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1、 铜 锣 湾 广 场商业定位论证及策划大纲建议案天津国泰恒生招商工作组2007-3-5报告目录前言 - 项目策划原理商业定位论证以及策划建议商业机会商业价值招商突破商业规划商业环境杠杆效应有效资源整合基于战略规划的策略执行前言 - 铜锣湾广场现状远东百货已开业以百货为主，定位于中高档品牌；局部布置餐饮、儿童娱乐城、美容等业态。客群定位总体是高收入、高消费家庭和30-50岁人群。品牌组合，汇集欧美、日韩等商品品牌，比其他百货店更注重男性客群，如服饰、钟表、瓷具等；女性消费商品，主要集中于女性服饰、化妆品、皮具等。五星级酒店主体完工位于B座，建筑面积约59830平方米（地上部分）。目前，主体已完工
2、，内部装饰即将启动。该酒店将由六洲集团实施管理，定牌为五星级的皇冠假日酒店。预计2007年底或2008年初开业。方特科普乐园已开业位于C区3、4层，占用建筑面积约18000平方米。该项目由隆侨公司与深圳华强合资经营。自2006年1月1日开业以来，总体处于亏损阶段。项目地理位置铜锣湾广场位于天津市中心腹地的老城厢东南角，距离鼓楼天津地理中心位置0.5公里。地处南开区，南邻和平区、北接红桥区、东望河北区，属于城内四区交汇处。因而，现有的交通路网和公共交通十分密集，在建和规划中的地铁2、3、4号线均在此通过，区内客流出行和导入十分便捷，可谓四通八达。项目距离滨海国际机场、京津高速入口约12公里。天津
3、市被国务院明确确定为北方经济中心，规划大力建设以滨海新区为中心的“环渤海经济圈”，在吸引外资和城市发展等宏观经济前景方面，具有显著的相对优势。城市综合实力不断增强宏观经济发展随着京津高速2号线、轻轨建设等城际立体交通网络的完善，同城效应将日益明显，这将进一步促进城市地位及其经济实力的提升，以及商业服务的迅速发展。城市地位快速提升2005年天津市GDP为3664亿元，城市居民人均可支配收入12639元，人均消费9653元，各项指标继续保持高增长；同期的上海市GDP为9144亿元，人均可支配收入18645元，人均消费13773元。两者相比，按照恩格尔系数原理，天津市居民消费力水平将，具有较大的上升
4、空间。另据最新数据，2006年天津市人均GDP已超5000元，步入国内先进行列。居民消费力持续显著提高结合本项目城市经济快速发展是项目价值提升及其实现的有力保障，居民收入提高和消费观念转变进一步推进京津两地间的同城效应和互补定位关系。在此情况下，天津市新增导入的人流、物流、资金流、信息流，无疑对本项目是极为有利的。城市商业环境核心商圈中心商圈东马路商圈小白楼商圈滨江道商圈和平路商圈南京路商圈交通便利性传统市级超区域性商业区交通非常便利毗邻和平路商圈，河北、和平、红桥、南开四区交汇处。交通非常便利。河西、和平、河东三区交界处，南京路与大沽路交口。交通非常便利。人群聚集度聚集着大量的购物人群大量新
5、迁居民置换12万原住民辐射到三区居民主力业态劝业场、滨江商厦、中原百货百货大楼、万达广场国际商场、伊势丹、津汇广场新世界、远东、家乐福超市滨江购物广场、凯旋门异业聚集度餐饮、娱乐、品牌专卖店等餐饮、娱乐、家居等超市、餐饮、娱乐、健身和写字楼等餐饮、娱乐、宾馆等餐饮、娱乐、超市、写字楼等调查结果显示，各区域进入东南角的交通方式，以公交及计程车为主，其中公交线路达30多条之多，其辐射范围基本覆盖了全市各主城区，具有超区域商业地段的特点。故本项目的商业规划应尽可能考虑与公交协调，在南马路及城厢中路一侧设立公交停靠站和计程车候客区，以解决车流和客流的导入组织问题。途径东南角区域主要公交线：14路 北站
6、体育场 佟楼658路 翠亨小区 体院北609路 文江里 华苑832路 东站 大寺657路 平津纪念馆 小海地659路 小王庄 大港675路 田园小区 博物馆855路 柳林 白庙628路 平津纪念馆 大寺840路 新安购物贵 环小区646路 康桥里 澄江路633路 何兴庄 平湖里954路 宿纬路 小海地631路 西站 小海地673路 商学院 万新村878路 华贸装饰城 金谷园908路 万科新城 洪泽路681路 天山南路 侯台606路 佳宁里 尖山路区域商业环境公交公交线路的密集分布和站点布置，有力带动区域内外消费客流导入。区域商业环境轨道交通地铁出入口有充分理由相信，地铁的建设及开通，势必促进东
7、南角商圈的快速成熟，从而为铜锣湾广场带来区域更为广泛、数量更为可观的消费客群。地铁1、2、3、4号线，途径老城厢西、南侧与东、南侧，并在东北、东南、西北、西南四角角以及城厢中路各处设有站点。其中，1、2号线，在西南角可实现直接换乘，2、4号线在东南角站也形成相交。显然，老城厢处于地铁服务的密集区域。可以预见，开通后的地铁，将对铜锣湾广场乃至整个老城厢带来巨大的商业机会，同时，也为该区域立足于超区域商业地段属性奠定了坚实基础。区域商业环境海河节点改造本项目处于东南角商圈，东南角与海河沿线及和平路连接。海河景观改造一旦完成，区域商业环境及其品质形象将进一步提升，本项目将直接受益于此。海河改造上游部
8、分基本完工，一个全新的海河景观已脱颖而出。结合海河改造成果，老城厢整体规划充分发挥城市文明发祥地和近代文化前沿的独特优势，将历史文化资源整合与老城区改造高度融合，建成集传统民俗、文化休闲、特色商业为一体的都市民俗文化旅游区。重点打造以鼓楼为中心的老城文化景观群，以古文化街和海河景观为依托的民俗文化景观群和海河上游观光轴线，以城市文化发祥地为标志建成近代文化前沿区。和平路与滨江道作为全市核心商业区，其和平路北侧与东南角相隔不到1公里。种种迹象表明，和平路“金街”北伸效应，对东南角商业发展具有十分重要的意义。 从长远的角度分析，仁恒海河广场、恒隆广场、和平商业中心等大型商业地产的规划和建设，其重心
9、正向北延伸，有助于形成一个更为崭新的、更为鲜明的、定位于中高档商业核心圈。这样一来，未来东南角商圈极有可能与和平路商业街连成一片，形成一个超大规模的商业中心区。 东南角商圈位于四区交汇处。随着地铁建设及开通，以及和平路商业布局向北延伸，庞大的客流量对老城厢，尤其是东南角，将起到客群导入和导出的互动，对和平路北侧商圈也十分有益。 超区域商圈必然需要数个代表性的商业体。东南角已经开业的新世界百货、远东百货、家乐福，和平路北侧则有百货大楼、百盛购物、沃尔玛。这些商业体相距不到1公里，已经产生了强大的集客作用。4、还有，规划建设的和平中心广场、和平路北段两侧、滨江国际机电大厦商务楼等，将有力激活和平路
10、与东南角之间的联动关系。区域商业环境和平路“金街”北伸效应金街扩建和向北延伸，促使东南角商圈升级，项目前景明朗。区域商业环境东南角是北部唯一大型商圈东南角商圈商业氛围浓厚，文化底蕴深厚，已经建立了自身特有的影响力。以明清建筑风格为主的鼓楼商业步行街和古文化商业街，吸引了众多观光旅游客。新世界购物广场、远东百货、家乐福、家世界、苏宁电器、上岛咖啡、星巴克、KFC、麦当劳、米乐星在此聚集，是天津市比较重要的消费聚散地。城区北部广大范围，除东南角商圈，基本没有大型商业。而北部区域分布着陆续建成、开工的项目，包括高档住宅、酒店、写字楼等中高档物业开发项目。这些项目的住户，包含了大量而密集的高消费人群，
11、将成为铜锣湾广场的潜在购物消费客群。东南角商圈将是辐射北部城区的、最大的、超区域及区域型的商业核心圈。南 部北 部东南角商圈小白楼商圈南京路商圈滨江、和平路商圈正在实施的规划显示，老城厢是集居住、文化、商业、商务、休闲、娱乐、旅游和生态景观为一体的规模庞大的城市综合体。区域商业环境老城厢板块规划该区域内中高档住宅项目有，富力城、Town中堂、后现代城、新安花园、壹街区、中央恋城、仁恒广场、铜锣湾花园、富顿广场、瞰和平等。其中，中高档住宅供应量约142万平方米，是城区内住宅规模最大和最集中的区域。2006年底，个住宅项目的销售均价全部在7500元平方米以上，有的已突破8000元/平方米，且销售进
12、度快于全市其他地区。未来几年内，该区域将成为中高档收入人群的集中导入区域，老城厢及其周边常住人口将达到30万人。该区域内商业地产存量达83万平方米，除本项目外，还有11号公馆的酒吧街和商务别墅及酒店、富力城、中新、中粮集团的商业和酒店项目、仁恒商业广场等。铜锣湾广场 老城厢的“金角”东南角，是近年来内环内最大的城区改造项目，作为市政府重点建设的北部中心板块，整体规划起点高、档次高，物业种类丰富，既具有周边区域高消费力的优势，又有超区域辐射全市范围的条件，该区域的发展空间和潜力令全市瞩目。区域商业环境商业业态及特点编号物业名称1金盛时代购物广场（在建）2蜂星通讯3水牛城、铜雀台、苏泊花园4新世界百货、家乐福、屈臣氏、米乐星、麦当劳、必胜客、星巴克511号公馆6鼓楼商业街7古玩城8家世界、苏宁电器9古文化街商贸区10大胡同区域商业环境老城厢主要商业业态及特点业态类别代表性商业及其特征百货等代表：远东百货、新世界百货、滨江金耀购物广场、水牛城。特点：梯度分明。其中，远东百货定位中高档偏高，新世界百货定位中高档，滨江购物广场定位中档；水牛城是品牌折扣店。娱乐代表：快乐迪KTV、铜雀台KTV、米乐星KTV。特点：米乐星KTV紧密配合于新世界广场，客群互动效果明显，运营状态较好；快乐迪KTV位于滨江金耀购物广
