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1、商业市场机会分析 吉安商业发展分析区域商业发展分析项目周边商业分析 1 吉安商业发展分析 Part1 1 2 吉安市商业发展水平处于第四阶段 出现中高端百货 大型专业市场 已经进入商业升级序幕 城市商业发展水平 沿街为市 商业开发主要以临街商铺为主 商业基本以沿街底商为主 集中式商业出现 集中式商业出现 档次多为中档 中低档 代表项目文山步行街 专业市场替代零散商铺 商业更集中 集中商业和专业市场 第一阶段 第二阶段 第三阶段 出现了以天虹 新世界广场 大型商业市场 大型美食街为代表 第四阶段 百货市场 大型专业市场 商业扫描 中国城市商业发展阶段判断 吉安商业市场发展阶段 4 井冈山大道商圈
2、 阳明路商圈 火车站商圈 井大商圈 沿江路商圈 贸易广场商圈 租金水平 100 200元 M2 月开间4 5M 进深7 8M客户 本地居民80 周边乡镇 外来流动人口 学生20 业态 黄金珠宝 钟表眼镜 手机通讯 银行 家居用品 专卖店 皮具箱包 化妆品 美容美发 餐饮小吃 药店 酒店 KTV 电影院 快餐店 租金水平 60 75元 M2 月开间4 2 6M 进深6 10M客户 外来流动人口85 周边居民 学生15 业态 足浴 餐馆 超市 网吧 宾馆 租金水平 20 25元 M2 月开间4 2 5 2M 进深8 12M客户 高校学生80 周边小区居民20 业态 五金建材 粮油批发 菜场 电器
3、药房 餐馆 超市 银行 酒店 汽修 家具 文体用品 皮具 黄金珠宝 休闲食品 服装 美容美发 租金水平 40 150元 M2 月开间4 8M 进深10 15M客户 原住居民90 周边乡镇 外来流动人口 学生10 业态 超市 家电 百货 餐馆 专卖店 服装 婚纱摄影 宾馆 台球厅 面包店 KTV 酒吧 吉安市商业集中分布在吉州区和青原区 吉州区以百货购物 步行街为主 已形成一定商业氛围 青原区商业相对不发达 发展较慢 吉安商圈分布 租金水平 40 150元 M2 月开间3 8M 进深7 12M客户 原住居民70 周边乡镇 外来流动人口 学生30 业态 餐馆 便利店 网吧 酒吧 旅店 租金水平 1
4、5 30元 M2 月开间3 5M 进深7 10M客户 原住居民90 周边乡镇 外来流动人口 学生10 业态 干货批发 粮油批发 服装 家居装修 文体用品 电器 商圈对比 吉安六个商圈 仅井冈山大道商圈和阳明路商圈业态丰富 其余商圈规模小 商业发展不规范 2013年后 吉安商业市场随着房地产的发展 百花齐发 既有天虹等中高端百货大楼的出现 大型写字楼 美食城 又有以河东新商圈的专业商业市场 市场竞争激烈 吉安商业市场环境研究 区域商业发展现状 主要商业项目调研 开业 在建 8 2 3 8 6 4 7 5 9 10 11 12 13 14 15 17 16 18 本项目 3 6 7 1 5 10
5、9 2 4 8 1 7 吉安市大型商场主要分布在吉州区 吉安主要大型商场 吉安目前主要大型商场租金平均在100元 主要业态有购物 休闲娱乐 餐饮 电子数码 建材 百货等 经营状况较好 吉安商场现状主要为满足生活基础业态为主 处于中端商业水平业态种类全面 部分中档商场 能提高居民生活层次 大型商场业态情况 根据初步统计 目前吉安大型商场业态种类约有8个 其中餐饮类占比高达39 其次服饰购物等业态占25 休闲娱乐类业态缺乏 大型商场商业态配比情况 吉安市主要商业街道主要分布在吉州区 吉安主要商业街道 吉安目前主要商业街道租金平均在150元 主要业态有购物 休闲娱乐 餐饮 电子数码 建材 百货等 经
6、营状况不错 文山步行街 鹭洲东路 阳明步行街 沿江路 文天祥大道 吉安商业街道现状主要为满足市区居民基本生活为主 商业街道分类较明确 如餐饮沿江路 商业街道业态情况 商业街道业态配比情况 根据初步统计 目前吉安商业街道业态种类约有8个 其中餐饮类占比高达41 其次生活配套等业态占25 休闲娱乐 住宿类业态缺乏 吉安主要业态分析 刘氏烧烤王大排档文山国际大酒店中餐厅尊品牛排亨美乐都市餐饮 吉安凤凰店 澳门豆捞好街坊 餐饮业态分布 数据显示 区域餐饮店铺共计760家 面积约计380000 店铺面积区间30 1400 基本为饭馆 中端档次 以本土饭馆为主 部分全国连锁餐饮品牌 业态层面 餐饮业态普遍
7、 以中低端本土饭馆为主 部分全国连锁餐饮品牌 餐饮业态分析吉安餐饮业主要集中在沿江路 阳明路的位置 当地人注重本土炒菜 烧烤的口味 人均消费普遍在30元 经营状况不错 吉安主要业态分析 吉安主要业态分析 环球网络会所美洲会所工人文化宫传奇动漫城清和坊足疗会所吉安店黄金海岸音乐时空自助式KTV 休闲娱乐业态分布 数据显示 区域休闲娱乐店铺共计380家 面积约计410000 店铺面积区间50 2000 休闲娱乐业态齐全 多数网吧 KTV 养生按摩馆 活动中心 高端活动场所稀缺 业态层面 休闲娱乐业态齐全 多数网吧 KTV 养生按摩馆 活动中心 高端活动场所稀缺 吉安主要业态分析 娱乐休闲业态分析吉
8、安娱乐休闲主要集中在阳明路的位置 目前整体业态档次处在中低档次 人均消费普遍在70元 经营状况较好 吉安主要业态分析 望江楼大酒店吉安宾馆吉安锦湖大酒店开元洲际大酒店圣欧顿酒店财富大饭店 酒店住宿业态分布 数据显示 吉安市住宿共计200家 面积约计800000 房间面积区间40 130 住宿业态普遍 主要为中底端档次宾馆为主 少许中档酒店 连锁快捷酒店 四星级以上酒店稀缺 业态层面 住宿业态普遍 主要为中底端档次宾馆为主 少许中档酒店 连锁快捷酒店 四星级以上酒店稀缺 吉安主要业态分析 酒店住宿业态分析吉安酒店住宿主要集中在 位置 目前整体业态档次处在中档 房价普遍在180元 天 经营状况较好
9、 未来发展趋势 城市商业发展进程 一定是由单核向多核转变 主中心 副中心 单中心城市扩张 大都市化形成 都市群形成 副中心 副中心 副中心 市中心商圈 城南商圈 区域商业发展分析 商业发展趋势 从整体商业布局看吉安市商业正由市区向周边区域突破 形成多点核心的商业中心发展趋势 河东新商圈 商业市场进入购物中心时代 商业竞争将更强调差异化和特色化 区域型商业将获得更多机会 小结 启示 老城区商业发展成熟 中心地位难以动摇 对周边区域吸纳力强 本项目短期内不适宜做传统意义上需要大量随机人流支撑的购物类商业中心 而需要考虑以较强目的性消费为主的特色商业 如餐饮类 结论 目前吉安形成了六个特色分明的商圈
10、 但老城区商圈辐射力强劲 中心地位难以动摇 饮食文化比较丰富 餐饮业所占比例较大 租售情况较好 中等规模占据市场主流 大型集中餐饮较少 休闲娱乐业处于发育阶段 缺少较高档次的休闲 娱乐项目 部分高端消费群外溢 由此可见 吉安的休闲 娱乐业发展空间较大 区域商业市场 Part1 2 吉州板块隶属吉安老城区 商业较为集中 商业氛围浓郁 目前属于吉安市唯一成熟的商业中心 区域商业格局 吉州区作为老城区 人口密度相对较多 城市配套完善 目前区域商业较为集中 整体格局 井冈山大道商圈 阳明路商圈 沿江路商圈 区域整体商业水平较好 经营业态以服装 餐饮 百货类为主 中低端档次 商业氛围浓郁 澳门豆捞肯德基
11、七子香辣蟹菜肴故事尊品牛排 餐饮业态分布 数据显示 区域餐饮店铺共计510家 面积约计255000 店铺面积区间50 1000 基本为饭馆 中端档次 以本土饭馆为主 部分全国连锁餐饮品牌 业态层面 餐饮业态普遍 以中低端本土饭馆为主 部分全国连锁餐饮品牌 吉州区商业业态 吉州主要业态分析 餐饮业态分析吉州区餐饮业主要集中在 位置 当地人注重什么菜系的口味 人均消费普遍在 元 经营状况 大自然网络会所康辉足疗会所苹果网城黄金海岸音乐时空自助式KTV长寿村养生馆百乐门台球俱乐部都市英雄 业态层面 休闲娱乐业态齐全 多数网吧 KTV 养生按摩馆 活动中心 高端活动场所稀缺 吉州区商业业态 娱乐休闲业
12、态分布 数据显示 区域内娱乐休闲业态共计260家 面积约计91000 店铺面积区间100 600 主要为由网吧 KTV 养生按摩馆 活动中心 大部分休闲娱乐业态属于中低档次 吉州主要业态分析 娱乐休闲业态分析吉州区娱乐休闲主要集中在 位置 目前整体业态档次处在 人均消费普遍在 元 经营状况 住宿业态分布 数据显示 区域内酒店宾馆共计80家 面积约计320000 房间面积区间30 60 主要为中底端档次宾馆为主 少许中档酒店 连锁快捷酒店 四星级以上酒店稀缺 业态层面 住宿业态普遍 主要为中底端档次宾馆为主 少许中档酒店 连锁快捷酒店 四星级以上酒店稀缺 吉州区商业业态 连锁快捷酒店吉安华粤大酒
13、店银山金鹭宾馆锦江鑫商务宾馆君嘉商务酒店汉庭酒店米西宾馆四季春现代宾馆新天地宾馆 吉州主要业态分析 酒店住宿业态分析吉州区酒店住宿主要集中在 位置 目前整体业态档次处在 房价普遍在 元 天 经营状况 餐饮类 娱乐类 住宿类 吉州区餐饮市场总体较为繁荣 通常结构为一楼或二楼为散座 二楼或三楼为包间 中高档餐厅 装修越好的餐厅 生意越好 同时高档的餐厅主要集中在星级酒店和商业综合体内 也有很多散客消费 如必胜客 文山国际大酒店等 吉州区娱乐设施较为单调 主要以洗浴中心和KTV或酒吧为主 分布相对广泛 档次不一 高档洗浴中心 KTV经营情况都十分良好 整体上品质较差 无法满足中高档消费群体的需求 吉
14、州区住宿类业态主要以经济型酒店和宾馆旅社为主 但高档星级酒店经营情况相对良好 整体上档次较差 无法满足中高档消费群体的需求 小结 吉州区商业分析 吉州区作为吉安传统老城繁华商圈 涵盖了吉安市90 零售品牌 文山步行街为目前吉安市最繁华商业街区 亦是吉安市唯一商业环境较好的购物街区 所以吉州区对于消费者较有吸引力 商业辐射力强 青原板块小型商业盒子集中分布在南部片区 已形成一定商业氛围 北部片区商业以社区住宅底商为主 相对较弱 区域商业格局 青原区作为城市发展新区 人口密度相对较小 城市配套有待完善 目前区域商业呈三足鼎立格局 井大商圈 火车 汽车站商圈 贸易广场商圈 且各自为营 区域整体商业水
15、平不高 经营业态以餐饮 住宿类为主 中低端档次 商业氛围一般 青原区未来新兴商圈逐步形成 在建大型商业项目就有6个 总商业体量在70万方 均以大型商业综合体为主 未来发展潜力巨大 区域商业格局 青原区目前主要在建项目总体量约70万方 大多以城市综合体为主 主要业态有购物 休闲娱乐 餐饮 电子数码 建材 百货等 餐饮业态分布 数据显示 区域餐饮店铺共计141家 面积约计11300 单铺面积区间60 200 基本为中式餐饮 档次中低端 以本地特色土菜馆为主 西餐 商务快餐 主题餐饮等中高档次餐饮稀缺 餐饮业态 以中式餐饮 本地特色土菜 为主 档次中低端 西式餐饮 商务快餐 连锁餐厅 主题餐饮等中高
16、档餐饮稀缺 青原区商业业态 渔民村粤宴会巴蜀阁天玉家味土鸡店顺源酒楼 区域内各经营业态 餐饮类所占比重较大 近百分之四十 青原主要业态分析 餐饮业态分析青原区餐饮业主要集中在 位置 当地人注重什么菜系的口味 人均消费普遍在 元 经营状况 唐朝娱乐城百乐门KTV华宇网络会所金泰网络连锁环球网络会所新领域台球俱乐部 娱乐休闲类 以网吧 KTV 台球室为主 规模较小 档次不高 娱乐气氛一般 其他时尚休闲娱乐类较为稀缺 如游泳馆 溜冰场等 存在一定市场空白 青原区商业业态 娱乐休闲业态分布 数据显示 区域内娱乐休闲业态共计22家 面积约计6600 店铺面积区间200 500 主要为由网吧 KTV 台球室 均属于中低档次 缺乏新颖的休闲娱乐活动场地 例如 球场 密室逃脱 酒吧 游泳馆 溜冰场 青原主要业态分析 娱乐休闲业态分析青原区娱乐休闲主要集中在 位置 目前整体业态档次处在 人均消费普遍在 元 经营状况 住宿业态分布 数据显示 区域内酒店宾馆共计19家 面积约计76000 房间面积区间30 40 主要为中端档次酒店 少许低档次宾馆 四星级以上酒店稀缺 住宿类 星级以上酒店不超过5家 中档经济
