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1、对控制性详细规划的实践认识 4 4 2020 1 讲座内容 第一部分控制性详细规划作用 中华人民共和国城乡规划法 颁布后的要求第二部分控制性详细规划内容及编制过程 要点第三部分控制性详细规划案例 库尔勒南市区控规为例 4 4 2020 2 第一部分控制性详细规划作用 中华人民共和国城乡规划法 颁布后的要求 控制性详细规划的定义和作用 中华人民共和国城乡规划法 与控制性详细规划 4 4 2020 3 什么是控制性详细规划1 定位 在我国现阶段城市规划编制体系构架中的位置 2006年4月1日 城市规划编制办法 1 城市总体规划分区规划 2 详细规划控制性详细规划修建性详细规划 4 4 2020 4
2、 2 概念 在城市总体规划和分区规划的指导下 对城市土地的开发利用制定控制指标体系 作为政府实施城市建设目标的规划行为和管理手段 4 4 2020 5 3 特征 1 以上一层面的法定规划为依据 对总体规划的进一步落实 2 落实近期城市建设目标 3 实施政府规划管理职能 4 引导并控制土地开发建设 承上启下 将规划图转化为可操作与执行的管理规定和细则 体现条例化和指标化管理 以法律的手段为实行管理建设提供依据 协调建设过程中的综合效益 体现法制化和科学化管理 4 4 2020 6 为什么要编制控制性详细规划1 背景 1 土地有偿使用 1991年 2 政府对城市土地管理方式的转变 无计划 零星划拨
3、向有计划 成片 有偿使用 3 城市开发建设方式的转变 政府主导的公益建设变为多元经济要素投入的房地产开发 4 4 2020 7 2 作用 1 有效控制城市土地使用性质 承上启下 与城市总体规划的衔接 落实 2 与管理结合 与开发衔接 作为城市规划管理的依据 土地开发容量的管控 3 积极塑造特色城市空间形象 体现城市设计的总体要求 4 城市政策的载体 引导城市社会 经济 环境协调发展具有综合能力 4 4 2020 8 控制性详细规划的定义和作用 中华人民共和国城乡规划法 与控制性详细规划 4 4 2020 9 2008年颁布的 中华人民共和国城乡规划法 对城乡规划的编制和实施提出了新的原则和要求
4、 其中共有11个条款涉及到控规 主要涉及控规编制 修改及其在规划体系和城市建设中的地位和作用 中华人民共和国城乡规划法 涉及控规条款有第二 十九 二十 二十一 三十七 三十八 四十 四十三 四十四 四十八 六十条 4 4 2020 10 第二条 城市规划 镇规划分为总体规划和详细规划 详细规划分为控制性详细规划和修建性详细规划 规划体系中的位置 第十九条城市人民政府城乡规划主管部门根据城市总体规划的要求 组织编制城市的控制性详细规划 经本级人民政府批准后 报本级人民代表大会常务委员会和上一级人民政府备案 第二十条镇人民政府根据镇总体规划的要求 组织编制镇的控制性详细规划 报上一级人民政府审批
5、县人民政府所在地镇的控制性详细规划 由县人民政府城乡规划主管部门根据镇总体规划的要求组织编制 经县人民政府批准后 报本级人民代表大会常务委员会和上一级人民政府备案 城市 镇控规程序 4 4 2020 11 第二十一条 修建性详细规划应当符合控制性详细规划 控规承上启下的作用 第三十七条 以划拨方式提供国有土地使用权的建设项目 由城市 县人民政府城乡规划主管部门依据控制性详细规划核定建设用地的位置 面积 允许建设的范围 核发建设用地规划许可证 控规在规划许可中的作用 第三十八条 以出让方式提供国有土地使用权的 在国有土地使用权出让前 城市 县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划 提出出
6、让地块的位置 使用性质 开发强度等规划条件 作为国有土地使用权出让合同的组成部分 控规在规划许可中的作用 4 4 2020 12 第四十条申请办理建设工程规划许可证 对符合控制性详细规划和规划条件的 核发建设工程规划许可证 控规在规划许可中的作用 第四十三条对规划条件进行确需变更的 必须向城市 县人民政府城乡规划主管部门提出申请 变更内容不符合控制性详细规划的 城乡规划主管部门不得批准 第四十四条临时建设影响近期建设规划或者控制性详细规划的实施以及交通 市容 安全等的 不得批准 4 4 2020 13 第四十八条修改控制性详细规划 组织编制机关应当对修改的必要性进行论证 征求规划地段内利害关系
7、人的意见 并向原审批机关提出专题报告 经原审批机关同意后 方可编制修改方案 修改后的控制性详细规划 应当依照本法第十九条 第二十条规定的审批程序报批 控制性详细规划修改涉及城市总体规划 镇总体规划的强制性内容的 应当先修改总体规划 修改控规的程序 4 4 2020 14 第六十条镇人民政府或者县级以上人民政府城乡规划主管部门有下列行为之一的 由本级人民政府 上级人民政府城乡规划主管部门或者监察机关依据职权责令改正 通报批评 对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分 执行控规的责任 一 未依法组织编制城市的控制性详细规划 县人民政府所在地镇的控制性详细规划的 4 4 2020 15 第
8、二部分控制性详细规划内容及控制要点 控制性详细规划的内容控制性详细规划的控制要点 4 4 2020 16 1 基础资料2 成果内容 规划文本控制图则 控制性详细规划的内容 4 4 2020 17 规划文本 1 总则 说明制定规划的依据和原则 界定主管部门及其管理权限 4 4 2020 18 2 土地使用和建设规划管理通则各种使用性质用地的适建要求 建筑间距的规定 建筑物后退道路红线距离的规定 相邻地段的建筑规定 容积率奖励和补偿规定 市政公用设施配置 交通设施配置 有关名词解释 3 地块划分地块的使用性质 地块规划控制原则 规划设计要点 4 4 2020 19 4 控制指标一览表包括 第一部分
9、 规定性指标 必须遵照执行的指标 第二部分 指导性指标 参照执行的指标 4 4 2020 20 规定性指标 必须遵照执行的指标 用地性质 强制性内容 建筑密度 建筑基底总面积 地块面积 建筑高度 容积率 建筑总面积 地块面积 开发权转让示意 绿地率 绿地总面积 地块面积 公共服务设施配套规定 基础设施配套规定 交通出入口方位 车行 步行 停车泊位 建筑后退红线距离 4 4 2020 21 指导性指标 参照执行的指标 城市设计指导原则 建筑体量 体型 色彩其他 1 居住人口容量 人 公顷 2 整体意向 总体高度走向 总体开敞空间布局 空间组织 重点处理界面 地区标识程度 3 开敞空间 开敞空间的
10、硬地比例 开敞空间轴线 4 建筑与环境 建筑形式和风格倾向 屋顶形式 建筑体量要求 建筑外墙色彩要求 环境设计主题 亮化设施要求 5 用地兼容性 4 4 2020 22 控制性详细规划的控制要点 控规的逻辑框架 相邻地区规划 内部已批未建详规 相关专项规划 上位规划分析 绿地系统专项规划 综合交通专项规划 公共服务设施专项规划 教育设施布点规划 市政设施专项规划 各层次规划 城市总体规划纲要 功能结构 土地利用 道路交通 公共设施 绿化系统 市政设施 地块控制 城市设计 专项规划 控规相关规划 政府关于规划建设相关文件 现状建设问题总结 4 4 2020 23 控制性编制规划主要流程 总体定位
11、 建设现状调研 规划规模 开发控制 公共绿地 风貌保护 空间景观 公共服务设施 道路交通设施 市政基础设施 规划实施措施 4 4 2020 24 建设现状调研重点 1 用地性质及用地权属普查 总结用地布局 各类用地比例中存在问题 2 土地存量的普查 明确需更新土地面积 存量土地的面积 需保留 或保护 土地面积等等 3 各类公共服务设施的调查 核实公共服务设施配置程度及服务半径 用地规模 建筑面积规模 运行负荷情况等 4 现状建筑普查 了解建筑的层数 质量 提出保留 保护 整改 更新建筑的建议 重点在核实需更新的棚户区 统计出需拆迁的建筑面积 5 道路交通设施的调查 了解现状已有的道路宽度及等级
12、 断面的形式 道路网密度的指标 交通设施的分布情况 总结存在的问题 6 各项绿地的普查 重点核实已建的公共绿地范围及需要保护的生态绿地范围 7 基础设施的调查 重点调查各项基础设施的占地规模 运行负荷情况 管线的位置及管径 4 4 2020 25 总体定位主要因素 1 上位规划 总体规划或分区规划 的功能分区要求和空间要求 2 政府对城市建设导向3 近期城市建设的项目安排4 政策导向 上级政府及部门政策对规划的影响 4 4 2020 26 规划规模 1 依据总体规划或者分区规划的原则 结合行政单元 公共服务设施网络 合理划分控规的编制单元 分解总体规划的的宏观控制指标 人口总量 建筑总量 建筑
13、高度范围 绿量 公共服务设施的级别及配量 基础设施的供应能力 以编制单元为依据来确定控规范围和规模 2 政府导向 以近期建设项目的空间安排和影响范围来参考 4 4 2020 27 土地使用性质的兼容性在不影响城市功能 不造成污染 不与相邻用地性质发生冲突的条件下 允许开发建设用地有一定的兼容性 主要依据为 新疆城市规划管理技术规定 中的表4 2 1来控制 用地的兼容不是用地性质的转变 而是体现规划弹性 针对不同性质土地兼容应考虑土地的经济效益 4 4 2020 28 建筑密度的控制建筑密度与容积率和开放空间是一组相互关联 相互影响的关系 最直接的影响因素是开放空间的要求 建筑高度建筑间距公共环
14、境要求等等主要执行标准 新疆城市规划管理技术规定 和分类建筑设计规范的要求 4 4 2020 29 容积率控制因素 上下限的控制 尤其是商业开发的项目 1 上层规划指标的落实 根据总体规划的的宏观控制指标 结合编制单元的分解指标 确定控规规划范围内的中观容积率 规划范围总容积率 以指导每地块的微观容积率 2 经济杠杆 可行与不可行的界线 确定容积率的下限 土地极差 土地的稀缺程度 人口密度 基础设施供应水平 拆迁安置的规模3 人居环境要求和道路交通 城市基础设施 生态环境承载能力 确定容积率的上限 4 物质形态的空间规划 附与规划师的空间安排 打造理想的空间环境 是对上述三项要求的复合 4 4
15、 2020 30 容积率控制 老城更新区的容积率主要决定因素是经济杠杆 配合政府的补偿安置影响因素如下 1 I小 S R小 D房 S D地 S拆 1 K拆 S R C 1 K 1 I高 S R小 D房 S D地 S拆 1 K拆 S R C 1 K S 地块面积 平方米 S拆 拆迁建筑面积 平方米 D房 房屋销售单价 元 平方米 D地 土地基准价单价 元 平方米 K拆 拆迁补偿比例I低 房地产最低利润率I高 房地产最高利润率C 建安成本 元 平方米 R小 最小容积率R大 最大容积率 4 4 2020 31 容积率的控制 新区建设的容积率主要决定因素是上层规划指标的落实 物质空间形态的追求 环境容
16、量能力 经济效益的公平性 当然为了体现土地集约性应控制下限的容积率要求 总容量的测算 物质空间形态设计 核算每地块的容积率 总指标复合个别地块的环境容量测算 不符合要求调整 4 4 2020 32 容积率控制 工业用地和仓储用地容积率根据提高土地利用效率的原则 确定下限指标 主要按照国土资源部 2008 24号 关于发布和实施工业项目建设用地控制指标的通知 来执行 公共服务设施用地项目容积率应考虑近期有基础 远期可扩建的原则 一般控制上线 比如中小学的容积率应复合 中小学校设计规范 4 4 2020 33 绿量的控制 1 落实总体规划或绿地专项规划确定的绿量的要求 明确城市各类公园绿地的位置和规模 划定绿线范围 明确绿线控制要求 2 结合土地使用和建筑管理技术规定及相关技术规范 明确各项用地绿地率指标要求 3 合理确定控制单元内街头绿地的数量和规模 街头绿地的布置应综合考虑服务半径 并与公共服务 公共交通站点等设施相结合 4 4 2020 34 公共服务设施配套控制 1 符合总体规划或公共服务设施专项规划的部署 2 确定各点公共服务设施的等级 市级 区级 小区级 确定服务半径 根据服务
