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1、2010年房地产业地方税费政策讲解房地产企业涉及的税种有营业税、城建税、房产税、城镇土地使用税、车船税、印花税、土地增值税、个人所得税、企业所得税和视同税金管理的教育费附加，基金（费）包括：水利建设基金、地方教育附加、工会经费、残疾人保障金、基本养老保险费、基本医疗保险、失业保险费、工伤保险费、生育保险费。第一章营业税主要法规索引：1、中华人民共和国营业税暂行条例（国务院令第540号）；2、中华人民共和国营业税暂行条例实施细则（财政部和国家税务总局令第52号）；3、国家税务总局关于印发营业税税目注释（试行稿）的通知（国税发1993149号）；4、安徽省地方税务局关于印发安徽省房地产税收管理暂行
2、办法的通知（皖地税200576号）。主要政策讲解：一、关于税目的具体规定1、房地产转让包括转让土地使用权和销售不动产的行为。转让土地使用权，是指土地使用者转让土地使用权的行为；销售不动产，是指有偿转让不动产所有权的行为。房地产企业销售开发产品适用营业税九个税目中的销售不动产税目，税率为5%。2、在销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为，比照销售不动产征税。以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物。3、单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人，视同发生应税行为。无偿赠与包括捐赠、赞助、职工福利、奖励等行为。4、房地产开发企业将开发产品分配给股东或投
3、资者、用于抵偿债务以及换取其他企事业单位、个人的非货币性资产的行为，视同销售不动产行为。5、单位和个人转让在建项目时，不管是否办理立项人和土地使用人的更名手续，只要双方签订了在建项目转让合同并取得收入，其实质是发生了转让不动产所有权或土地使用权的行为。对于转让在建项目行为应按以下办法征收营业税：（1）转让已完成土地前期开发或正在进行土地前期开发，但尚未进入施工阶段的在建项目，按“转让无形资产”税目中“转让土地使用权”项目征收营业税。（2）转让已进入建筑物施工阶段的在建项目，按“销售不动产”税目征收营业税。在建项目是指立项建设但尚未完工的房地产项目或其他建设项目。6、房地产开发企业及物业管理单位
4、代收的住房专项维修基金，不征收营业税。二、关于计税依据的具体规定1、营业税计税依据是营业额。营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费，但不包括同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费：（1）由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；（2）收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据；（3）所收款项全额上缴财政。全部价款包括取得的货币
5、、货物或其他经济利益。2、以“还本”方式销售建筑物的，应按向购买者收取的全部价款和价外费用征收营业税，不得减除“还本”支出。3、单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额征收营业税。单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。4、房地产开发企业动迁还原房，其偿还面积与拆迁面积相等的部分，按同类房屋的成本价格核定或按当地政府规定的成本价格标准计征“销售不动产”营业税；对超出拆迁建筑面积的部分按市场价格计征“销售不动产”营业税。5、纳税人提供应税劳务、
6、转让无形资产或者销售不动产的价格明显偏低并无正当理由的，由主管税务机关核定其营业额。纳税人有条例第七条所称价格明显偏低并无正当理由或者本细则第五条所列视同发生应税行为而无营业额的，按下列顺序确定其营业额：（一）按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；（二）按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；（三）按下列公式核定：营业额=营业成本或者工程成本（1成本利润率）（1-营业税税率）公式中的成本利润率，由省、自治区、直辖市税务局确定。三、关于纳税义务发生时间的具体规定1、营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款
7、项凭据的当天。国务院财政、税务主管部门另有规定的，从其规定。2、纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。3、纳税人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人的，其纳税义务发生时间为不动产所有权、土地使用权转移的当天。第二章城市建护建设税主要法规索引：1、中华人民共和国城市维护建设税暂行条例（国发198519号）。主要政策讲解：1、城市维护建设税（简称城建税）是以纳税人实际缴纳的增值税、消费税和营业税为计税依据，按规定的税率计算征收的专项用于城市维护建设
8、的一种税。2、应纳税额=实际缴纳的增值税、消费税和营业税额适用税率。税率：分为7%、5%、1%三个档次，城市为7%，县城、建制镇为5%，其他为1%。第三章教育费附加主要法规索引：1、征收教育费附加的暂行规定（中华人民共和国国务院令第448号）。主要政策讲解：凡缴纳增值税、消费税、营业税（以下称“三税”）的单位或个人，在申报缴纳“三税”的同时，按其实际缴纳“三税”总额的3%申报缴纳教育费附加。第四章地方教育附加主要法规索引：1、安徽省财政厅、地税局、教育厅关于安徽省地方教育附加征收和使用管理暂行办法（财综20031066号）。主要政策讲解：从2004年1月1日起，凡我省行政区域内缴纳增值税、营业
9、税、消费税的单位和个人，除按国家规定缴纳教育费附加外，应当依照本办法规定缴纳教育附加。地方教育附加以各单位和个人实际缴纳的“三税”税额为计征依据，计征比率为1%。单位缴纳的地方教育附加，企业在管理费用中列支，事业单位在经营支出中列支。第五章房产税主要法规索引：1、中华人民共和国房产税暂行条例（国发198690号）；2、关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定（财税地字1986第008号）；3、财政部国家税务总局2005年12月23日下发了关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知（财税2005181号）；4、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知（国税发200389号）。主要政策
10、讲解：1、房产税是以房屋为征税对象，依照房屋的余值或出租房屋的租金收入征收的一种财产税。2、房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。这里列举的产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人，统称为纳税义务人。3、自用的房产，应纳税额房产原值(130%）1.2%；出租的房产，应纳税额出租房屋的租金收入12%。4、房产税在房产坐落地缴纳。房产不在一地的，按房产坐落地分别缴纳。房产税按年征收、分期缴纳。个人出租房产的，可按次征收。5、自建的房屋
11、，自建成之次月起计征房产税；委托施工企业建造的房屋，自办理验收手续之次月起计征房产税。办理验收手续前已使用或出租、出借的，应按规定计征房产税；购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税；购置存量房，自房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税；出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征房产税。6、凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。上述具备房屋功能的地下建筑是指有屋面和维护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、经营、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。自用
12、的地下建筑，按以下方式计税：工业用途房产，以房屋原价的5060%作为应税房产原值；商业和其他用途房产，以房屋原价的7080作为应税房产原值。对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。本通知自2006年1月1日起执行。7、鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税;但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。房地产
13、开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税。纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。8、对居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营（包括自营和出租）的代管人或使用人缴纳房产税。其中自营的，依照房产原值减除10%至30%后的余值计征，没有房产原值或不能将业主共有房产与其他房产的原值准确划分开的，由房产所在地地方税务机关参照同类房产核定房产原值；出租的，依照租金收入计征。9、无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。第六章城
14、镇土地使用税主要法规索引：1、中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例（国务院令第483号）；2、安徽省城镇土地使用税实施办法（安徽省人民政府令第205号)；3、六安市人民政府关于调整城镇土地使用税土地等级适用范围及税额标准的通知（六政必秘200820号）；4、财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知（财税2006186号）。主要政策讲解：1、在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税（以下简称土地使用税）的纳税人，应当依照规定缴纳土地使用税。前款所称单位，包括国有企业、集体企业、私营企业、股份制企业、外商投资企业、外国企业以及其他企业和事业单位、社
15、会团体、国家机关、军队以及其他单位；所称个人，包括个体工商户以及其他个人。2、土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收。纳税人实际占用的土地面积，以县以上人民政府核发的土地使用证书所确认的土地面积为准。尚未核发的，以纳税人据实申报并经税务机关核实的土地面积为准。应纳税额土地面积单位税额单位税额的具体标准，由市、县人民政府在省级人民政府规定的幅度内确定。根据六安市人民政府关于调整城镇土地使用税土地等级适用范围及税额标准的通知（六政必秘200820号）规定，自2007年1月1日起，六安市城市建成区土地分为三个等级，税额标准为，一等：8元/m2/年,二等：6元/m2/年，三等：4元/m2/年。而自2004年1月1日起执行的六安建成区的一等土地为每平方米4元，二等土地每平方米3元，三等土地每平方米2元，有了适当提高。3、土地使用税向土地所在地的地方税务机关缴纳。纳税人使用的土地不在同一地点的，应由纳税人分别向土地所在地的地税机关缴纳。土地使用税按年计算、分期缴纳。具体纳税期限由市、县地税机关确定。一般采取按季或按半年缴纳。按季缴纳的，可在1、4、7、10月份缴纳；按半年缴纳的，可在4、10月份缴纳；税额较大的，可按月缴纳；个人可按年（次）征收。4、纳税人取得的土地，属于城镇土
