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1、2010年12月23日房地产政策动向快报中国指数研究院中国房地产动态政策设计研究组中国房地产政策即时解读2011年2月16日新一轮“限购令”点评：拉开地方细则密集出台大幕，北京、上海最严，成都、青岛、南宁次之事件：2月16日，北京、成都、南宁三地公布“国八条 有关国八条和房产税政策的详细解读，请参见以下专题报告：2011年1月27日，国办发1号文解读：明确房价控制目标，限购范围更广且更加严厉；2011年1月28日，国八条、上海重庆房产税试点办法解读：8+210政策组合力度远胜“国十条”，短期内市场变化不可避免；2011年2月10日，2011年中国房地产新政解析与市场展望”配套政策（其中南宁仅出
2、台限购政策，更多配套政策将进一步出台），加上春节前出台细则的青岛、上海，目前已有五个城市出台。政策要点：限购政策得到普遍采用，限购套数的要求与国八条基本一致，但在区域限制、纳税证明的时限等方面存在差异，北京最为严厉如同我们在1月27日发布的“国八条”解读报告所言，“限购令”更大范围、更加严厉的执行是此轮政策最大的特征。已出台细则的5个城市，北京、上海为在去年曾出台限购政策，此次出台政策严厉程度也最高，其中北京要求外地居民需提供5年及以上纳税证明方可购房，而上海仅需提供2年内的一年以上证明即可。成都、青岛、南宁为首次出台政策，严厉程度相对较弱，限购区域仅限于主城区或中心城区，但在购房套数的限制上
3、与“国八条”一致。影响分析：北京政策将导致20%左右的购房者无法买房，成都、青岛等地仅对占全市投资额50-60%的主城区有限制目前，北京40-45%的住房由外地人士购得，假设其中一半人员无法提供5年起纳税证明，则将有20%的购房者无法买房。成都、青岛、南宁三地政策仅针对主城区，而从历史数据看，这些城区投资额占当地的比重约50-60%（与销售额占比接近），受影响的程度弱于北京、上海等在全市执行的城市。未来展望：地方细则密集出台大幕拉开，限购令将很快覆盖到至少35个大中城市根据“国八条”要求，所有直辖市、省会城市、计划单列市（共35个大中城市，不含拉萨）必须出台限购政策，未出台的城市需在2月中旬前
4、出台，已出台的城市要“立即调整”。预计在2月份，地方细则密集出台大幕拉开，“限购”将成为中国房地产市场的“主题词”，限购令将很快覆盖到至少35个大中城市。地方细则可能在限购区域和纳税证明年限上有一定区别，但“本地居民已有2套、外地居民已有1套、外地居民不提供纳税证明不得购买”的限购政策将在这些城市普遍实行，这将对相关城市的需求带来显著影响。根据中国房地产业中长期发展动态模型，预计2011年全国商品房销售面积将下降约8%，其中35个大中城市平均降幅接近20%，高端住宅市场可能受到更大程度的影响，相关各方应密切关注。一、北京、上海等5城市出台“限购令”，拉开地方细则密集出台大幕按照1月26日国务院
5、办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知的要求，1月28-31日青岛、上海先后出台“限购令”，春节后，2月15日北京、成都、南宁同时出台“限购令”。根据“国八条”要求，至少有35个城市要出台限购措施。新一轮的限购较之去年更加严厉，普遍要求“本地居民已有2套、外地居民已有1套、外地居民不提供纳税证明不得购买”，但在限制区域和外地居民购房提供的纳税证明年限上有一定区别。 表：北京、上海、成都、青岛、南宁“限购令”主要内容城市出台时间实行时间本地居民外地居民限制区域外地居民购房纳税证明年限1、北京2月15日2月16日起已有2套不得购买已有1套不得购买，不提供纳税证明不得购买全市5年2、上
6、海1月31日1月31日起全市1年以上3、成都2月15日2月15日起主城区无4、青岛1月28日1月28日-12月31日市辖七区1年以上5、南宁2月15日3月1日起市区1年以上资料来源：中国房地产动态政策设计研究组综合整理二、北京限购政策最为严厉，至少有20%的购房者将无法购房图：北京2011年1月外省个人所购期房套数占比资料来源：中国房地产动态政策设计研究组综合整理北京的限购措施要求有1套房的本市户籍家庭、持有效暂住证提供连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税证明无房非本市户籍家庭，限购1套房，非本市户籍居民不能提供5年社保及纳税证明的暂停房企向其售房。而此前的政策为，不能提供1年社保
7、及纳税证明的非本市户籍居民要求商业银行暂停向其贷款。本次限购对非本地居民购房5年社保及纳税证明条件要求甚高，将会限制相当一部分非本地居民人群购房。2011年1月，北京市外省个人所购期房占比为43.7%，假设其中一半的人不能提供5年社保及纳税证明，将使得至少20%的购房者无法买房，这还没有考虑本地需求中已有多套房的人员。上海市限购措施基本与“国八条”类似，全市范围内限购，相比去年10月限购措施“暂定本市及外省市居民家庭只能在本市新购一套商品住房（含手存量住房）”，本次限购措施要求“本地居民已有2套不得购买、非本地居民已有1套不得购买”更加严厉。青岛、成都、南宁限购政策仅限市区或主城区，受影响的区
8、域占全市比重约50%青岛、成都、南宁限购范围均在市区内，市区外区域不受限购措施约束，与北京、上海全市范围的限购相比较为宽松。2009年青岛、成都主城区房地产投资占全市的比例分别为57.54%和47%，在一半左右，限购对全市需求的影响相对较小。另外，主城区外区域不受限购限制，这是政策制定者有意或无意的为投资投机需求制造漏洞。变相放松对中央政府政策的执行力度。图：青岛、成都主城区房地产投资占全市比例（2009年数据）资料来源：中国房地产动态政策设计研究组综合整理未来展望：地方细则密集出台大幕拉开，限购令将很快覆盖到至少35个大中城市根据“国八条”要求，所有直辖市、省会城市、计划单列市（共35个大中
9、城市，不含拉萨）必须出台限购政策，未出台的城市需在2月中旬前出台，已出台的城市要“立即调整”。预计在2月份，地方细则密集出台大幕拉开，“限购”将成为中国房地产市场的“主题词”，限购令将很快覆盖到至少35个大中城市。地方细则可能在限购区域和纳税证明年限上有一定区别，但“本地居民已有2套、外地居民已有1套、外地居民不提供纳税证明不得购买”的限购政策将在这些城市普遍实行（国八条明确要求），这将对相关城市的需求带来显著影响。具体来看，35个城市中已有20个城市在“国八条”之前即出台限购政策，多数不够严厉（不论有几套住房均可再买一套），需根据国八条进行调整，如北京、上海；另外15个城市在国八条之前未出台
10、限购政策，需要在2月中旬前出台，目前已有成都、青岛、南宁3个城市出台；还有苏州、三亚、温州、永康等4个在2010年出台过限购政策的城市，也将根据国八条进行调整，出台更严厉的政策。表：已出或即将出台限购政策的城市类别特征细分城市名单解读一、属于35个大中城市，“国八条”前已限购（共20个）已根据国八条调整（2个）北京、上海北京最为严厉，上海其次二、18个2010年9-10月出台第一次限购令的城市（11个）：深圳、天津、大连、南京、杭州、宁波、合肥、福州、厦门、广州、海口2011年1月出台第一次限购令的城市（7个）：太原、兰州、济南、南昌、昆明、郑州、武汉需根据国八条调整三、属于35个大中城市，“
11、国八条”前未限购（15个）已按国八条出台（3个）青岛、南宁、成都限购仅限于主城区，严厉程度低于北京、上海四、未出台（12个）重庆、长沙、贵州、西安、西宁、银川、乌鲁木齐、石家庄、呼和浩特、沈阳、长春、哈尔滨需在2月中旬前出台五、不属于35个大中城市但在2010年出台限购的城市苏州、三亚、温州、永康需根据国八条调整根据中国房地产业中长期发展动态模型，预计2011年全国商品房销售面积将下降约8%，其中35个大中城市平均降幅接近20%（2010年35个大中城市住宅销售面积同比下降7.2%，而全国增长8%），高端住宅市场可能受到更大程度的影响，相关各方应密切关注。图：2010年全国及35个大中城市住宅
12、销售面积增长率数据来源：CREIS中指数据、重要声明本报告中的信息均来源于已公开的资料，我公司对这些信息的准确性及完整性不作任何保证，也不保证所包含的信息不会发生任何变更。本公司已力求报告内容的客观与公正，但文中的观点与评论仅供参考，不代表对市场走势的确定性判断。本报告版权仅为本公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制和发布。如引用、刊发，需注明出处为中国房地产动态政策设计研究组，且不得对本报告进行有悖原意的引用、删节和修改。52010年4月15日房地产政策动向快报中国指数研究院总院地址：北京市西直门外大街1号西环广场T3座8层邮编：100044电话：010-593069
13、75 / 6901 / 6951传真：010-59306960（天津）地址：天津市和平区南京路189号津汇广场2期21层邮编：300051电话：022-58260886传真：022-58260836中国指数研究院华东分院（上海）地址：上海市浦东福山路455号全华信息大厦九层邮编：200122电话：021-61873363传真：021-61843399（杭州）地址：杭州市庆春东路66号庆春发展大厦17F邮编：310016电话：0571-85772889 / 85774929-8080传真：0571-85772717中国指数研究院华中分院（武汉）地址：武汉市武胜路134号泰合广场1105室邮编：430022电话：027-59501271 / 59212766传真：027-59501260中国指数研究院华南分院（深圳）地址：深圳市南山区文化中心区海德二路茂业时代广场20层邮编：518052电话：0755-86607958传真：0755-86607966 （广州）地址：广州市天河区黄埔大道西33号三新大厦26层A邮编：510621电话：020-38115900传真：020-38201702中国指数研究院西南分院（重庆）地址：重庆市渝中区解放碑世贸大厦28楼7号邮编：400010电话：023-86596269 / 86905638传真：023-63885393
