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1、关于名山金谷住宅小区相关建议 首先感谢贵公司对我司的信任，应邀后，我司立即组成“名山金谷“专案策划小组展开工作。通过我司的实地考察地块及周边市场环境后，经过详细的市场分析，结合我司的操作商住物业的经验，现提供以下相关建议仅供参考。一、项目所在区域与物业调查名山金谷项目位于合肥市庐阳北区，距蒙城北路仅有200多米，南与海棠花园为邻，北临固镇路与建设中的荷塘月色小区、庐阳中学及正待动工的城隍庙批发市场倚路相连，西濒颖上路与元一滨水城隔路相望。该项目距合肥市中心仅为5分钟车程，有4、22、13、15、46、106、113、159路等13条公交线路在此穿行，交通十分便捷。但生活配套设施已经建立，正在逐
2、步完善，目前已有医院、酒店、大型浴场、宾馆、银行，附近有海棠小学、36中学、寿春中学、合肥商校等。该项目周边小区众多，半径1000米之内有海棠花园、都市清华等较为成熟的社区，也有近一两年才开盘的荷塘月色、祥源国际、金都华庭、元一滨水城、东煌公寓、新华文景苑等。由于该区位距市区较近，又是合肥市的北大门，经过近五年的开发建设，已成为房地产开发的成熟地块，其价格增长幅度较为显著，成为北区房地产板块的绩优股，被众多有实力的开发商看好，规模越做越大，销价也在看涨，从三年前销价仅有2000元/M2多元、建筑面积为25万M2的海棠花园，到如今规划面积达117万M2平均销价已达3200元/M2多的祥源国城。因
3、此，由于开发商利益的驱使，也使得该区域各楼盘的竞争空前激烈。由于近年来该区域房地产业的迅速发展，人口大量增加，而历史遗留的配套设施不健全的矛盾如雨后的竹笋兀显出来，方圆500米内没有大型集贸市场和规模较大的购物中心，使得在此生活的消费者感到十分不便。而集集贸市场与大型超市为一体的商住楼“名山金谷”的出现，将会给周边的消费者带来较大的实惠和便利，同时，也会给项目带来一定的影响力，使名山金谷成为该地段一个最有商业价值的楼盘。二、项目的优劣势分析1、项目的优势通过对周边区域的调查，我司认为名山金谷有许多优势，如便利的交通，方便的生活，距市里较近，周边教育配套完善等等，但与周边楼盘相比，该项目有两大优
4、势，第一、是项目的区位优势，能够“闹中取静”，虽身处繁华闹市，但又藏于幽静之处，是居住的好场所，第二、是项目自身的优势，“商住两用、农超结合”。但其最大的亮点是“农+超”，最大的卖点也是“农+超”。这是该项目唯一的“人无我有”的地方，最能吸引消费者的眼球，是项目与众不同的优势所在。2、项目的劣势 项目占地面积较小，又被周边的大盘所包围，不成规模，园林景观与小区综合配套不能与大盘相匹敌；加之，“农+超”的模式，虽方便了消费者，但在原本静态的环境中，平添了几分吵闹与杂乱，由此影响了小区的档次；小区建筑容积率较高，绿化、日照等与其他小区比，要稍逊一筹。这种先天性的劣势是显而易见的，也是不易弥补的。三
5、、项目定位建议1. 市场的分析与比较根据上面对项目优劣势的分析，结合对区域市场竞争楼盘的调查，我司认为名山金谷项目有以下几点不利因素，一是上市时机不好：从6 月份开始，国家对房地产业出台了六条新政，特规定在买房后五年才能上市，这对投资消费者是一大重创，同时使项目失去了部分目标客户，而贷款比例的上调，又使部分有消费欲望的客户呈持币观望之势。二是周边“有形之手”的打压：由于项目是期房，开盘之时，消费者仅是通过图纸和模型来抽象地认识，而周边楼盘一期已竣工，小区景观、外立面和物业管理等诸多方面已展示出来，给人以眼见为实的感觉，这一只只有形的“手”容易让消费者心动，而纸上谈兵的名山金谷项目易受冷遇。三是
6、竞争处于弱势，周边大都是几十万M2楼盘，开发商本身具有一定的实力，加上，项目已开盘一、两年，投资成本已在逐步回笼，而名山金谷项目才刚开始上市，其竞争根本不在一条起跑线上。2、产品定位建议鉴于这些不介因素，我司认为，尽可能避免与其正面相争， 应用“背靠大树好乘凉”的做法，借船出海，顺势而为，这才是上策。建议在产品定位上，采取差异化的定位模式，比周边楼盘稍低一些，以金字塔型的中间和中下层面的消费者为主的中低档楼盘，让周边楼盘成为名山金谷消费者的看房车和宣传点。3、目标客户定位1）政府机关年轻公务员、军人、银行职员；2）外地来肥发展的私营业主和个体经营户； 3）第一次置业者、工薪阶层和来肥的打工者；
7、 4）看好该产品有增值空间的投资人。 5）其他消费群体。四、产品价格建议根据产品的定位，我司认为名山金谷的均价应综合周边类比楼盘的价格的平均数，每平方米下浮200元左右为宜。我司在对荷塘月色、祥源国际城的价格进行综合比较和分析，并对项目的进行前瞻性评估后，建议该项目的价格为：1、住宅均价在3200元/平方米，价格幅度控制在30003500元/平方米；2、商铺均价在5500元/平方米，价格范围在50007500元/平方米。注：本建议价格未包括一楼中心区域的农贸市场摊位和二楼商业铺面。五、小区的交通组织1、交通要人车分流小区占地面积18548m2，总建面积达到62255.9m2，商场面积占有104
8、94平方米，建成后将成为庐阳北区住宅商业中心。住户达460户，空间相对较为拥挤，人来人往的购物人群及送货车辆加上小区内业主的私家车频繁的进出行驶，使之小区周边及小区内的交通负荷加大，要想成为具有高品质、高品位的住宅小区，安全与有序是非常重要的，因此，我司建议小区内外交通尽可能的做到人车分流，要配备人行进出口和车辆进出口，避免造成交通堵塞和安全事故。在这方面园一的小楼盘做的相对较好（如园一时代花园、元一美邦国际小区），可以借鉴。2、小区“P”型车行道入口要拓宽小区内的车行道为单向设计较为合理，但整个车行道宽都为5米，我司认为不妥。因为，在小区车“P”行车道的入口处到“P”形结点上都有可能会遇到两
9、车交汇的情况,而5米的路幅相对较窄，不但给两车交汇带来了不便，也易引发交通事故，建议从车行入口处到“P”形交汇点处改为路幅达6米以上的宽度，至里面单行道时再改为5米。六、小区建筑规划设计1、建议将南面住宅组团设计为地下停车场由于名山金谷为商住两用住宅，且一、二层为农贸市场+超市，对周边小区有较强的辐射力，其商业价值与增值空间是显而易见的。正因如此，在小区建成后，周边的消费者将云集这里购物，再加上，小区住户和做生意的商家，按现有设计的理论上的地下二层停车位将无法满足需要。 “停车难”的矛盾将会暴露出来。为了减缓“停车难”的压力，同时，增加小区看得见的卖点，建议将南面高层住宅组团的付一层设置为停车
10、场，以满足小区住户、商家和来购物的消费者停车需要。2、增设地下冷库项目的商场面积较大，特别是上万平米的农贸超市，经营家禽、家畜、海鲜产品和干货等，需要有一个冷库为其产品保鲜和贮藏。因此，建议在地下付一层增设地下冷库，为商家提供功能性的配套，为农贸市场的招商增加卖点。七、户型配比 前几年房地产开发向大户型方向发展似乎越大越好，导致市场大户型过剩，造成产品积压，而想要购房的工薪阶层和打工簇却因总价过高只能望房兴叹，而目前新近开发的楼盘如国际城（位于马鞍山路）和温沙杰作（位于胜利路与凤阳路交口）推出的小户型已成为市场上消费者的抢手货。然而，国家新近出台的房地产新政要求，新开发的楼盘90平米以下的小户
11、型要达到70%，这一硬性规定，将导致几年后的大户型呈走俏之势。我司认为名山金谷120平米的大户型在小区的户型比里仅占20%，可以保留，但8090平米的户型比仅有17%，实在是太小，建议增加这部分户型的比例，将其调至50%以上为宜，这样便于将产品设计、价格定位与目标客户三者溶为一体，有利于促进销售。具体户型比例建议： 1. 二室二厅一卫 8090平方米左右 比： 50 2. 三室二厅一卫 91110平方米左右 比： 30 3. 三室二厅一（二）卫 111120 平方米 比： 14 4. 三（四）室二厅一（二）卫 121140平方米 比：6八、户型建议微调部分文字说明 1）A、A1由于电梯的位置摆
12、放严重制约了户型合理的分割布局，使其朝南方向拥挤和不合理，建议电梯方向和消防楼梯侧移，使其增加可利用空间，户型可改成一大一小。 2）B、B1缩小朝南方向主卧室的进深，增大客厅面积，使人们居家生活时有个宽敞明亮的起居室，建议将卫生间和厨房调换，主要原因不合理，翻开图集或日常生活中没有餐厅正对着卫生间，这样违反人们的生活习惯。 3）C、C1 建议将主卧室进入卫生间的墙体封上，在主卧室与客厅沙发边开设进入主卧室门，在主卧室与卫生间之间开设推拉门，并在拆除墙体上做一个落地衣帽柜，将原先设计的餐厅移到被拆除墙体的位置已增加原先被浪费的门厅面积，使其具有更好的功能性，将卫生间与厨房调换的原因同C、C1。按
13、国家强制性规定电梯井隔墙不允许设立卧室建议改做书房使用。 4）D、D1 将连接餐厅与主卧室卫生间的墙面和衣柜拆除，将原卫生间进入主卧墙面封上，在主卧室边开门进入主卧室，在主卧室衣帽柜处开设推拉门，使其增加餐厅的使用面积，如厨房与卫生间尺寸合适建议调换。 5）E 设计中将四间卧室门对开，造成没有隐蔽性，正对客厅大门的墙体安置壁柜门，不宜购房者在墙面进行装饰及摆放家具建议开门方向朝北为宜。E1建议厨房横放设计使其不规则又浪费的客厅变为理想的餐厅 6）F、F1、F2 由于F1、F2走廊客厅面积浪费过大，F1餐厅进深太浅，使其没有更好的微调方案，我司建议重新调换个设计思路能否改为一大两小户型。 7）G
14、、G1 电梯厅浪费过大，可否将消防楼梯内移，增加朝东G户型的面积，将餐厅移至阳台和原消防走廊处，G1北户型建议增加主卧与朝北卧室的户型面积得已提高其销售度，另一种方案G、G1户型将朝北厨房处生活阳台拆除，厨房横放，以便于增加客厅与餐厅的面积。九、商铺及农贸超市的建议1、缩短门面进深，提高其商业价值名山金谷最热销和最具有商业价值的是在最聚积人气的农贸市场支撑下的商业门面，但商业门面讲究的又是门脸宽、进深短、空间高。而目前设计的门面的面宽与进深比例不协调（进深是面宽的34倍），建议将原商铺1214米的进深，改成8米左右的短进深。这一方面提升了商铺本身的品质和档次，让消费者感到实惠，从而能够促进销售
15、，另一方面能借助市场的人气指数，增加消费者对商铺未来的信心，提升商铺的销售单价，以鹤立的姿态影响买住宅的消费者，使之对楼盘有品质高贵价格不贵的感受觉，从而达到一石双鸟的目的。2、内置商铺退后，扩大菜场面积据初步统计，在名山金谷周边方圆5001000米内范围内的居民住户最少有5、6万人之众，农贸市场如想形成较强的辐射力，使之成为该板块上副中心，就必须要有一定的规模优势，而增加农贸市场面积，扩大农贸市场经营范围和品种，将有利于该市场的成活和繁荣。因此，我司根据考查不同地区的集贸市场和自身实操农贸市场的经验，建议将现有设计中的内置商铺退至与门面房背靠背的位置，扩大其面积，增加其摊位数量。3、对农贸市
16、场摊位的两种建议采用回字型摊位，长期出租原规划建筑设计方案，一层采用回字型农贸市场以租赁形式推出。这种方式的其好的一面，其产权属于开发商，便于操作，租赁灵活，有利于客户临时性的经营，经过510年的市场培育，摊位增值，能使开发商长期享受摊位带来的经济效益。但不利因素是开发商的这部分的房产不能快速变线，造成资金暂时沉淀，给没有实力的小开发商带来较大的资金压力，不利于企业的滚动发展。分割成背靠背商铺，有利于出售将原设计的回字型摊位改成一间间北靠背的商铺（这种做法在香港、国外较为流行），五个一组团，全部用玻璃隔开，形成全封闭的通透空间。这种商铺可申请产权，可以一间一间销售，使开发商能够快速回笼资金。但缺陷也是显而易见的，如档次较
