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1、南昌市房地产市场2011年第9、10周20110228-0313谨呈：江西绿腾实业公司谨呈：江西亿通投资有限公司谨呈：恒立地产谨呈：利嘉集团南昌市房地产市场周报2011年第9、10周【2月28日- 3月13日】专业引领 - 28 - 至信至诚一、 楼市资讯缴纳房产税将地价计入房产原值有规定（3月1日 搜房网） “买房送面积”竟成规避房产税的新招。上周,上海开盘的唯一一个别墅项目宝山春江美庐别墅,打出“购买138平方米送200平方米”的促销旗号。该项目销售人员称,该项目房源“产权证上的面积是138平方米,实际面积是338平方米,这样可以让你少交或不交房产税。”该项目4万8万元的单价,总价在600
2、万850万元不等。依照开发商的说法,将按0.6%的税率征收房产税。销售人员称,项目2月21日开盘至今,“首次推出的30套房源已经卖得差不多了。”根据中华人民共和国房产税暂行条例、关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知的规定,对按照房产原值计税的房产,无论会计上如何核算,房产原值均应包含地价,包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的,按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。视点：随着各地房产调控政策的密集出台，不少购房者和开发商都绞尽脑汁打起了规避新政的主意，由于此次限购政策严格，很多人失去购房资格，网上出现了诸多规避政策的
3、招数，例如假离婚、外地人和北京人结婚，或者办理假纳税证明等等。但是避政策风险较大，购房者还是应该理性对待政策调控。全国商品房价继续上涨 开发商奔赴海外筹粮草（3月14日 搜房网）全国按揭贷款两年来首现负增长最新数据显示，虽然今年前两个月全国楼市成交量环比萎缩八成多，但成交均价较去年全年的均价上涨近三成，环比去年12月份更是大涨38%。而且由于全国范围内的限购令，个人按揭贷款在2009年2月以来，首次出现同比负增长。此外，在国内政策调控下，同外资有关系的开发商今年已获得300亿元左右的资金支撑。国家统计局昨日发布的数据显示，全国商品房价格继续上涨，前两个月的均价比较去年全年上涨近三成。但个人住房
4、按揭贷款却在两年后，首次出现负增长，开发商资金再度堪忧。开发商主要资金来源情况（单位/亿元）时间国内贷款同比个人按揭同比利用外资同比2011年1-2月26797.70%1280-11.30%8661.50%2010年12月1254010.30%92117.60%79666.00%2010年11月1124525.00%793713.20%65659.00%2010年10月1044326.30%710215.20%53943.30%2010年9月939827.20%639119.60%45226.00%2010年8月846027.80%574527.50%36523.910%2010年7月7539
5、29.30%513141.40%30210.60%2010年6月657334.50%453860.40%2502.80%2010年5月555043.60%374488.80%169-24.80%2010年4月455239.90%2955102.10%137-17.40%视点：个人按揭贷款在开发商资金来源中占了较大的比例，如果这个都出现负增长，开发商可能越来越差钱了。与此同时，不少开发商近期纷纷赴海外发债筹集粮草。3月9日，宝龙地产发布公告称，该公司发行7.5亿元人民币债券，估计所得款项净额约为1.1亿美元。此前，世茂房地产曾宣布发行于2018年到期本金总额为3.5亿美元的优先票据。另外，碧桂园
6、、恒 大地产、恒盛地产等也都转向海外融资。有统计显示，2011年至今，内地房地产企业通过发行优先票据、债券、信托基金等手段获得的融资规模就高达300亿元人民币左右。只要人民币升值，房地产始终是外资眼中的一块“肥肉”。不让购房，他们转而收购控制成熟物业的公司的股权，费用低且易逃避监控。另外，部分外资更倾向于购买土地、项目股权，或发放过桥贷款。二、 楼市量价分析1. 总体成交分析上周南昌市市区新建商品房总成交413套，成交面积6.51万，环比分别：+2.22%和+50%，成交均价7025元/，环比：+2.33%。视点： 本周南昌市市区成交商品房共413套，成交面积6.51万，为两周的成交量，成交量
7、方面并没有增长，反而是有萎缩的迹象；本周的供应方面较前两周有所回升，加推的项目也是有三个，但是市场表现却不是很好，成交效果不明显，相对来说，郊外周边的项目，像不在限购范围内的象湖板块的成交量和成交均价都有小幅上涨。“限购令”的正式出台，不仅仅是限购，更进一步促使了购房者和开发商的博弈。2. 各主要板块成交对比分析注：象湖新城属南昌县，板块数据不计入市区成交总数内，另市区部分项目未计入板块统计内1. 市中心板块两周成交量45套，与上周的成交相比较，成交量并没有增加，成交均价小幅上涨，蓝天郡成交相对较多，成交12套，其他项目成交较少；2. 青山湖板块成交量较上周下跌，成交均价大幅上涨，万科青山湖成
8、交均价直逼20000元/，板块整体成交量较小，万科的成交直接拉升了板块的成交均价；3. 京东板块成交量较上周小幅上升，成交均价略有上升，凯美怡和花园集中成交6套，紫阳明珠成交相对较多，个别高端项目的成交拉升了板块的成交均价；4. 朝阳洲板块成交量较前几周大幅上升，成交均价小幅上升，皇冠国际由于一次加推，成交相对较多，板块成交均价也是水涨船高；5. 红谷滩板块成交量较上周小幅上升，较春节前大幅下降，成交均价保持小幅上升，其中世纪中央城本周备案7套，其他项目也有少量的集中备案；6. 青云谱板块成交量较上周略有回落，较春节前也略有上升，成交均价保持稳定，恒大绿洲成交相对较多，均价不高，拉低总体均价；
9、7. 昌北板块成交量本周成交下降较多，成交均价亦是小幅下降，其中南天阳光成交较多，成交20套；8. 湾里板块成交量较上周成交上升，成交均价均保持稳定，各项目成交较少，九洲依云郡成交相对较多，成交21套；3. 楼市周成交排行榜排名楼盘名称成交套数（套）楼盘名称成交面积（）楼盘名称成交均价（元/）楼盘名称成交金额（万元）1正荣大湖之都91世纪中央城20631万科青山湖19581世纪中央城17513.65592力高国际城88正荣大湖之都8565凯美怡和花园17268正荣大湖之都3801.7143恒大绿洲55力高国际城8342绿地中央广场17003恒大绿洲3304.09554博能佰瑞琪44恒大绿洲77
10、47智通悦蓝山14000力高国际城3294.1095景城名郡35博能佰瑞琪4378滨江一号13246凯美怡和花园2377.80366保集半岛33幸福时光3147滨江首府12945保集半岛2217.43787平安象湖风情28平安象湖风情2908保利国际高尔夫12671幸福时光1834.31248幸福时光28保集半岛2868新地阿尔法12513皇冠国际1737.369居住主题公园25景城名郡2715博泰静林府11000居住主题公园1401.48910皇冠国际22江西旧货大市场2521绿地香颂10360景城名郡1155.4038 正荣大湖之都在南昌的限购范围之外，但也是在县级出台限购令前集中备案，致
11、使成交量位居榜首； 力高国际城本周加推房源248套，成交95套，备案88套，成交量攀升至排行榜第二； 恒大绿洲本周加推两个单元190套房源，前20名购房者额外8.2折优惠的促销优惠，本周成交大幅上涨，成交55套；项目营销动态资讯1. 本期热点项目名称位置开盘时间所推房源批预售套数主力户型开盘价格（折后）开盘成交套数开盘优惠备注奥克斯盛世经典红谷滩3月12日21#、30#楼68套89两房125三房7300元/27余套全款9.8折，按揭9.9折前恒大绿洲昌南3月13日二期精装高尔夫全景高层190套95三房120-137三房150-1605000元/60套左右20名购房者享受额外82折优惠力高国际城
12、象湖3月13日1#楼248套86-1234500元/95套一次性付款98折，按揭付款99折；VIP客户可享受预交2000元总房款减5000元优惠视点：本周加推房源项目三个，分别为盛世经典、恒大绿洲、力高国际城，经过年后的淡季，本周的供应虽然有所增加，但是和往年相比还是供应不足，这和各个城市推出限购令分不开，虽然本周有三个项目加推，但是效果不甚理想，一方面是开发商在试探，所以限购区域内的楼盘价格并没有松动的迹象，反而是在郊外区域的楼盘价格还有上涨的趋势，如象湖新城；另一方面是购房者对目前形势的观望。本周盛世经典推出房源68套，成交27套，成交量不足50%，市场表现较前几次开盘冷淡，开盘当天成交2
13、5套左右，二房比三房成交较好。2. 本周土地动态 本周挂牌出让居住、商业用地1宗：JDP1116 JDP1115JDP1116号地块：位于南昌经济技术开发区桂苑大道以东、枫林大道以南。土地面积 143735平方米（合215.6亩）。土地用途为商业、旅馆业、办公、居住用地。出让年期为住宅用地70年、商业用地40年、配套公建50年。主要规划要求：容积率2.8；建筑密度35；绿地率25%；商业、旅馆业、办公建筑面积占开发总建筑面积比例按不小于35控制；套型建筑面积90平方米以下住宅占开发住宅总建筑面积比例按70控制。起拍价为152万元/亩。拍卖会定于2011年3月23日上午10：00时整在南昌市丰和
14、中大道1318号江西省南昌公共资源交易中心四楼3号开标室举行。 本周拍卖成交居住、商业用地6宗：JDP1114JDP1108JDP1113 JDP1112 JDP1109 JDP1111JDP1114地块：位于抚河南路以北、玉带河以东。土地面积7434平方米（合51.05亩）。土地用途为交通设施用地（加油站）、居住用地。出让年期为住宅70年、商业40年。主要规划要求：容积率2.6；建筑密度25；绿地率35%;套型建筑面积90平方米以下住宅占开发住宅总建筑面积比例按70%控制。起拍价为367万元/亩，成交均价为367万元/亩，成交总价为4092.417万元,由江西省水利投资房地产开发有限公司。JDP1108地块：位于高新区创新一路以西、高新区规划产业用地以北。土地面积34034平方米（合219.26亩）。土地用途为居住用地。主要规划要求：1.8容积率2.2；建筑密度22；绿地率35%;套型建筑面积90平方米以下住宅占开发住宅总建筑面积的70
