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1、 重庆房地产市场2010年2月月报一、政策评析1、国土资源部严令：不得改变保障性住房用地性质国土资源部明确，经济适用住房、廉租住房以及城市、国有工矿棚户区改造中符合经济适用住房、廉租住房条件的安置用地，应当以划拨方式供地，土地供应后，不得改变保障性住房用地的性质。城乡规划调整后需要改变用地性质的，应由政府收回土地。营销部观点： 国四条和国十一条屡次提及保障性住房问题，现国土资源部又加大保障性住房用地供应和监管力度，可以说2010年政府已对房市引起了重视，想通过保障性住房来调控监管目前过热的房市。对保障性住房的加强，实质上是间接给目前高量价商品房的降温，以及逐步重视并解决中国目前大多中低收入者买
2、不起房的局面，是政府在面对2009年全国这种火爆的高房价，高成交量极显不正常的房市现状以后，对2010年房地产业的调整和政治。 加强保障性住房用地性质的监管，无疑会对很多地方政府财政造成一定的威胁，这也是对制定保障性住房用地计划和管理的一大障碍，这一举措对普通老百姓虽然有一定的利好，但政府执行困难较大。 保障房其实对商品房的影响是有限的：一是因为按照目前重庆市每年2000万平方米的销售面积；二是因为保障房的人群多数不在购买商品房的人群内；三是因为能够购买商品房的人多数不会愿意购买或者租赁保障房。2、银监会发布办法：个人贷款须面谈面签2月20日，银监会正式发布个贷办法要求执行贷款面谈面签制度，防
3、止出现个人被不法分子冒名套取银行贷款，或借款人的信贷资金被他人冒领挪用的情形。对通过电子银行渠道发放的低风险个人质押贷款，贷款人可以不进行贷款面谈，但至少应当采取有效措施确定借款人的真实身份。同时，除电子银行渠道办理的贷款，贷款人应要求借款人当面签订借款合同及其他相关文件。营销部观点： 个人贷款须面谈面签，这主要是规范银行个人贷款制度，降低银行放贷风险，防止不法分子冒名图利。对房地产的影响较小，主要表现是个人按揭房贷和开发商贷款拿地等逐步规范化。 本政策其实是国十一条严控贷款的细化政策，相信不久，根据国十一条政策为基调的细化政策会连续出台：可能包括土地监管细节、房贷等政策。 从目前多个楼盘银行
4、贷款看：该政策已经严格执行。3、银监会收紧房地产信托 禁止流向土地储备春节前夕，银监会下发了关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知，再次收紧房地产信托。通知明确指出，信托公司不得以信托资金发放土地储备贷款。同时，银监会进一步提高了对信托公司发放贷款的房地产开发项目的要求,明确要求信托公司发放贷款的房地产开发项目必须满足“四证”齐全、开发商或其控股股东具备二级资质、项目资本金比例达到国家最低要求等条件。营销部观点： 银监会收紧房地产信托，其中一个重要的目前就是防止过多热钱带来的通货膨胀，而引起房地产进一步上涨，从而影响整体国民经济。 通知的出台：一是进一步规范信托公司开展房地产信托业务
5、，防范房地产信托业务风险，提高信托公司风险防范意识和风险控制能力。其二信托资金禁止流向土地储备，对开发商土地收购及土地前期开发、整理无疑是资金来源之一的冻结。对地王频现的土地市场有一定的抑制作用，对房地产的开发速度、周期以及长期供应量有一定的影响。 传统意义上，信托的利息高于银行贷款，开发商过多的信贷资金相应带来的是开发成本的增加，从而使得房价上涨。4、存款准备金率2月再次上调0.5%中国人民银行决定从2月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是继1月12日突然宣布上调准备金率后，时隔一个月再次宣布上调准备金率。从具体上调时间算起，2月25日上调与1月18日上调相比，
6、仅仅相差38天时间。营销部观点： 今年已连续两次上调存款准备金，主要目的一方面是防止通货膨胀；另一方面也是央行此举更多的是对银行过快放贷的警告。准备金上调后，各银行之后或将对收紧和审核贷款的政策执行更为严格。 准备金率再次上调，对楼市的影响或将是两个可能性：一是房价上涨，主要是因为贷款收紧，开发商因资金问题从而减慢开工速度，从而引起市场供应量较少；另一方面，准备金的上调意味开发商在银行的贷款更加困难，进而转向民间贷款，高额的利息变相的增加项目成本，这两个方面均将是引起房价上涨。另一个可能性就是房价下降，开发商或将因为资金链问题而不得不快速出货，从而降低法房价。总的来说：准备金上调更多的是带来房
7、价的波动，而非平稳。二、规划时评1、多条交通规划，进一步拉近重庆与其他城市距离，提升重庆城市对外辐射力市外交通规划渝黔新线，重庆增加快速出海大通道渝黔铁路新线全长345公里，工期5年。建成后，从重庆坐火车到贵阳，将从现在的11小时缩短为100分钟左右。渝黔新线还将与兰渝线、贵（阳）广（州）线相连，成为又一条快速出海大通道。今后，重庆到广州坐火车将由20多个小时缩短至6个小时。此外，根据香港特区政府的规划，预计2015年建成广深港高铁，届时，重庆坐火车到香港只需7小时。成渝将建设高速铁路成都和重庆之间将建条高速铁路，工期为4年，届时重庆-成都可在56分钟左右通达，采取“公交化”运营模式，最短35
8、分钟就发出一趟动车组。市内交通规划市内将建三万南铁路三万南铁路是主城市郊铁路二环线一部分，也是渝黔、渝怀铁路间的重要联络线，全长70.15公里。建成后，将形成主城长寿涪陵南川万盛綦江主城的铁路环线，预计2012年开行城市铁路公交列车后，每天开行4对客运列车，2020年起每天开行8对，主城居民到金佛山、黑山谷旅游将更加方便。重庆至江津轻轨 争取明年开建轻轨5号线从渝北到沙坪坝再到江津，从今年开始前期准备，争取明年开建，2015年完工。营销部观点： 多条市外交通的规划，拉近了重庆与其他城市的时间距离，进一步加强重庆对各类外投资资金及中高端人才的吸引力。这继而相应的带来中高端购房人群，带动中高端物业
9、的销售。从这类购房人群的购买用途及需求看：稀缺产品和高端豪宅公寓（如长江畔1891）将是其首选。 三万南铁路建成后，沿线片区的经济、旅游业、房地产业将得到快速的发展。轻轨5号线的修建，大大拉近了江津与主城区的距离，促进江津经济的快速发展。目前重庆进入外环时代，主城将容纳1000万人口，住房需求非常旺盛，而主城待开发的土地资源有限，开发商势必会转向附近的区县。届时江津对主城区尤以渝北和沙坪坝的辐射力将增强，加快其房价的上涨，推进江津房地产业的发展。2、嘉悦大桥通车 北碚真正融入主城横跨嘉陵江，连接渝北悦来和北碚蔡家的嘉悦大桥2月10日通车。通车后，北碚到解放碑只需要半小时车程，到江北机场只需20
10、分钟。营销部观点： 嘉悦大桥通车，大桥两端的渝北悦来、北碚蔡家两大组团，必将得到加速的发展。 随着嘉悦大桥的通车，北碚无疑是获利最多的区域，政府招商引资，底气会更足；而尤以蔡家组团获利最直接，其地块大大增值，就春节后，管委会拿出1000亩土地挂牌出让，成为众多开发商的抢夺之物；同时其组团内的门面价格同样暴涨，2009年初，这里的门面价格每平方米4000元左右，到2009年底已飙升至7000元。 目前蔡家组团及周边少有知名开发商入驻，而随着嘉悦大桥开通的利好消息，其土地或将成为各知名开发商争夺的又一热点版块。但鉴于目前版块的距离及周边配套，中高端物业如别墅、洋房或将是该版块近期内开发的主要物业形
11、态。3、重庆首次入选全国五大中心城市在城乡建设部编制的全国城镇体系规划中，重庆首次提升为五大国家中心城市之一。除重庆外，国家中心城市东部有上海，北方地区和环渤海地区有北京、天津，珠三角地区有广州。 营销部观点：何谓国家中心城市？就是在全国具备引领、辐射、集散功能的城市，这种功能表现在政治、经济、文化诸方面。城市化与全球化时代，国家中心城市在国际间更表现以城市为特征的综合实体，一个国家的地位。重庆为何能跻身五大中心城市？重庆在区位上是“长江一线”和“西南一片”的衔接点，是长江经济带和西部大开发“H”形发展战略构架的重要支撑点，也是全国一级综合交通枢纽。中心城市对房地产的意义 重庆首次入选全国五大
12、中心城市之一，对重庆的政治、经济、文化发展具有重大的意义，带来了更多的人流和财流。而随着经济的不断发展，重庆可以真正意义上成为一线城市，称为国际大都市，届时对外的辐射力可以等同于目前的上海和北京，其房价不言而喻的将会上涨。 另外，本次利好消息并没有像07年的试验区而引起重庆房价的疯长，主要是因为房价在前段时间已经上涨到一定的高度，目前正处于利空消息密集期，缺乏上涨的动力，各个开发商较为谨慎。但从长期看：该消息对于重庆房价长期上涨无疑是较大的利好。4、渝中区将打造“国际都市形象区”渝中区政府表示，今年渝中区将进一步改善城市市容环境，充分展示整洁、文明的城市形象，建设“国际都市形象区”，打造宜居之
13、城、品质之城和财富之城。营销部观点： 渝中区一直是重庆主城最前沿，最繁华，最发达的区域，随着重庆日新月异的发展，今年又进入了全国五大中心城市之一，故渝中区打造国际都市形象理所当然，毫无疑问是迟早的事。 目前，渝中区成交量一直排名靠后，而目前置业已完全趋向一南一北一西，渝中区已经失去了传统的“宁要渝中一张床，不要其他一套房”的区域优势。然而，随着渝中区旧城的不断改造，万科、恒大、龙湖等龙头企业相继入驻渝中大坪，或将改变目前区域交易格局，重新再次成为购房热点区域。三、楼市要闻1、今年新建住房近三成是保障房 实施“5+1”模式2010年重庆市计划新开工建设保障性住房875万平方米，相当于新开工商品住
14、宅面积的28.28%。 今年重庆市的保障性住房将实施“5+1”模式，即过去采用的廉租房、经济适用房、危旧房改造、城中村改造、农民工公寓五种保障方式，与公共租赁房这种新的保障方式并举，全力满足群众基本住房需求。具体包括：保障房类型修建面积公共租赁500万平方米廉租住房和国有工矿棚户区改造220万平方米经济适用房180万平方米农民工公寓25万平方米改造危旧房156万平方米营销部观点： 各类大量保障性住房的新建，表明2010年重庆房市结构可能会出现一定的变化。2010年新建保障性住房将占到新开工商品住宅面积的28.28%。从市场供需来分析，目前重庆市场供需两旺，为了防患投资者炒房，商品房房价过快，过
15、热的上涨，增加保障性住房供应量是非常合理的，变相的减少了商品房供应量，降慢了主城房价上涨的速度。2、物业税开征方案已提交2月25日，从国家税务总局行为税司处了解到，物业税开征将会是今年“”上讨论的重点，而总局关于物业税开征的具体方案已经提交。按照目前决策层的征税思路，物业税将按照房屋面积，对超出基点面积的部分进行征收，基点面积内的部分免征。营销部观点： 物业税主要是对土地、房屋等不动产的所有者或使用者每年按财产评估值的一定比率征收税款。开征物业税不管是对开发商还是投资者来说，都是成本的增加，所以对房市最直接的影响是抑制投机购房。 物业税的推出而对于目前高房价的抑制作用有限，毕竟需求旺盛才是房价高涨的决定因素，而其意义更大程度上在于我国税收制度的改革、房地产税费的管理。四、土地交易区域土地位置土地出让面积（）容积率建筑规模()成交价（万元）楼面地价（元/）竞得单位渝中区渝中区大杨石组团B分区B23-1地块174471.50 26170.596003668.25重庆龙华实业(集团)有限公司北碚区北碚区蔡家组团N分区N01-02/02地块966331.00 9663311700
