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1、房屋赁合同欺诈及防范一、什么是租赁合同？租赁合同是出租人将租赁物交付出租人使用、收益，承租人交付租金的合同。房屋租赁合同是租赁合同其中的一种，除标的物不同于一般租赁物外，法律关系及法律问题一律适用普通租赁合同的规定。 二.租赁合同一般应规定的内容; （一）、租赁物的名称； （二）、租赁物的数量； （三）、用途； （四）、租赁期限；（五）、租金及其支付期限和方式； （六）、租赁物的维修和保养。 （七）、违约责任 除以上主要条款外，当事人还可以另行约定其他条款。如，担保条款。 而房屋租赁合同的主要内容应当包括：1、双方主体资格的确认；2、房屋用途的说明或者限制；3、租赁房屋的位置及现有装修设备状况
2、及返还状况的约定；4、租赁期限、交付时间；5、租金、支付时间及支付方式；6、保证金及订金的约定；7、租赁期间因房屋产生的费用分担约定；8、房屋的维修和保养及改造；9、房屋的分租、转租约定；10、合同的变更、解除与终止；11、续租；12、违约责任及通知、保密等协助义务。 三.房屋租赁合同的漏洞及欺诈 1、市场形势变化而引起的风险与漏洞：（风险）市形势变化对于合同当事人来讲是最大的风险，因为如果没有认真分析与评估该房屋经营业态，盲目订立合同，由于该商圈的业态调整而导致经营损失，因此要防止订约的盲目性，坚持市场调查，进行可行性分析报告，坚持没有市场调查就没有发言权。（对策）因此各分公司领导、各拓展主
3、管及相关负责人一点将市场工作做细做透，要做到商圈定位准确、市场评估真实可信，防止盲目签订房屋租赁合同。 2、合同当事人上的漏洞及欺诈 （风险） A、.对合同主体资格未进行认真审查，对方无民事权利能力或履约能力。（与无总公司授权的分公司、或者公司部门等无法人主体资格的当事人签订房屋租赁合同）主要因为在订立合同前未对当事人的主体资格及资信能力进行审查致使租赁物无法收回或无法按期收回租金以及不能取得租赁物的使用权等情况发生。 B、.代理人超越代理权限，以被代理人名义签订房屋租赁合同。 在房屋租赁合同的签订中，经常有代理人以被代理人名义签订合同的情况，在被代理人授权范围内，代理人所签订合同的权利义务应
4、由被代理人承受。但代理人超越代理权或代理权授权期限已届满后所订立的合同，未经被代理人追认，由行为人承担。根据民法通则有关规定有可能会给合同另一方当事人造成损失。 C、在房屋租赁合同转租或者转让过程中，因原合承租人没有转租或者分租权利而对方故意隐瞒这一问题，导致转让合同无效，使用我方不能安期进场。 （对策）针对合同当事人及当事人权利的漏洞及欺诈防范对策主要是：A、房屋租赁合同转租或者转让过程中，认真审查原合同关于承租人转租或者分租权利的约定是否真实有效，且同时与原合同中的甲方（即房屋产权人）进行核实相关约定。最好的办法就是让原合同中的甲方（即房屋产权人）出具授权声明书或者其他证明文书，以证明转租
5、、分租、转让是有效的行为，从而防止对方无权转租、分租、转让而引起合同上的法律风险。B、审查对方民事权利能力及民事行为能力；（主要审查对方出示的营业执照正副本是否是原件、是否有年检、合同中签约主体与营业执照是否一致、如果是个的话，主要是审查身份证是否是原件）C、审查对方是否有权出租该房屋（主要通过房屋产权等证明来确定）现社会上特别是城乡结合部的地方很多都是在集体的土地上修建的房屋，因没有土地使用权证书而至房屋没有产权的状况时有发生，因此在签订合同过程中应注意。对于房屋产权人作为出租方的话，我们原则上要求对方房屋产权证明或者经过房管局备案的房屋买卖合同书。如果是转租或者分租的话，则而知道对方有无转
6、租或者分租的权利。D、审查对方代理人资格，主要是从有无代理权、代理范围、代理期限等几个方面来进行审查，比如，对于对方业务员或经营管理人员代表其单位订立的合同，应注意了解对方的授权情况，包括授权范围、授权期限、所开立介绍信的真实性，对非法定代表人的高级管理人员，如副总经理、副董事长等，应了解其是否具有代表权。E、审查对方当事人有无履约能力及资信状况。F、对对方情况审查完毕后须留存对方相关凭证，以便以后发生法律纠纷作为证据后使用。3、房屋租赁合同内容中易出现的漏洞。（风险）在房屋租赁合同中易出现的漏洞一般有： a.对标的物约定不明确，尤其是对租赁物的数量和质量约定不明确导致纠纷；主要表现为房屋建筑
7、面积与使用面积不明确，双方发生岐义。 b.对标的物的使用约定不明确，承租人对标的物进行超负荷、掠夺性使用，致使租期届满后租赁物已无法继续使用； c.租赁物的维修和保养约定不明确，根据合同法有关规定，一般应由出租人负责维修和保养，但当事人另有约定的除外。 d.条款内容不合法，是指合同条款违反国家法律的规定，例如房屋属于建章建筑，或者利用合同进行非法牟利。 e.合同条款不完备，即合同的主要条款的遗漏和缺失，极容易导致合同纠纷的产生，例如：房屋租赁合同中的租金条款不明确，“随行就市” g.合同表述不准确，即签订合同时表现出表述含糊，词语岐义，前后矛盾，文字错漏等情况。（对策）A、合同条款应当尽量全面
8、，尤其是主要条款不能遗漏，否则易出现纠纷；比如对于租赁物的使用、租赁物的维修保养；违约条款及赔偿数额担保条款、附期限条款、附条件条款等，以保证合同顺利履行；因此在合同有示范文本的情况下，最好使用示范文本作为合同谈判的基础文本，防止合同条款不齐备而导致合同纠纷的情况发生。 B、注重条款的合法性，注意合即注重合同的完备性。同的各项条款均不得有违反法律法规，不得利用合同进行违法活动，扰乱社会经济秩序，损害国家和社会公共利益。 C、注重合同条款的准确性，对合同字句应当认真斟酌，字句表述应清晰具体，避免模棱两可，易产生多种解释的语句出现；提高合同谈判签订人员的文化和法律素养，业务人员签订合同应字斟句酌，
9、使合同文字表述严谨，法律人员对合同审查时就严格把好关，防止合同岐义的产生。D、 对于不定期租赁，我国合同法规定，当事人可以随时解除合同。合同期限必须明确。4、合同履行手续上的陷阱与防范 （风险）手续是否完备涉及到合同效力与履行，因此合同签订后依法履行必要的手续是极为重要的。（对策）使合同生效的相关手续主要有：加盖双方单位的公章或合同专用章、双方在合同中约定生效的手续，必须全面履行完合同中约定的手续，否则合同未生效，法律法规规定必须履行审批，鉴证或者公正等手续的，必须办理相关手续。 5、房屋租赁合同履行中出现的欺诈。履行中常见的欺诈主要有： （风险）a.出租人不按合同规定交付租赁物。实践中主要是
10、迟延交付租赁房屋。 b.出租人不履行合同规定的维修和保养义务。租赁物的故障不是因为承租人的过错所引起为条件。 c.承租人不按合同支付租金。主要是迟延交付租金。 d.承租人擅自改变租赁物的现状。 e.承租人擅自将租赁物转租他人。 f.承租人逾期不返还租赁物。（对策）信守合同条款，认真，全面履行合同约定的义务；为了避免和减少履约的风险，可以在签订合同时要求对方提供担保、根据法律或者合同约定及进行使相关权利。重视和提高合同的签约和履约。加强合同文本的管理，避免因合同被盗，遗失而出现违约或者被骗现象；.对出租人不按期交付租赁物致使承租人无法实现合同预期的目的，承租人可以要求解除合同、支付违约金或赔偿损
11、失；租赁物上存在权利瑕疵，第三人对租赁物主张权利致使承租人不能使用收益的，承租人可以要求减少租金或免交租金；承租人无正当理由不支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内交付，逾期不交付的出租人可以解除合同；承租人擅自改变租赁物现状出租人可以要求承租人恢复原状或赔偿损失。如征得出租人同意并因此增加了租赁物的价值，返还租赁物时承租人可以要求出租人支付一定开支；.承租人未经出租人同意将租赁物转租他人的，出租人有权解除合同。6.出租人利用租赁物套取押金。（风险）在房屋租赁合同欺诈中经常出现出租人利用房屋租赁合同，要求承租人交纳与租赁物价值相当的押金，而当承租人入住时，承租人却找不到出租人，
12、出租人实际已经席卷大笔押金潜逃。（对策）在房屋租赁合同订立中，合同双方当事人都尽量避免风险，而主要工作都应在合同订立前进行。出租人一般希望承租人能提供押金或担保并希望金额能与租赁物价值相当，以防止合同欺诈的发生。承租人则希望不交押金或少交押金。对出租人来说除要求承租人提供一定数额押金外，还应对承租人的身份情况、资信能力等方面进行综合考察以免损失。对承租人来讲，则应对租赁物的价值有清楚了解，根据不同情况在租赁物价值范围内决定押金的多少。7、总结：公司拓展人员在签订房屋租赁合同时应特别注意：A、市场工作做细做透，要做到商圈定位准确、市场评估真实可信；B、对对方主体资格进行认真审核，防止对方无民事权
13、利能力或履约能力。C、审查对方是否有权出租该房屋（对方是否是产权人或产权人的授权代理人）D、合同文本原则上使用我方法律事务部提供的示范文本作为合同谈判的文本；且对合同文本作重大变更时须通知法务人员到场。E、合同条款应当尽量全面，注重合同的完备性尤其是主要条款不能遗漏注重条款；合同的各项条款均不得有违反法律法规，不得利用合同进行违法活动，扰乱社会经济秩序，损害国家和社会公共利益；注重合同条款的准确性，对合同字句应当认真斟酌，字句表述应清晰具体，避免模棱两可；特别是防止“随行就市”的条款出现在合同中。F、合同签订后依法履行必要的手续。G、合同签订和履行过程中应保存好相关凭证，防止纠纷产生后无证据。2007年7月12日书陈守兵：
