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1、土地一级开发业务培训 主讲人 刘玉峰2014年3月 由NordriDesign提供 目录 前言一 土地一级开发概念二 土地一级开发依据三 土地一级开发范围及内容四 土地一级开发成本构成五 土地一级开发相关政策六 土地一级开发模式七 土地一级开发流程八 土地一级开发盈利模式九 土地一级开发融资问题小结 2020 4 4 2 前言1996年 为了解决 国有企业脱困 土地资产流失 等问题 上海成立了我国第一家土地储备机构 上海市土地发展中心 标志着我国土地储备制度的诞生 随后 杭州 武汉 青岛 南通等地纷纷成立土地储备机构 虽然各地土地储备的模式有所不同 但总体上都可分为收购 储备 供应三个环节 其
2、中储备环节包括两个阶段 开发和储备 开发 即土地一级开发 土地一级开发伴随土地储备制度而产生 2020 4 4 3 一 土地一级开发概念指由政府或其授权委托的企业 对一定区域范围内的城市国有土地 乡村集体土地 生地 进行统一的征地 拆迁 安置 补偿 并进行适当的市政配套设施建设 使该区域范围内的土地达到 三通一平 五通一平 或 七通一平 的建设条件 熟地 再对熟地进行有偿出让或转让的过程 2020 4 4 4 生地 指的是已完成土地使用权批准手续 指征收 没进行或部分进行基础设施配套开发和土地平整而未形成建设用地条件的土地熟地 指的是已完成土地开发等基础设施建设 具备 几通一平 形成建设用地条
3、件可以直接用于建设的土地 毛地 指的是已完成宗地内基础设施开发 但尚未完成宗地内房屋拆迁补偿安置的土地 净地 指的是已完成宗地内基础设施开发和场地内拆迁 平整 土地权利单一的土地 一般而言 生地 熟地 重点着眼于建设 而 毛地 净地 更多着眼于出让 名词解释 2020 4 4 5 二 土地一级开发依据 1 国民经济和社会发展规划 2 城市总体规划 控制性详细规划 3 土地利用总体规划 4 土地储备开发计划 2020 4 4 6 名词解释 国民经济和社会发展规划 是全国或者某一地区经济 社会发展的总体纲要 是具有战略意义的指导性文件 国民经济和社会发展规划统筹安排和指导全国或某一地区的社会 经济
4、 文化建设工作 城市总体规划 城市总体规划是城市在一定时期内发展的计划和各项建设的总体部署 是城市规划编制工作的第一阶段 也是城市建设和管理的依据 土地利用总体规划 土地利用总体规划是在一定区域内 根据当地自然和社会经济条件以及国民经济发展的要求 对各类用地进行统筹安排和合理布局 土地利用总体规划是土地利用体系中的重要组成部分 它是土地利用管理的 龙头 2020 4 4 7 城市土地开发的规划体系 2020 4 4 8 三 土地一级开发范围及内容3 1一级开发的土地范围 原则上是以该地区的控制性详细规划的红线范围界定的 特殊项目如成本不平衡的项目或者城市建成区内的城中村项目 范围需要会商确定
5、2020 4 4 9 3 2土地一级开发一般包括以下基本内容 1 征地 拆迁2 安置补偿3 市政基础设施建设4 社会公共服务设施建设5 场地平整 2020 4 4 10 四 土地一级开发成本构成 4 1 项目前期费用 4 2 征地 拆迁费用 4 3 公共区域市政基础设施建设费用 4 4 区域内公共环境景观建设费用 4 5 区域内公共配套设施建设费用 4 6 工程建设其他费用 4 7 管理费 4 8 财务费用 4 9 销售费用 4 10 应纳税费 4 11 不可预见费 2020 4 4 11 4 1 项目前期费用 立项报告 可研报告 土地一级开发实施方案等的编制费及项目前期的各种工程咨询费 委托
6、编制修建性详细规划和区域内的管线综合等规划方案费用 工程勘察 测绘 定桩费用 环境影响评价分析费用 交通影响评价分析费用 地震影响评价分析费用 地价评估费用 工程设计费及施工图审查费 招标代理费 招标服务费 工程保险费 2020 4 4 12 4 2 征地 拆迁费用1 征地补偿费用2 拆迁补偿费用3 房屋拆迁评估费 拆迁服务费4 拆除工程费用5 古树保护及文物古建修护 还建费用6 其它 防洪费 耕地开垦费 耕地占用税 2020 4 4 13 4 3 市政基础设施建设费用 场地平整费用及为各二级开发单位提供施工临时供水 供电设施 临时道路的铺设及维护费用 区域内永久性道路 桥梁建设费用 市政管线
7、建设费用 包括雨水 污水 中水 上水 电力 天然气 电信 热力等 市政场站建设费用 包括雨水泵房 燃气调压站 热力站 开闭站 区域中水站 区域管理中央监控室及涉及城市安全的公共设施等 其建设费用视规划情况而定 2020 4 4 14 4 4 公共环境景观建设费用包括 绿化 花草 树木的种植 微地形 艺术小品 喷泉 地下出入口的处理 休息座椅等 本部分费用是指在土地一级开发区域内 各二级开发地块红线范围外的公共区域的环境景观建设费用 这是土地一级开发成本中的一项重要组成部分 应在不同阶段根据控制性详细规划 或修建性详细规划 或初步设计图纸 或施工图纸 参考相应工程的估算指标 或概算定额 或预算定
8、额测定 2020 4 4 15 4 5 公共配套设施建设费用包括 区域内的交通智能化系统 公共标识指示系统 安防监控系统 公共卫生间 垃圾收集转运站 消防站 派出所 邮局等 在不同阶段根据控制性详细规划 或修建性详细规划 或初步设计图纸 或施工图纸 参考相应工程的估算指标 或概算定额 或预算定额测定 2020 4 4 16 4 6 工程建设其他费用 工程监理费 竣工图编制费 建设期区域管理费用 项目竣工后移交管理单位前的维护管理费用 项目后评价费用 其他 2020 4 4 17 4 7 管理费指土地一级开发主体在土地一级开发全过程中所发生的管理费 包括土地一级开发的建设期和代政府进行土地出让的
9、销售期 该费用应根据项目的具体情况和土地一级开企业的管理水平 资源投入情况等进行核算 2020 4 4 18 4 8 财务费用指一级开发过程中所发生的相关财务费用 其测算依企业 或项目 的资本结构和融资能力不同而有不同的融资方案 因此融资渠道 金额和期限完全不同 其融资成本应视具体情况分别测算 2020 4 4 19 4 9 应纳税费土地一级开发涉及的应纳税种主要有 营业税 城市建设维护税 教育费附加 印花税 进口设备关税等 所得税 具体纳税额计算方法详见国家相关税收政策的规定 2020 4 4 20 4 10 不可预见费包括基本预备费和涨价预备费 视不同阶段的测算精度不同 而以开发成本为基数
10、 适当计取一定比例 2020 4 4 21 4 11 销售费用包括土地一级开发主体为提升开发区域的土地价值 吸引二级开发商和最终用户 完成土地出让任务 尽快收回开发成本而进行的策划 推广活动 和因此发生的各种广告 宣传费用等 目前政府对土地一级开发的销售费用提取比例没有专门规定 而且市场中二级开发的销售经验不适用于土地一级开发的销售 已实施完成的土地一级开发项目尚不多 因此没有太多的经验数据可供借鉴 这就需要企业根据自己项目的土地出让计划分别测算 也可以按预计销售收入的1 计取 2020 4 4 22 4 12 一级开发利润1 以北京市为例 一级开发利润为投资额度的8 2 个别地区有土地增值收
11、益返还的情况 2020 4 4 23 五 土地一级开发相关政策1 土地储备管理办法 国土资发 2007 277号 2007年11月19日 由国土资源部 财政部 中国人民银行出台 本办法所称土地储备 是指市 县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场 促进土地资源合理利用目标 依法取得土地 进行前期开发 储存以备供应土地的行为 2020 4 4 24 对纳入储备的土地 经市 县人民政府国土资源管理部门批准 土地储备机构有权对储备土地进行前期开发 保护 管理 临时利用及为储备土地 实施前期开发进行融资等活动 土地储备机构向银行等金融机构申请的贷款应为担保贷款 其中抵押贷款必须具有合法的土地使用证
12、 2020 4 4 25 申请贷款的土地储备机构必须满足商业银行及其他金融机构的贷款要求 土地储备机构举借的贷款规模 应当与年度土地储备计划 土地储备资金项目预算相衔接 并报经同级财政部门批准 不得超计划 超规模贷款 2020 4 4 26 土地储备贷款应实行专款专用 封闭管理 不得挪用 土地储备机构应加强资金风险管理 不得以任何形式为第三方提供担保 2020 4 4 27 2 国土部 各地国土部门及所属企事业单位不得直接从事土地一级开发国土部明确提出 2011年3月底前 土地储备机构必须与其下属和挂靠的从事土地开发相关业务的机构彻底脱钩 各地国土资源部门及所属企事业单位都不得直接从事土地一级
13、市场开发 2020 4 4 28 3 国土部 一级开发企业的利润率不得超过8 根据国土资源部的规定 一级开发企业的利润率不得超过8 即便是区里或地块所在乡镇的企业 也只能多获得占合同金额2 的管理费 2020 4 4 29 4 国务院 房屋征收拆迁主体为政府 国有土地上房屋征收与补偿条例 国务院令第590号 2011年 规定 市 县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作 市 县级人民政府确定的房屋征收部门组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作 2020 4 4 30 5 关于加强土地储备与融资管理的通知 国土资发 2012 162号 2012年11月5日 由国土资源部 财政部 中国人民银
14、行 银监会联合发文 土地储备机构确需融资的 应纳入地方政府性债务统一管理 执行地方政府性债务管理的统一政策 2020 4 4 31 省级财政部门依据地方政府性债务管理法律法规和政策规定核准后 向土地储备机构核发年度融资规模控制卡 明确年度可融资规模并同时反映已发生的融资额度 银行业金融机构应按照有关部门关于土地储备贷款的相关规定 根据贷款人的信用状况 土地储备项目周期 资金回笼计划等因素合理确定贷款期限 贷款期限最长不超过五年 纳入储备的土地不得用于为土地储备机构以外的机构融资担保 2020 4 4 32 6 关于制止地方政府违法违规融资行为的通知 财预 2012 463号 2012年12月2
15、4日 由财政部 发展改革委 人民银行 银监会联合发文 严格执行 土地管理法 等有关规定 地方政府将土地注入融资平台公司必须经过法定的出让或划拨程序 以出让方式注入土地的 融资平台公司必须及时足额缴纳土地出让收入并取得国有土地使用证 以划拨方式注入土地的 必须经过有关部门依法批准并严格用于指定用途 2020 4 4 33 地方各级政府不得将储备土地作为资产注入融资平台公司 不得承诺将储备土地预期出让收入作为融资平台公司偿债资金来源 地方各级政府必须严格按照有关规定规范土地储备机构管理和土地融资行为 不得授权融资平台公司承担土地储备职能和进行土地储备融资 不得将土地储备贷款用于城市建设以及其他与土
16、地储备业务无关的项目 2020 4 4 34 六 土地一级开发主要模式土地一级开发按投资主体不同 目前主要有以下四种模式 1 企业主导的一二级联动开发的模式 2 完全政府控制模式 3 政府和法定机构协作模式 4 政府主导 市场化运作模式 2020 4 4 35 1 企业主导的一二级联动开发的模式这种模式的特点是土地储备机构作为单一土地供给的法律主体仅负责土地的上市交易制度服务 土地一级开发过程的所有开发整理 融资 风险和最后的上市交易全部交给投资商 投资商再通过 招拍挂 获取该土地进行商品房开发 这种模式 在现在中西部地区还比较普遍 它解决了政府土地开发资金不足的问题 减少了政府开发土地的风险 但是由于企业主导 一二级市场联动对二级市场的土地其他竞争者来说 进行土地一级市场开发主体有了先发的土地成本优势 容易扰乱正常的土地交易市场 不利用公平竞争的原则 同时 政府对于新区开发建设的控制风险有所加大 项目招商及总体管控效果易受到诸多因素影响和制约 2020 4 4 36 2 完全政府控制模式以广州和杭州 重庆为代表 政府通过严格的计划和规划管理 完全控制熟地开发和土地供应市场 形成了 统
