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1、行业动态月报房地产行业 中性房地产业人民币升值预期下的供需双增2003 年11 月15 日投资要点l 在信贷政策持续收缩的压力下国内房地产的投资增长趋势已开始有所放缓特别是上海北京等中心城市新开项目数量得到控制这有利于各地在稳定的价格水平下化解业已存在的产业矛盾l 四季度全国房地产价格水平能否保持平稳直接关系到明年房地产行业的发展趋势我们预期各省会城市特别是中部城市的中档商品房将成为明年各地房地产开发的主流品种这些城市的房地产价格上涨将使该行业在明年延续今年的景气l 2003 年上市公司的业绩将有所提高l 由于目前的房地产资产已经成为国内居民资产和境内外机构投资的重要组成部分一旦普遍对人民币存
2、在升值预期各地房地产价格还将保持上扬l 维持中性投资建议但后市应该逐步回暖2 0 0 3 年1 - 9 月回顾投资与销售增长良好国家统计局最新测算的全国房地产开发业景气指数结果表明今年9 月份国房景气指数为106.65 点比8 月份下降0.24 点但比去年同期上升1.68 点竣工面积新开工面积资金来源和土地转让收入分类指数的同比上升幅度都超过了% 是导致国房景气指数高于去年同期的主要因素进入月份以来房地产开发投资土地开发面积新开工面积和商品房销售价格分类指数出现不同程度的下降造成国房景气指数持续回落今年1 9 月全国累计完成房屋竣工面积15326万平方米同比增长34.9 增幅比去年同期增加8.
3、5 个百分点其中竣工商品住宅12717万平方米同比增长32.7 商业营业用房竣工面积增速过50 增势强劲在销售上商品房持续热销今年前个月商品房平均销售价格保持上升但增幅有所回落商品房平均销售价格为2460 元平方米同比增长其中商品住宅平均销售价格为2314 元平方米同比增长累计完成销售面积15189 万平方米增长35.9% 增幅上升11.9 个百分点今年以来商品房空置面积依旧保持增长态势但增幅低于去年同期水平1 9 月全国商品房空置面积同比增长8.8 比去年同期下降1.8%其中商品住宅空置面积同比增长7.9总体来看由于销售较旺商品房平均销售价格上升商品房空置面积增幅下降但同时也由于房屋竣工面积
4、增速明显快于去年同期所以商品房平均销售价格增长幅度放缓1 9 月份新开工面积为3.66 亿平方米同比增长30.4 增幅继续减缓其中商品住宅新开工面积为2.96 亿平方米同比增长28.6土地开发面积分类指数呈现明显的高开低走态势而且波动幅度较大其中中部地区同比国泰君安证券 行业动态月报国泰君安证券研究所网址 WWW.ASKGTJA.COM E-MAIL 3增长58.2 是增长最快的地区房地产开发投资6495 亿元增长32.8% 都呈快速增长态势增速快于上年同期3%央行1 2 1 号令与国务院1 8 号文件优势企业主导市场发展在121 号文件出台后随着业务流程的规范使房地产行业的资金密集型产业特点
5、迅速显现越来越严格的信贷管理使各公司有限的自有资金规模更加捉襟见肘即使如万科这样的国内房地产龙头企业也开始加快其再融资的速度行业集中程度开始加快根据国家统计局最新发布的2002 年统计数据全行业企业资产总值33043 亿元比上年增长15.5% 经营总收入7078 亿元增长29.4% 一批强势房地产业实力进一步扩张产业集中度有所提升在全国3 万多家房地产企业中前300家的营业收入占全行业的24.3%出于再融资的压力上市公司中从事房地产业务的数量越来越多同时也有越来越多的早期房地产公司和小型房地产公司的亏损严重行业内部整合的阵痛不可避免剔除掉严重亏损的公司我们预计今年进入机构投资资产配置之列的主要
6、房地产公司业绩将较去年增长30%以上但同时明年一些业绩优秀公司的再融资动力和规模也不可忽视2 0 0 4 年行业发展趋势预判加强经济适用房开发的政策支持中部城市成为未来投资新热点去年7 月1 日开始实施的国有土地实行市场化管理办法央行今年6 月份的121 号令有效地制约了那些自身实力有限盲目扩张处心积虑骗取银行信贷的房地产企业发展在资金上真正支持了有着广泛市场需求的经济型住宅开发一些地方政府已经从土地供给和经济适用房管理等政策层面加强支持上海市在今年第三季度推出公开招标地块94 幅面积805 公顷大多数商品住宅用地适宜建造中低价格商品房北京市将在明年对经济适用房做出系列新规定例如通过公开招标择
7、优确定开发商主力户型严格控制在80 平方米左右加强公务员危改历史文物保护区和奥运工程等搬迁户的定向供应单套总价32 万元以下等这些措施有利于北京上海等房价处于高位运行的城市在不影响行业出现大的波动的情况下有条不紊地解决目前受到置疑的投资发展过快房价上涨过猛竣工房屋空置率过高的问题通过适当抑制投资需求包括一级和二级市场的需求消化短期价格上涨的非理性投机成分这有利于这些中心城市房地产的长期发展我们认为明年国内房地产投资与价格上涨热点将主要出现在以一批中部省会城市为代表的区域中心城市例如武汉郑州西安太原长沙等这将使得2004 年国内房地产行业的整体投资和销售金额水平保持不低于今年的增长融资多元化使房
8、地产和信托的联系进一步加强以121 号令为代表的各项希望抑制房地产投资增长过快的政策催生开发商在融资方式的多元化其中信托与房地产的关系比以往更加紧密相比银行信贷信托除了房地产业的整体融资成本要低之外最主要的是方式更加灵活它可以针对房地产企业本身运营需求和具体项目设计个性化的资金信托产品国内自新的信托法正式颁布实施以来今年以来北京的四家信托公司共推出了6 个房地产信托产品十月份以来北京就有3 只房地产信托产品上市北京国际信托投资公司即将推出4.1 亿元的盛鸿大厦财产信托优先受益权转让项目这是第一个房地产优先受益权转让的信托计划全国房地产信托已募资金20 多亿元是去年的一倍其数量在所有信托产品中占
9、了三分之一以上信托和房地产的合作正在不断地推陈出新除常国泰君安证券 行业动态月报国泰君安证券研究所网址 WWW.ASKGTJA.COM E-MAIL 4见的信托贷款外有的还涉及到烂尾楼的处理房地产信托收益权转让联合进行房地产信托开发成立房地产项目公司房地产业的资产证券化设立房地产产业投资机制等多个方面目前房地产信托的不足之处在于绝大部分信托计划的项目开发和运营模式普遍单一多数属于贷款性质同时还存在资金和产品流动性差的问题我们观察到2004 年多类型金融工具的创新有可能成为市场投资者感兴趣的热点有能力在这个方面进行尝试的上市公司会有一定的投资吸引力2 0 0 4 年投资建议房地产行业继续看好非中
10、心城市成为增长主力龙头企业业绩稳定增长行业购并精彩纷呈低价股投资机会不可忽视2 0 0 4 年影响行业走势的关键因素评析人民币升值人民币升值预期对房地产行业的商品房价格上扬起到了推波助澜的作用由于国内对商品房需求的持续增长房地产资产所具有较好的流动性为人们所日益重视加之国内股票市场长期低迷不断离场的资金需要寻找新的投资出路国内中心城市的房地产资产无疑成为了一个重要的投资选择对象这种趋势也不仅为中国所独有在美国房地产资产已经超过了股票成为了最大的资产类别总规模已经达到了25 万亿美圆这很好地解释了上海房地产今年在投机资金的炒作下中档楼盘上涨过快的问题尽管这会在未来引发房地产非理性泡沫的危害但是现
11、在毕竟只是尚处于开始阶段而且我们预计这种以投资为目的的商品房购买行为将会在国内更广大的范围内出现随着国内市场在更广大的范围内对外资开放对人民币升值的预期将吸引更多的外资进入到国内房地产市场大量购买有升值潜力的商品房资产从而进一步刺激国内房地产投资和房地产销售的持续增长由此可能直接影响到各项因房地产投资增长过快而出台的政策的实施效果上市公司动态11 月4 日招商局000024 公告实施配股流通股10 配3 股每股8.93 元全部配股3.5亿元主要投向在建拟建的彩虹之岸和花园城三期项目结合今年公司在北京上海等地的房地产项目的展开公司由此形成了深圳北京上海三地开发的新格局进入国内一流开发企业的行列国
12、泰君安证券 行业动态月报国泰君安证券研究所网址 WWW.ASKGTJA.COM E-MAIL 3本行业主要上市公司的财务预测与价值评估公司 净资产值元价格11/13近一月涨跌幅PB 02EPS元03EPS元02PE 03PE 流通A股(万)流通市值(万元)投资建议 上期投资建议深万科 3.10 5.8 -3.65 1.87 0.606 0.25 9.93 23.2 93028 539560.08 增持 中性沙河股份 2.65 6.79 -17.90 2.56 0.401 0.26 20.62 26.12 4522 30704.38 中性 增持深长城 5.66 6.69 -15.64 1.18
13、0.286 0.36 27.73 18.58 6912 46242.618 中性 中性光彩建设 3.99 5.2 -14.75 1.30 0.14 0.05 43.57 104 12652 65789.36 中性 中性银基发展 3.77 4.9 -10.91 1.30 0.181 0.16 30.39 30.63 17855 87489.01 中性 增持阳光股份 2.57 5.23 -16.85 2.04 0.16 0.14 39.31 37.36 9750 50993.02 增持 增持中关村 2.17 5.84 -29.98 2.70 -0.2787 0.02 -29.92 292 3748
14、5 218910.65 减持 中性中国国贸 2.95 5.75 -12.88 1.95 0.219 0.28 30.14 20.54 16000 92000 增持 增持天房发展 3.91 5.13 -16.99 1.31 0.081 0.1 76.30 51.3 12100 62073 中性 中性天鸿宝业 3.97 9.04 -19.79 2.28 0.38 0.2 29.66 45.2 6400 57856 减持 减持金地集团 5.07 10.24 -11.34 2.02 0.512 0.42 22.56 24.38 9000 92160 减持 中性栖霞建设 3.65 8.93 -21.80 2.45 0.302 0.38 37.81 23.5 4000 35720 中性 减持金丰投资 3.87 5.55 -20.71 1.44 0.238 0.18 29.41 30.83 11358 63038.01 中性 中性陆家嘴 2.77 9.9 -13.54 3.57 0.27 0.32 42.41 30.94 16052 158918.76 减持 中性天宸股份 1.48 5.75 -18.09 3.89 0.302 0.2 23.25 28.75 9656 55521.43 中性 中性中远发展 4.49 5.91 -17.80 1.32 0.408 0.3 17.62
