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1、房地产企业应对的机遇和挑战浅析 随着国家住房制度改革的实施和深化，房地产企业从无到有，从小到大，逐步走向市场经济的前台，不仅主导了投资资金的方向，对提高GDP价值和推动城市化建设的进程也起到至关重要的作用。房地产企业有如风头浪尖上的弄潮儿，在尽情展露头角获取利润之余，也开始面临着极大的市场风险和经营风险。在除去浮华泡沫之后，房地产企业需要低头反思，未来的经营之道，当何去何从。早在90年代以前，住房作为单位的福利制度之一，从未涉足市场，因此那时只有所谓的施工单位，并无真正意义的房地产企业，比起传统的轻重工业，甚至服务业等第三产业，房地产业的起步很晚，而且最早投入房地产业的投资者，多数不是政府筹划
2、成立的，就是由拥有空置土地的实业企业以土地作价，以合作经营的形式投入运营。不仅房地产一级、二级市场均不规范，连房地产企业本身的组织结构，经营运作都没有一定的标准可以参照。然而房地产项目开发的技术性和复杂性，决不亚于任何一个传统工业。由于起步晚，造成许多房地产企业不规范，项目仓促上马，因此留下了烂尾楼、公共设施管理、物业管理等诸多难题，均有待于法律法规的进一步加以完善。这是房地产企业的先天不足。从94年到2004年，房地产市场经历轮回，走到了又一个波顶，房地产价格的稳步攀升让房地产企业取得了丰厚的利润，继而成为众矢之的，成为房价上升的罪魁祸首，于是国八条出台，整顿土地供应程序，规范开发和销售行为
3、，提高开发贷款的门槛等等，意图从房地产企业方面下手，规范房地产市场。之后的两年时间，适逢中国城市化进程走到最关键的时刻，中国人素来有着“安居乐业”的传统观念，随着我国住房制度的改革和城市化进程的深入，加上70-80年代生育高峰期的人逐步步入婚育年龄，越来越多的人走向购买商品房的市场，购买房子的刚性需求在过去未来的一段时间内确实还将存在。这些为房地产企业提供了广阔的市场空间，可以大展抱负；当然，随着加入WTO的进程推进，中国对外开放的程度加大，有更多的包括外资在内的资金和企业将加入到房地产市场中来，竞争将更加的激烈，国内房地产企业所面临的不仅仅是发展的机遇，也将是更大的挑战。笔者从自身所处的行业
4、角度出发，在此对打造成熟完善的房地产企业进行思考并提供了几点思路。一、持续发展的经营理念在房地产业新兴的这些年，在粗放式运作的低门槛和高收益驱使下，有不少原先做实业或其他行业的投资者，有了一定的资金和关系，拿到一块地进行开发，乘着住房制度改革的东风，进入房地产行业赚一笔就走。这样的企业在实际操作时，房地产开发围绕项目的建设展开，缺乏持续经营的理念，更有甚者为了逃避日后维修的问题，而以项目公司的方式运作，当项目开发销售完，公司即解散关闭。即便有仍然存在的公司，宁愿花大笔广告费宣传企业形象，却很少会脚踏实地为已销售完成的房产后续保修等负责，客户服务的观点淡薄，追求短期效应的目的十分明显。短期行为不
5、仅混乱了房地产市场，削弱了客户对市场和企业的信心，而且使企业不能专注于长远规划。从长远来看，客户的口碑是企业的无形资产，尤其是房产这样高价值的商品，优质的产品质量，持续的售后服务等将有利于塑造良好的企业形象，为企业创造超过同行业水平的利润。事实上，持续发展的经营理念，有助于企业从战略发展的角度，构建企业的组织结构，完善内部运作管理，对成本销售等各环节进行有效控制，从而取得良好的社会效应和经济效益，在竞争中立于不败之地。只有在持续发展的经营理念指导下，企业才有可能深入进行包括组织架构、信息反馈系统及筹资渠道等在内的内部管理的各个环节和方面的改革和完善，从而保证企业不断的发展和壮大。二、成熟完善的
6、信息系统（一）全面综合的市场信息如前所述，最近十年应该是我国房地产市场最活跃兴旺的十年，也是开发企业发展的良好机遇。但目前房地产企业在开发销售上的做法仍然缺乏严谨科学的前期规划和市场定位，大都是一窝蜂上，由着非理性消费观念的引导，一味盲目的追求大户型高品位豪宅，再通过广告炒作将价位抬高，而且愈演愈烈，越来越脱离大部分百姓的实际需求，也大大超出了人民实际的购买力，最后不得不由国家出面调控，出台了户型方面的具体规定“90平方米以下的户型不得少于70%”。本来，户型的确定作为企业项目前期规划的一部分，应该在项目开发的前期，就通过市场调查风险评估等等决定项目的定位，一个成熟的市场必然包含由低到高满足不
7、同消费群体的多种可选商品，也必然存在生产上述多种档次商品的企业；现在这一项本该由企业在适应市场机制下就当完成的自我调整任务，却变成了国家宏观调控政策。不由得令人深思。一方面说明企业先天不足的问题仍未解决，仍然停留在“拿地-开发-销售”的简单运作模式，另一方面即暴露出企业对收集市场信息的意识薄弱，对满足大多数百姓需求的商品房市场、对本身所处行业的竞争状况、产品供求信息等均缺乏全面综合的了解和分析，当然缺乏官方的统计信息是一个原因，但更主要的是企业本身缺乏这方面的认知和需求导致的信息缺失。事实上，全面综合的市场信息，对一个追求长期持续经营的企业来说决不是可有可无的，企业需借助它进行科学严谨的可行性
8、研究等前期规划，对开发项目的高中低档、投资自住进行分类，乃至对企业长期发展的市场定位，降低经营风险，从而挖掘和形成自身的核心价值。（二）精确合理的成本信息如果说市场信息为企业提供了参与外部竞争的基本前提，那么要想在竞争中获胜并长久的发展下去，还有赖于企业的内部核心价值，其中很主要的一个方面就是精确合理的成本信息。它就象一条主线索，串起了企业内部管理和生产流程的各个环节，也是经营管理业绩的综合体现，因此是想要持续发展的企业必须直接面对的一个考验。国八条国六条相继出台，整顿土地供应程序，规范地产商的开发和销售行为，提高开发贷款的门槛等等，不断规范和完善房地产市场。许多中小型房地产企业在法律夹缝中东
9、躲西藏，或者侥幸过关或者淘汰出局。侥幸暂时得于保存的多数中小企业在内部运作方面，仍极缺乏精确合理的成本控制系统。目前由于有多方资金的投入，加上前述的刚性需求，商品房的价格一路上扬，远远超过企业的开发成本，销售也不成问题，短期利好因素使得不少企业忽视了成本的进一步控制，存在粗放式的经营观念。然而政府对 “招拍挂”等一系列土地取得制度的严格规范，提高了土地供应的平均成本，相比较之前的经营环境，政府轮番举措的长远结果必将是令大多数企业的开发成本拉回到同一起跑线上，房地产业低投入高收益的形势将逐步退出历史舞台；另一方面，随着买方市场的成熟，消费者对商品房质量要求在不断提高，从户型结构、施工质量、外观设
10、计到小区配套都不断精益求精，必然导致设计装修配套等相应成本的上升。而商品房价格上涨中非理性因素，随着政府调控将逐步消退，行业获利空间压缩，市场的竞争日趋激烈，要想在竞争中立于不败之地，对成本控制的要求将更高。据笔者了解，除了某些大型跨区域的房地产开发股份企业，有条件运用系统的核算软件，可以精确的统计和分析出系列项目的成本，为新项目的成本预算做基础。项目公司本身则缺乏历史的成本数据为依据，而大部分企业在编制项目预算评估时，使用的统一标准的定额预算指标，通常都滞后于实际的开发成本数据，而建筑设计师方面，则倾向于保守的设计方案，种种原因使得项目成本评估时存在高估的可能，影响了企业前期及时有效的决策。
11、这些不精确的评估因素在项目开发过程中，又容易造成企业在成本控制时简化为拍脑袋定决策的行为，一味的追求降低成本而偷工减料，以降低产品质量牺牲企业形象等长远利益为代价来达到成本控制的目的。持续经营的观念，现代高新技术的应用，为企业获取精确合理的成本信息创造了条件和可能，合理有效的成本控制系统将帮助房地产企业在竞争中脱颖而出，走得更远。三、合理有效的理财模式和筹资渠道房地产企业与其他传统行业相比的一个显著特点，就是资金投入量大，回收期长，因此房地产的资产负债率与其他行业相比通常也比较高，据有关方面的统计，国内仅有20%左右的企业达到65%的资产负债率，其他大部分则更高，说明有相当一部分企业自有资金不
12、足，对贷款等外部资金的依赖性很高，现有很多半路出家的企业抱着“空手套白狼”的想法，让施工单位垫一点，让客户预支一些，剩下的就是向银行的开发贷款和按揭贷款，更有甚者瞄准土地这一稀缺资源，认为拥有土地就拥有了财富，盲目借款囤积土地，企图用最少的自有资金换取最大限度的利润，这就大大加剧了企业的财务风险。随着国家宏观调控政策的出台，银根缩紧，许多企业出现资金链断裂，相继被淘汰出局，2006年9月一个知名房地产企业的被迫低价转让就是一个典型的案例。当然国内经济的发展人民收入水平的提高，银行存款不断增加，而逐步对外开放的金融市场，也使许多外资机构、外来资金不断流入国内，为企业发展提供了充足的后备资金。房地
13、产行业作为近几年来高收益率的行业，成了众多资金的聚宝盆，不断吸引资金进入开发销售的各环节，进一步推动了房地产行业的欣欣向荣。然而繁荣背后，企业如何吸收和运用这些资金，仍然是个尚待解决的问题。投机的企业引入投机的资金，而成熟理性的投资者期待的是成熟理性的房地产企业。只有企业从完善内部经营着手，为自身寻求一条持续发展的道路，为资金提供一个持续盈利的合理预期，才有可能与金融企业联手，建立合理有效的理财模式和筹资渠道，吸引长期投资资金，为企业发展注入持久的动力。综上所述，房地产企业在更加开放和竞争更加激烈的格局到来之前，必须迅速认清形势，及时作出调整和完善，尽快从“先天不足”的状况中走出来，逐步的发展成为成熟有竞争力的企业，在房地产市场中真正做大做强。8
