部分，其中土地供应面积排行前二的区域双流和郫县一共就占总供应面积的44%，供应土地面积区域差异巨大。本年度中，供应面积郊区和主城区的比例为2.125：1。在主
11、城区中，城东125.12万供应面积最多，城南居于第二位，城北和城西第三，城中8.9万排第四。2、10年成都土地供应性质状况2010年成都整体市场土地用地性质供应分配图10年主城区商业用地和住宅用地供应量相差较小，商业用地109宗，总面积约741万；住宅用地119宗，总面积约615万。商业地块的平均单宗规模明显大于住宅地块，平均单宗规模约为98亩，住宅地块约为77.95亩。在10年，由于双流出现的大量商业地块供应，并最终导致了本年度的商业地块大于住宅地块供应面积。3、10年成都主城区供应土地环线分析2010年成都整体市场主城区土地供应环线分布主城区的土地供应量主要分布在2环-3环、3-外环两个环
12、线区域，主城区的外环外也有较多土地供应，成都向外发展趋势十分明显，城中心土地供应依然十分紧缺，城中有很大一部分地块是通过“城中村”拆迁改造而来。从成都的内环内地块到外环外地块，10年供应的平均单宗规模逐渐增大，内环内地块的平均单宗规模为2.4万/宗，而到了外环外，平均单宗土地规模达到了5.9万/宗。（三）、成交分析1、10年成都各区域成交土地面积分析2010年成都整体市场主城区土地成交面积区域分布由于土地供应渠道的唯一性，土地成交的区域分布与供应的区域分布具有规律一致性。成交面积最大的区域是双流，占总成交面积的34%，其次为郫县，占14%。10年成交土地郊区化地块偏多，郊区成交地块与主城区成交地块面积比例达3：1，在10年上半年主城区成交了29宗地块，下半年只拿了1宗地块。2、10年成都各区域成交土地用地性质分析2010年成都整体市场土地用地性质成交分配图在10年土地成交中，住宅地块成交面积要略小于商业地块的成交面积。商业地块成交和住宅成交面积的构成与09年相比，差距在缩小，09年成交土地住宅地块远高于商业地块。3、10年成都主城区成交土地环线分析2010年成都整体市场主城区土地成交环线分布在10年成交地块中，环线分布面积最大的是2环-3环范围内的土地，共有18宗成交，成交土地总净用地面积约98.16万，成交居于次席的是3环-外环地块，成交宗数为24宗，成
