《第五章-个人居住计划与地产投资PPT课件.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《第五章-个人居住计划与地产投资PPT课件.ppt（53页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、第五章个人 家庭 居住与抵押融资规划 第五章个人 家庭 居住与抵押融资规划 本章学习目的 1 了解居住与抵押融资财务规划的重要意义 2 掌握居住规划的主要内容与方法 3 了解抵押贷款的法律概念及精算方法 4 了解房地产作为投资的优势和劣势以及房地产投资的基本方法 Page 2 第一节个人 家庭 居住规划 一 个人 家庭 居住规划流程图 居住需求 购房或租房决策 房租增长率 房价增长率 居住年数 利率水平 负债能力 空间需求 环境需求 家庭人口 生活品质 是否购房 租房 购房规划 总价 首付款 贷款 户型 类别 用途 大小 区位 Page 3 二 购房与租房的决策 购房与租房是两个可以相互替代的
2、居住方案 租房与购房那一个更符合理性 牵涉到拥有自己房产的心理效用以及对未来房价的预期 因此当同一标的物可租可售时 不同个人可能在租购之间作出不同的选择 购房与租房应如何选择 我们可以用年收入法和净现值法来计算 Page 4 一 年成本法 购房者的居住成本是首付款的占用造成的机会成本 房屋贷款利息 而租房者的居住成本是房租 案例一 王先生看上了一间100平方米位于市中心的房产 该房可租可购 若是租的话房租每月3000元 押金3个月 购的话总价80万 首付30万 可获得利率6 的50万元房屋抵押贷款 假设押金与首付款的机会成本是一年期的存款利率3 对租房与购房的成本进行分析 租房年成本 3000
3、 12 3000 3 3 36270 元 购房年成本 30万 3 50万 6 3 9万 元 看来 租房比购房的年居住成本低2730元 或每月低227 5元 Page 5 但是在作出抉择时 还需要考虑以下因素 1 房租是否会每年调整 购房后成本固定 而租与购的月成本只差227 5元 只有月租的7 6 因此只要未来房租的调整幅度超过7 6 购房就比租房划算 2 房价涨升潜力 租房年居住成本率 3 6万 80万 4 5 购房年居住成本率 3 9万 80万 4 875 差距只有0 375 若计划居住5年 0 375 5 1 875 只要房价可能在5年内上涨2 以上 购房仍然划算 因为资本利得可弥补居住
4、期间的成本差异 3 利率的高低 利率越低 购房的年成本越低 购房会相对划算 如果预期房贷利率进一步降低 而房租保持不变 则租房与购房的居住成本差异也会降低 Page 6 二 净现值法 净现值法是在一个固定的居住期间内 将租房与购房的现金流量还原至现值 比较两者的现值较低者为划算 案例二 王先生看中一处房产 若是租的话房租每月3万元 押金3个月 购的话总价800万元 首付300万元 可获得利率6 期限为20年的500万元房屋抵押贷款 若王先生确定要在该处住满5年 房租每年调升1 2万元 以3 作为机会成本的计算依据 1 租房净现金流量现值 Page 7 2 购房净现金流量现值房贷每年本利平均摊还
5、额 贷款额500万元 标准年金现值系数 n 20 i 6 500万元 11 47 435920元假定5年后售屋房价为810万元 则购房净现金流量现值由此可见 购房不如租房划算 在该案例中 如果房价在5年后涨到895万元以上 则购房比租房划算 所以 对未来房价的预期是租房购房决策的决定因素 从这一案例中还可看出 在一个地方居住越久 购房比租房划算的机会越大 Page 8 三 购房规划 在租房和购房决策之后 如果决定购房 就必须再对购房进行周密的规划 以确定负担得期的房屋总价 单价和区位 一 购房规划的基本方法1 以储蓄及缴息能力估算负担得起的房屋总价可负担房屋总价 可负担首付款 可负担房贷 Pa
6、ge 9 案例三 王先生年收入为10万元 预计收入成长率3 目前净资产15万元 40 为储蓄首付款与负担房贷的上限 打算5年后购房 投资报酬率10 贷款年限20年 利率为6 计 根据题意 王先生可负担首付款为 可负担房贷为 由此 王先生届时可负担的房价 48 6万 67 5万 116 1万 Page 10 2 可负担房屋总价 需求平方米数 可负担房屋单价应买多少平方米的房子 取决于家庭人口数以及对空间舒适度的需求 一般来说 家庭成员平均每人若有50 80平方米的空间 就可以享受宽敞舒适的家居生活 以三口之家为例 理想的住宅是四室两厅 以150平方米规划 在上面案例中 王先生可负担的购房单价为
7、101 8万元 150平方米 6800元 平米 若有车位需求 车位以10万元估计 则王先生可负担的购房单价为 101 8万 10万 150平米 6120元 平米 Page 11 3 购房环境需求 区位决定单价房价取决于两个因素 一是区位 一是大小 区位生活机能愈佳 单价愈高 房子愈大 总价愈高 房子的大小主要决定于居住成员的数目 因此房屋所需面积的可伸缩弹性较小 但不同区位间的单价差距甚大 因此需要考虑总负担能力 在可接受的居住面积下 选择住得起的地区 环境需求要考虑的重点 包括所居住社区的生活品质 离上班地点或子女就学地点远近 以及学区考虑 否则子女读书会有额外的支出 等 区位是决定房价最重
8、要的因素 应考虑负担能力 在交通所需油料 时间成本与房价的差异所产生的利息成本之间进行权衡 Page 12 二 几个购房规划中的案例 1 已确定购房总价后的筹资规划 以购买期房为例案例四 王先生看上了一个设计完善的期房项目 总价100万元 签约款 工程款与贷款比率分别为15 15 与70 工程期为3年 以他手头上的20万元以及每年5万元的储蓄能力 是否买得起此期房呢 分析 目前的20万元支付15万元的签约款后还有5万元 工程期间内每年要付工程款5万元 可以用每年的储蓄额5万元来支付 交房后要缴贷款70万元 以利率6 20年期房贷来计算 每年要缴房贷本息摊还6 1万元 超过目前5万元的储蓄能力
9、不过因还有签约款后余额5万元可以补前5年的不足 加上工程期的3年共有8年的时间 可以靠收入的增加或储蓄率的提高来达到年储蓄额6 1万元 实际上每年只要增加1375元的储蓄即可办到 因此购买力应无问题 Page 13 2 换房规划的案例案例五 王先生的旧房值60万元 贷款尚有34万元 他看中的新房值100万元 拟贷款60万元 那么他应该如何进行换房规划 分析 应筹首付款 100万元 60万元 60万元 34万元 14万元 此时要考虑的是 手头可变现资产是否有14万元 及未来是否有负担60万元贷款的能力 以利率6 20年本利平均摊还计算 60万元 11 47 12个月 4359元 即每月要缴本息4
10、359元 较原来的30余万元贷款额的负担大得多 Page 14 3 考虑装修费用等期初费用后的购房 换房规划为了简便起见 上述例子并没有考虑装修等期初费用 一般而言 期初费用主要包括 1 装修费用 是最大的一笔期初费用 一般来说 每平方米1000元的装修费是很正常的开销 2 搬家费用 视家具多寡及搬家距离远近而定 3 契税 房屋所有权转移需缴纳契税 一般以房屋买卖的契约价作为课税的依据 税率为1 5 其纳税义务人为买方 4 共同维护基金 为总房价的2 5 其他中介费用 包括办理住房抵押贷款时的律师费和保险费等 根据房屋面积大小一般介于1000 5000之间 Page 15 4 投资房地产用以出
11、租的考虑因素有些人在购房规划时 第一次买的房子并非用来自住 而是先用来出租 只要租金收入足以抵消房贷支出 可以用此规避未来要购置住宅时房价上涨的风险 此时要考虑当房东的总成本 资金成本 折旧 修缮管理 换房客时空置成本 房租所得税 房屋税 低价税等 案例六 以50万元买下房屋出租 运用30万元房贷 每个月收房租2000元 成本方面为 资金成本 20万元 2 存款利率 30万元 5 贷款利率 1 9万元 折旧成本 50万元 1 5000元 修缮管理成本以房价0 5 计算为2500元 空置成本假设每年换一次房客空置一个月为750元 房租所得税以2 4万元 12 2160元计 则总成本为3 0万元
12、还高于年租金收入2 4万元 算起来每月房租要达到2600元以上才划算 可见不能简单以房租 房价的租房收益率高于存款利率就判断购房出租有利可图 Page 16 5 购房区段选择 住与行的成本分析案例七 比较两个方案 一是市中心公司旁住宅 80平方米单价15000元 总价120万元 一是郊区住宅 同样80平方米 单价5000元 总价40万元 若购房的年成本率一样为房价的5 市区住宅每年成本为6万元 郊区住宅为2万元 但是市区住宅可步行上班无交通成本 郊区住宅交通成本 汽油费 停车费 若每月2000元 1年24000元 因此住与行的成本相加 市区住宅只比郊区住宅每年多出16000元 此时还要评估交通
13、的时间成本是否值16000元 Page 17 第二节购房抵押融资规划 一 关于抵押的概念和术语抵押 mortgage 是一种以还贷为前提条件的 从借款人到贷款人的对资产权利的转移 该权利是对由借款人享有赎回权 rightofredemption 的债务偿还的保证 也就是说 当个人 家庭 以抵押贷款方式购得住房时 房屋的产权实际已经转移给贷款银行 购房个人只获得房产的占有和使用权 只有在贷款债务全部还清后才能重新获得该房产的所有权 Page 18 抵押人 mortgager 是指借款购房人 抵押权人 mortgagee 是指贷款人 银行 对于任何一处房屋 只能有一次合法的抵押 因为房屋的产权只能
14、被转让一次 通常 包含房产产权转移的那次抵押被叫做 第一抵押 firstmortgage 第二抵押 secondmortgage 是用赎回权作为另一次贷款的保证或担保 第三抵押 thirdmortgage 以第二抵押所产生的赎回权作为贷款的担保或抵押 但是 在我国目前还暂时没有第二和第三抵押的有关规定 我国房产通常只可以进行一次抵押 Page 19 二 购房抵押贷款的形态选择 对于有房贷负担的家庭 每月摊还的房贷本息可能是月现金流量中最大的一笔支出 有时甚至占到月总收入的1 3 2 3 因此在房贷规划时 要根据房贷负担能力 慎重选择房贷形态 一 到期还款型房贷规定不能提前还贷 否则收取违约金
15、的房贷产品贷款利率通常稍低 适合月供能力比较紧张的家庭 二 提前还款型房贷对于常有额外收入来源 或收入起伏大的家庭 可选择缴款有弹性 可根据当月收入多寡选择多缴或少缴 但没有提前偿还违约金规定的房贷产品 Page 20 三 理财型房贷是指银行在借款人以所购房产作抵押担保 使用购房贷款的同时 向借款人提供一定的房产抵押授信额度 供其循环使用 四 贷款组合型房贷如果家庭的房贷可适用国家规定的优惠利率 比如我国目前的公积金贷款 但住房公积金贷款又不能满足全部的贷款需要 那么剩余部分就需要运用一般的商业贷款 承担普通的贷款利率 这时就一定要选择银行提供的混合贷款 否则利息负担会高出许多 Page 21
16、 五 超额贷款型房贷例如某些银行对抵押贷款购房者搭配利率较高的消费性信用贷款 以满足购房者的购房需求和需求 六 指数型房贷许多国家的银行或贷款机构向家庭和个人提供浮动利率的房贷 称为指数型房贷 相对于传统的固定利率房贷 由于利率浮动给购房者带来了还款额的不确定性 因此其适用的放款利率一般要低于固定利率房贷的利率水平 Page 22 三 关于住房抵押贷款偿还的精算 住房抵押贷款的偿还方式一般有以下三种 1 满期偿还 是指借款者在贷款期满时一次性偿还贷款的本金和利息 2 分期偿还 是指借款者在贷款期内 按一定的时间间隔 分期偿还贷款的本金和利息 3 偿债基金 是指借款者每期向贷款者支付贷款利息 并且按期另存一笔款项 建立一个基金 在贷款期满时这一基金恰好等于贷款本金 一次性偿还给贷款者 Page 23 一 每期贷款偿还金额的计算 1 计算贷款余额的两种主要方法 过去法和未来法过去法 是基于已经历时间的贷款和还款的累计值而计算贷款余额的方法 未来法 是根据未来要偿还款项的贴现值计算贷款余额的方法 在实际计算中 可根据不同的已知条件 选择利用过去法和未来法进行计算 使计算更为简便 如果知道每次
