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1、资产评估学 安阳师范学院建筑工程学院胡素雅 1 熟悉资产评估程序掌握成本法 市场法 收益法的基本原理和方法掌握复原重置成本 更新重置成本 实体性贬值 功能性贬值 经济性贬值 总使用年限 资产利用率等概念掌握资产评估方法中各项基本参数如重置成本 实际性贬值 超额投资 折现率等的估算掌握收益法计算常用公式 第二章资产评估的程序与基本方法 2 第二章资产评估的程序与基本方法 资产评估的程序 成本法 市场比较法 收益法 3 1 资产评估的程序 1 1明确资产评估业务基本事项包括委托方 产权持有者和委托方以外的其他评估报告使用者 评估目的 评估对象和评估范围 价值类型 评估基准日 评估报告使用限制 评估
2、报告提交时间及方式 评估服务费总额 支付时间和方式 委托方与注册资产评估师配合和协助等其他需要明确的重要事项 4 1 资产评估的程序 1 2签订资产评估业务约定书资产评估业务约定书 是指评估机构与委托方签订的 明确评估业务基本事项 约定评估机构和委托方权利 义务 违约责任和争议解决等内容的书面合同 资产评估业务约定书的基本内容有 评估机构和委托方的名称 住所 评估目的 评估对象和评估范围 评估基准日 评估报告使用者 评估报告提交期限和方式 评估服务费总额 支付时间和方式 评估机构和委托方的其他权利和义务 违约责任和争议解决 签约时间 5 1 3编制资产评估工作计划工作计划指评估工作的总体思路和
3、详细实施方案 主要包括评估的技术路线和方法 需要收集的资料及其收集渠道 预计所需要的时间和费用 工作步骤和人力资源及进度安排等 1 资产评估的程序 6 1 4对待评估资产的核实与实地查勘核实的内容主要是各类资产是否存在 以及它们的产权状况和技术状况1 5收集与资产评估有关的资料主要包括待评估资产的产权证明文件 技术资料 与待评估资产相同或类似参照物的市场交易信息 有关参照物的成交时间及当时的功能结构和新旧程度等特性 影响待评估资产市场供求状况的因素信息等 1 资产评估的程序 7 1 6评定估算注册资产评估师根据评估对象 价值类型 评估资料收集情况等条件 分析市场法 收益法和成本法等资产评估方法
4、的适用性 恰当选择评估方法 形成初步评估结论 再对其进行综合分析 形成最终评估结论1 7编制和提交评估报告完成评估业务后 注册资产评估师要向委托方出具包括评估过程 方法 结论 说明及各类备查文件内容的资产评估报告 1 资产评估的程序 8 1 8资产评估工作底稿归档工作底稿指的是注册资产评估师执行评估业务形成的 反映评估程序实施情况 支持评估结论的工作记录和相关资料工作底稿分为管理类工作底稿和操作类工作底稿注册资产评估师应当在评估报告日后90日内 及时将工作底稿和评估报告等一起归入评估业务档案 并由所在机构按照国家相关规定妥善保管 评估业务档案自评估报告日起至少保存10年 1 资产评估的程序 9
5、 注册资产评估师 注册资产评估师CPV CertifiedPublicValuer 经全国统一考试合格 取得 资产评估师执业资格证书 并经注册登记的资产评估人员 考试时间 考试每年举行一次 考试时间一般安排在9月下旬 原则上只在省会城市设立考点 10 11 报名条件 凡中华人民共和国公民 遵纪守法并具备以下条件之一者 均可参加注册资产评估师执业资格考试 1 取得经济类 工程类大专学历 工作满5年 其中从事资产评估相关工作满3年2 取得经济类 工程类大学本科学历 工作满3年 其中从事资产评估相关工作满1年3 取得经济类 工程类硕士学位或第二学士学位 研究生班毕业 工作满1年4 取得经济类 工程类
6、博士学位5 非经济类 工程类专业毕业 其相对应的从事资产评估相关工作年限延长2年6 不具备上述规定的学历 但通过国家统一组织的经济 会计 审计专业初级资格考试 取得相应专业技术资格 并从事资产评估相关工作满5年 注册资产评估师 12 注册资产评估师 考试科目 5个科目分别为 资产评估 经济法 财务会计 机电设备评估基础 建筑工程评估基础 考试分2天进行 5个科目均由客观题和主观题两个部分组成 每个科目满分为100分 合格分数一般设在60分 13 考试时间 资产评估 考试时间为3个小时 其余4科考试时间均为2个半小时 考试成绩有效期限 参加5个科目考试人员成绩的有效期限为3年 实行3年滚动管理办
7、法 考试人员必须在连续3个考试年度内通过5个科目的考试 方可获得注册资产评估师职业资格证书 14 注册资产评估师 资产评估方法 如何做 资产评估方法是实现评定估算资产价值的技术手段 是在工程技术 统计 会计等学科中的技术方法的基础上 结合自身特点形成的一整套方法体系 15 资产评估基本途径和方法 市场途径 成本途径 收益途径 评估基准日 过去 未来 成本法 市场法 收益法 16 2 成本法 2 1成本法的概念成本法是从待评估资产在评估基础日的复原重置成本或更新重置成本中扣减其各项价值损耗 来确定资产价值的方法复原重置成本是指在评估基准日 用与估价对象相同的生产材料 生产及设计标准 工艺质量 重
8、新生产一项与估价对象全新状况同样的资产的成本更新重置成本是指在评估基准日 运用现代生产材料 生产及设计标准 工艺质量 重新生产一项与估价对象具有同等功能效用的全新资产的成本 17 一项资产随着时间变化 会产生各种损耗 可分为三类 实体性贬值 功能性贬值 经济性贬值实体性贬值是指资产投入使用后 由于使用磨损和自然力的作用 导致其物理性能不断下降而引起的价值减少功能性贬值是指由于新技术的推广应用 使得待评估资产与社会上普遍使用的资产相比 在技术上明显落后 性能降低 因而价值也相应减少经济性贬值指由于资产以外的外部环境因素的变化 使得资产价值下降 2 成本法 18 基本原理 即在条件允许的情况下 任
9、何一个潜在的投资者在决定投资某项资产时 他所愿意支付的价格不会超过购建该项资产的现行购建成本 资产的价值取决于资产的成本 2 成本法 19 成本法的计算公式 资产评估值 重置成本 2 成本法 20 成本法的基本前提被评估资产处于继续使用状态或被假定处于继续使用状态应当具备可利用的历史资料被评估资产必须是可再生或可复制的资产 2 成本法 21 2 2成本法的评估程序确定待评估资产的范围 并估算重置成本或重建成本确定待评估资产的使用年限估算待评估资产的损耗或贬值额从重置成本或重建成本中扣减贬值 得出资产的评估价值 2 成本法 22 2 3重置成本的估算方法重置核算法物价指数法功能价值法规模经济效益
10、指数法 2 成本法 23 2 3 1重置核算法 2 成本法 利用成本核算的基本原理 将重新取得资产所需的费用项目逐项进行计算并累加来估算重置成本的一种方法 24 重置成本 直接成本 间接成本 建造成本构成 材料成本人工成本制造费用资金成本合理利润 取得成本构成 购买价格安装调试费运杂费人工费 间接成本构成 取得和建造资产的管理费用 设计制图等费用 2 成本法 25 例1 重置构建设备一台 现行市场价格每台6万元 运杂费1000元 直接安装成本800元 其中原材料300元 人工成本500元 据统计分析 计算求得安装成本中间接成本为每人工成本0 8元问 该设备的重置成本是多少 直接成本 60000
11、 1000 800 61800 元 间接成本 500 0 8 400 元 重置成本 61800 400 62200 元 2 成本法 26 2 成本法 例2 被评估资产为一台2年前购置的机器设备 据调查 该机器设备目前还没有换代产品 经查验资料 该设备账面原值为10 2万元 其中 购买价为8万元 运杂费1 6万元 安装费中直接成本0 4万元 间接成本为0 2万元 根据对同类型设备的调查 现在购买价格比2年前上涨20 运杂费上涨80 安装费中直接成本上涨40 间接成本占直接成本百分率不变 问 该设备的重置成本是多少 27 2 成本法 1 计算直接成本购买价 8 1 20 9 6 万元 运杂费 1
12、6 1 80 2 88 万元 安装费中的直接成本 0 4 1 40 0 56 万元 直接成本 购买价 运杂费 安装费中的直接成本 9 6 2 88 0 56 13 04 万元 2 计算间接成本间接成本占直接成本的百分率 0 2 8 1 6 0 4 2 间接成本 13 04 2 0 26 万元 3 计算重置成本重置成本 直接成本 间接成本 13 04 0 26 13 30 万元 28 2 3 2物价指数法 2 成本法 在资产历史成本的基础上 通过价格变动指数 将其调整为评估基准日时的重置成本 29 2 成本法 30 例3 某项待评估资产购建于1995年10月 账面原始价值20万元 现评估其199
13、9年10月3日的价值 调查得知该类资产在1995年和1999年的资产定基物价指数分别为120 和160 1996 1999年的环比物价指数分别为110 105 120 96 物价变动指数约为33 问 该资产的重置成本 20 160 120 26 67 万元 20 110 105 120 96 26 61 万元 20 1 33 26 6 万元 2 成本法 31 2 成本法 例4 某机床于1994年购置安装 账面原值为16万元 1996年进行一次改造 改造费用为4万元 1998年又进行一次改造 改造费用为2万元 若定基价格指数1994年为1 05 1996年为1 28 1998年为1 35 199
14、9年为1 60 求 计算该机床1999年的重置成本 32 2 成本法 重置成本计算表 33 物价指数法的特点 物价指数法估算的重置成本 仅考虑了价格变动因素 因而确定的是复原重置本成 物价指数法建立在不同时期的某一种或某一类甚至全部资产的物价变动水平上 对于科学技术进步较快的资产 采用物价指数法估算的重置成本往往会偏高 2 成本法 34 2 3 3功能价值法 参照物功能价值 被评资产重置成本 单位生产能力 假定待评估资产的生产能力与价值呈线性关系 选择与被评估资产具有相同或相似功能的资产作参照物 计算可比参照物的单位生产能力的价格 据以估算待估资产的重置成本 2 成本法 35 待评估资产的生产
15、能力 参照物的重置成本 参照物的生产能力 参照物的重置成本 待评估资产的生产能力 参照物的生产能力 2 成本法 待评估资产的重置成本 36 例5 重置全新的一台机器设备价格为5万元 年产量8000件 已知被评估资产年产量7000件 求该机器设备的重置成本被评估资产重置成本 7000 8000 50000 43750 元 2 成本法 37 2 3 4规模经济效益指数法许多资产的生产能力与其价格之间呈非线性关系 即虽然功能与成本同方向变化 但不是同比例变化 即随着资产功能的增大 资产成本的上升幅度会趋缓 表现出规模经济效应 2 成本法 38 重置成本 参照资产重置成本 被评资产的生产能力参照资产的
16、生产能力 x 2 成本法 公式中的X称为规模经济效益指数 通常按行业设定 加工业一般为0 7 房地产行业一般为0 9 39 2 3 5统计分析法当被评估资产单位价值较低 数量多时 为降低评估成本 节约评估时间 可采用统计分析法评估某类资产的重置成本 2 成本法 某类抽样资产的重置成本 被评估资产的重置成本 40 某类资产的历史成本 被评估资产的重置成本 某类抽样资产的重置成本某类抽样资产的历史成本 2 成本法 41 例6 评估某企业某类通用设备 经抽样选择具有代表性的通用设备4台 估算其重置成本之和为30万元 而该4台具有代表性通用设备历史成本之和为20万元 该类通用设备账面历史成本之和为600万元 求该类通用设备重置成本该类通用设备重置成本 600 30 20 900 万元 2 成本法 42 2 4实体性贬值的估算 2 成本法 实体性贬值是资产由于使用和自然力作用形成的贬值 决定实体性贬值的因素有 使用时间 使用率 也叫利用率 资产本身的质量 维修保养程度 43 实体性贬值的估算方法观察法使用年限法 2 成本法 44 观察法 具有专业知识和丰富经验的工程技术人员 对资产实体的个主要部
