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1、学府家园项目评估报告目录一、 项目概况二、 投资环境三、 市场分析及发展前景四、 项目投资概算五、 效益分析六、 项目评估结果正文 学府家园项目评估报告一 项目概况1 项目名称学府家园2 项目地点长沙市河西岳麓区雷锋大道、汽车西站和麓谷高开区交叉地段。建设用地规划许可证号：湘规地证字（2005）第#号。项目东侧为湖南商学院以及成熟的住宅区银晟花园；南面为汽车难站；西侧为麓谷高开区；北面是长益高速公路。3 项目背景第一、长沙市经济发展势态，为房地产业的快速发展提供有力保障。长沙市具有庞大的房产消费群体，为房地产的有效开发提供根本保证。第二、长沙市区西移，使岳麓区成为新的市中心区，“白领公寓”所在
2、地成为近市中心区，具有优越的地理位置。第三、“银晟花园”的成功开发，为“学府家园”开发奠定了良好的基础。可以说“学府家园”的开发是应消费者之求，按需而开，顺势而生。3 项目规划设计学府家园将建设成为大型高尚住宅区，以其优越的地理位置、超前的规划设计、完善的配套设施、幽雅的园区环境，专业的物业管理，为居民提供舒适、方便、高质生活环境。（一）、总体规划学府家园项目占地面积约3.3万平方米，总建筑面积约4万平方米。充分利用其优越的地理位置，全部用于建造1015层低密度、高尚的大规模住宅小区。规划结构力图淡化组团模式， 采用小区邻里住宅群的结构模式，削弱组团形态，规划的重点是组织和丰富居民的邻里交往和
3、居住生活活动内容， 精心组织住宅组群。以大面积的绿地为纽带的机组合，形成风格各异的围合或半围合空间。住宅首层大部分规划为架空层，以拓展花园绿地的空间，采用点、线、面结合的方式形成小区的绿化系统，中心绿化广场东西向贯穿整个小区。 小区以东部40米规划路为界，分为东西两部分，两部分在建筑形式、建筑组合、路网走向、绿地系统上相互呼应，使小区成为一个统一整体。（二）学府家园主要经济技术指标1、规划用地平衡表：2、主要经济技术指标表：项 目 数 量 单 位 总征用地 33000 平方米 总建筑面积 140905 平方米 其中：1、住宅建筑面积 21450 平方米 2、其中公建面积8250 平方米 绿地面
4、积 7050 平方米 道路面积 1200 平方米 绿地率 25 % 容积率 3.05 建筑密度 25 % (三)、形态结构规划小区规划总目标：特色鲜明、生态优良、经济与环境协调发展的居住园区。 住宅设计健康、自然、户型多样。所有户型设计均考虑到自然通风，创造良好的室内气候，依据人的生活模式，以起居室为中心，公私、洁污、闹静分区。厅、房朝向均以景观视线为主，兼顾朝向。立面处理以具有现代化气息的岭南特色为目标。底层部位架空结合布置环境艺术小品，娱乐设施等，将室外铺地自然延伸进入架空层，避免架空层无人光顾的情景，屋顶部分作绿化处理，顶盖弧型飘板，局部漏空，体伸通透轻灵的特点。标准层处理为标准凸窗台，
5、透空铁饰阳台栏杆，同时户型之间避免视线干扰。（四）、住宅基本户型 小区设计有三种住宅类型，共23栋，户型从二房一厅一卫至五房二厅二卫等6种户型，住宅面积从66.95140平方米（套内面积）。二、投资环境（一）宏观环境鉴于2004年我国出现房价过快上涨的情况，今年国务院办公厅发出了关于稳定住房价格的通知，即大家讲的前八条和后八条。宏观调控主要有两个目的：抑制开发投资的过快增长和抑制房价的过快增长。这次的宏观调控有三个立足点：第一个立足点，立足与促进国民经济和社会稳定发展，因为房地产业是国民经济重要的支柱产业，房地产的业的发展，必然和宏观经济的发展有密切的联系。房地产最大的产品就是住宅，住宅有关社
6、会的稳定，因此这次的宏观调控首先是立足于促进国民经济和社会的稳定发展。第二个立足点，立足于帮助广大种地收入家庭尽快解决基本住房的问题，我们讲住宅产品供不应求，主要是指中低家庭的住宅供不应求，有一些城市的经济适用房一开始销售，就有几千人排队求购，所以这次的宏观调控就是立足于帮助广大中低收入家庭，尽快解决基本住房的问题。第三个立足点，立足于以经济手段为主的综合调控，例如，从城市的规划土地供应的源头抓起，改善住房供应结构。关于住房供应结构这个问题，我们比较长的时期内认为供应结构有问题，尤其是中低房。我们供给和开发得太少，高档房开发得多，因此供应结构不合理。我们购买房屋的主力军是中低收入者，但是社会供
7、应中低户型的房屋产品比较少，为了改善中低住房者的供应结构，文件规定在住房价格上涨过快，中低经济适用房供应不足的情况下，住房要以中低价位和普通住房和经济适用房项目为主，为了达到这个政策目标，在规划、许可、监管、审查等项目上进行限制性的审批，在土地供应方面，逐步的增加经济适用房建设用地的供应量。继续停止别墅类用地的供应。为了使我们社会保障型的住房能够得到积极的发展，中央采取了一些措施：大力发展审批型的住宅，在规划、审批、土地供应以及税收等方面，对中小套型，中低价位的普通住房给予优惠的政策支持，并且文件明确的规定，普通住房的原则标准。原来是经济适用房，这次宏观调控又出了一个普通商品住房，实际上就是小
8、户型、低价位的住房。 从宏观环境来看，新政策为长沙房地产业持续、健康发展提供了良好的外部环境。（二）区域环境近年来，长沙市近几年来经济总量持续高速增长，GDP保持二位数的增长，对房地产业的投入不断加大。98年至2003年11月，全市共完成房地产开发投资325.45亿元，占全市固定资产投资的1/3。2004年开始，长沙市将实施新的“三年大变样”战略，城市路网及基础设施建设将得到极大提升，原有的地域差别不断缩小，地段升值潜力大，为房地产开发提供了广阔的空间。（三）岳麓区环境随着长市经济的不断发展，长沙市区不断向四周扩展，河西到现在已经成为长沙新的繁荣地段。站在新世纪开发的高度来看岳麓区，它在长沙地
9、产板块中极具潜力。相较于河东的房地产开发密度，河西的地产资源有着大量的空间。随着市政配套设施的逐步完善，河西板块的潜在价值正日益凸现：家车拥有量的提高，个人生活半径扩大，河西路网日益通畅、发达，自然环境的优美，人文环境优雅，定居岳麓区，意味着在都市城区达到了自然与人的结合，使居住空间与社区环境达到和谐共生的境界，从而拥有一方“人文与生态共存”的理想家园。三 市场分析及发展前景2005年市场分析1. 长沙市经济发展势态，为房地产业的快速发展提供有力保障 近几年，长沙市的GDP保持了持续平稳增长，从1998年以来，增长速度都在两为数以上，从而带来长沙居民收入的持续增长：城市居民人均可支配收入868
10、3.39元，人均消费性支出9546.23元，比分别增长16.9%和17.4%， 2005年，10、 市政府预计增长速度仍会达到12%， 如果按国际上通行的年收入价格比来考核居民的购房负担， 2004年长沙的这一比例超过了9， 高于国际上较为合理水平3-6的范围， 目前，这一比例则下降到7.5-8，居民的有效购房能力大大提高。 2. 房地产投资资金充裕。房地产投资资金来源充裕，投资增长潜力较大。买房者平均月收入提高，房价承受能力提高。根据统计， 2005年44%潜在消费者家庭月收入达3000-6000元，总体平均月收入5218.4元，比上年的4802元有所提高， 显示经济环境进一步改善。当中20
11、-40岁的年轻家庭受教育程度越高， 月收入明显高于年长家庭500元甚至上千元。近城买家认为2000-3000元/平方米的住房最易接受，平均单价为2500元/M2，与上半年相比， 他们对商品房价承受能力有所提高。3. 从销售情况来看，2003年，全市共成交商品房26727套，成交面积299.27万，成交金额63.15亿元，分别比去年同期增长21.74%、19.15%和19.24%，商品房的有效需求保持了较高的增幅，市场供、求两旺。 4. 从商品房销售价格来看，2003年长沙市商品住房销售均价为2400元/，比去年同期增长3.29%，商品房价格在去年略有下跌的基础上稳步回升，商品房价格基本保持稳定
12、。5. 城市房屋拆迁力度不减，刺激了房屋有效需求的增长2003年，全市共动迁居民5056户，拆迁房屋面积85.74万，分别比去年同期增长78.47%和23.78%。2003年，虽然长沙已基本实现三年大变样的城市建设总目标，但城市房屋拆迁工作仍在大力推进，新一轮城市建设正在有序的展开。城市房屋拆迁工作直接拉动了房地产投资，刺激了住房的有效需求。6. 学府家园的自身优势学府家园占据河西优越的地理位置，东侧为湖南商学院以及成熟的住宅区银晟花园；南面为汽车难站；西侧为麓谷高开区；北面是长益高速公路。临近多所大学和长沙市市政府，商业区，以及中国南方最好的医院湘雅医院，拥有便利的交通，完善的公共设施，良好
13、的人文环境，为入住公寓者提供了长沙市一流的地理环境。相较于附近楼盘平均2200元/平米，我们处定为1880元/平米，这无疑更具有吸引力；相较于时代天骄，我们在吸取其优点的同时，将在户型、绿化地、活动区、物业管理等方面狠下功夫。通过以上分析，我们发现，在此建中低价位的小户型经济房既符合国家、长沙市政府政策对房地产政策又符合长沙市商品房的发展状况和趋势。四、投资概算 几乎所有的房地产开发商定价的时候都是按成本利润法来定价的，虽然房价走势应决定于房地产的有效需求力！投资估算表序号项目单价（万元/亩）数量（亩）金额（万元）1土地费用405020002前期费用305015002.1勘测设计费450200
14、2.2各类规划费15507503工程费用40050200003.1建安工程费3505017503.2室外工程16508003.3机电工程15507505总投资27750万元建筑面积33000平米，其中住房面积占65%，绿化占25%，活动区10%。预售价格1880元/平米五、效益分析 单位（万元） 时间 科目2006年预售70%2007年预售30%销售收入3300014500销售费用660290管理费用990435营业税及其他1650725税后利润额101764725项目税后利润率（%）3230销售费用按销售收入的2%提计管理费用按销售收入的3%提计营业税率以5%计算六、项目评估结果本项目税后利润率达30%以上，指标都优于社会同类平均经济指标，从经济指标上来看，表明本项目具有较好的投资效益,本项目可行。
