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1、深圳城市更新分享 深圳城市更新背景 Part1 深圳土地 发展空间难以为继 向存量要发展空间 2014年深圳计划供应建设用地17 5平方千米新增建设用地5平方千米安排存量建设用地12 5平方千米向存量要发展空间是必然选择 深圳土地面积相当于北京的八分之一 天津的六分之一 苏州的四分之一 上海 广州的三分之一 上海开发强度36 5 北京开发强度20 大巴黎开发强度21 大伦敦为23 7 东京开发强度29 4 香港开发强度21 深圳开发强度46 国内外大都市开发强度对比 深圳市沿革与土地管理政策的变化 深圳市建市 第二年成立经济特区 1979 1992 2004 2009 特区内城市化 撤县建区
2、宝安 龙岗区设立 授特区立法权 特区外龙岗 宝安区城市化 特区扩容 开启 土地有偿使用 制度 第一份土地出租协议 东湖丽苑 特区内土地全部国有化 93年 将新成立的宝安 龙岗两区纳入市级统一管理 宝安 龙岗两区土地理论上转地国有 成为中国第一个无农村的城市 2012年开始新一轮土地改革 二元管理 关内关外双重管理标准 原关外地区城市配套严重缺乏 教育 关内欧洲关外非州 基础设施 医疗 交通 治安 一区两法 地铁 公交等城市的 生命线 急需完善 只有 缩短 内外的距离 才能让内外的融合没有障碍 区域相对比较偏僻 治安问题惹人担忧 学校大都分布在 关内 关外 不仅学校资源相对匮乏 教学质量也在一定
3、程度上存在差距 医疗资源大都分布在 关内 关外 数量与质量远不如关内 市政 道路 供水 商业 金融等 一市两法 造成特区内外执法标准不一 给深圳的行政管理 司法以及公民权益保障带来诸多困扰 二元管理 国有土地与集体土地 以及两次城市化带来的历史遗留问题 1992 2004两次城市化划定用地红线 红线内是合法用地范围 红线外属于国有土地非农建设用地 指标不能落实其中 工商用地 每人200平米 宅基地每户100平米 公共设施用地 每户200平米 征地返还用地 不能落实拆迁安置用地 不能落实 规划内 规划外城市规划建设区原村集体用地红线 违法建筑问题违法建筑面积高达4 05亿平方米 占深圳市总建筑面
4、积的49 2001 2004 2009 2014四次违法建筑处理 游离于体制外的成片开发区 拥有规划国土管理权 光明农场 55平方公里 1957年企业办社会 学校 医院 基础设施 养老 工商 城市管理等 1998年收回以上成片开发区的规划国土管理权 由市规划国土部门实施统一管理 对成片开发区原划定的用地范围不变 原土地收益分配原则暂时不变 2002年实现政企分离 2009年 在此基础上成立光明新区 绿色新城 土地利用现状 出租经济 从种庄稼到种房子的 无公共设施和有严重安全隐患的城中村 布局分散 零乱 无序 大多数容积率低 规模偏小 厂房建筑质量较差 功能不配套 开发强度低 无法满足产业升级需
5、求的旧工业区 目前深圳共有以行政村为单位的城中村241个 其中特区内城中村91个 特区外城中村150个 以自然村落为单位的城中村和旧村则更多 共计2 000余个 共占地106平方千米 深圳市各类旧工业区3881个 占地98平方千米 其中村办工业区占80 以上 建筑质量问题严重的旧住宅区 深圳市关于存量土地开发的三种破解方式 三种方式 城市更新 土地整备 土地制度改革 对特定城市建成区 包括旧工业区 旧商业区 旧住宅区 城中村及旧屋村等 根据城市规划和城市更新办法规定程序进行综合整治 功能改变或者拆除重建的活动 土地整理储备通过收回土地使用权 房屋征收及拆迁 土地收购 征转地历史遗留问题处理 填
6、海造地等方式 对零散用地进行整合 并进行土地清理及土地前期开发 原农村集体土地入市 以工业用地为主 自主拆除后公开挂牌转让 获取收益分成 两种分成模式 50 市国土基金 50 归原农村集体经济组织继受单位 70 国土基金 30 归原农村集体经济组织继受单位 并可持有20 的物业 深圳城市更新历史演变 Part2 政策演变 政策的法律效力层面 摸索时代 2004年之前 试验时代 2004 2008年 法制时代 2009年 2004 深圳市城中村 旧村 改造暂行规定 深府 2004 177号2005 关于深圳市城中村 旧村 改造暂行规定的实施意见 深府 2005 56号2007 关于开展城中村 旧
7、村 改造工作有关事项的通知 深府办 2007 159号2007 关于工业区升级改造的若干意见 深府 2007 75号2008 关于推进我市工业区升级改造试点项目的意见 深府办 2008 35号 2009 深圳市城市更新办法 市政府令第211号 深圳市城市更新办法实施细则 深府 2012 1号 1 6 文件 产业用地优化升级 集体产业用地入市等 2002深圳市龙岗区旧村镇更新改造管理暂行办法深龙府 2002 5号文 各区试点摸索 出台相关政策 市政府出台城中村改造和工改工政策 地方性规章 深圳市城市更新办法 出台及一系列配套政策 改造模式演变 模式要点 案例 自主更新 政府主导市场参与 市场化主
8、导 改造主体确认 村集体经济组织自筹资金 自主改造政府角色 政府统一规划设计 统一报建审批 起引导 协调 支持作用 改造主体确认 原产权所有人可自主选择市场合作方 由政府审批 不进行公开招投标程序政府角色 政策制定者 不再参与具体项目操作 改造主体确认 形式上政府通过招标 挂牌方式公开确认 实际内定政府角色 制定政策 参加并主导项目拆迁赔偿 渔民村旧改田贝村旧改 渔农村 岗厦村 福田区政府 金地大冲村 南山区政府 华润 水湾1979佳兆业城市广场绿景虹湾等等 深圳城市更新现状 Part3 城市更新资源盘点 Part3 1 城中村改造资源分布 城中村总占地106平方千米 主要集中原关外地区 面积
9、单位 公顷 旧工业区资源分布 总占地98平方千米 主要集中在原关外地区 面积单位 公顷 深圳市旧住宅区分布 总占地约5平方千米 主要集中在原关内地区 面积单位 公顷 深圳城市更新现状 Part3 2 纳入城市更新计划的项目总量小 实施率低 且实施周期长 纳入城市更新单元计划的407个项目 涉及更新面积35平方公里 约占深圳原集体土地的9 完成城市更新单元规划审批227个 约20平方公里处于实施阶段的100个 1998年 深圳市政府决定对岗厦河园片区进行全面改造 2002年 深圳市政府将改造任务交由福田区政府组织实施 2006年 深圳福田区政府 岗厦股份有限公司和金地集团才最终签订了框架性协议
10、正式推动岗厦河园片区整体改造 2009年 开始拆除2014年 旧改后的深圳中心即将入市 岗厦村改造历程 深圳城市更新现状 申报难 征集意见难 需占总面积2 3和总人口2 3的业主同意意见 以及股份公司股东大会通过 第三十四条同一宗地内建筑物由业主区分所有 经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意拆除重建的 全体业主是一个权利主体 城中村 旧屋村拆除重建的 应当经原农村集体经济组织继受单位股东大会按照有关规定表决同意 关键点 集体股份公司 集体股份公司的作用 多家发展商的恶性竞争 审批难 审批流程复杂 程序多 审批慢 业主签署改造意愿委托书 受托单位申报纳入城市
11、更新单元规划制定计划 批准纳入城市更新年度计划 土地及房屋确权 登记 开发商与业主签订拆迁补偿协议 编制更新单元规划草案 核发更新单元规划批复 核发建设工程规划许可证 核发改造实施主体批准文件 核发房屋拆迁许可证并完成旧建筑物拆除 建设用地报备 申请建设用地方案图建设用地规划许可证 注销房地产证 制作宗地图 申报改造实施主体 核发施工许可证 开工许可证 核发竣工验收证明 缴纳地价 办理房地产证 入伙 签订土地使用权出让合同 占建筑总面积2 3以上且占总人数2 3以上的业主同意拆除重建 城中村需经过集体股份公司表决 街道办 区城市更新办 市规土委三级申报 审批 一个城市更新项目由更新单元立项到获
12、取项目工程施工许可证的整个流程 约花费1302天 约三年半 项目涉及政府审批单位共45家 如涉及原村集体资产 需要召开股民大会6次 拆赔难 拆迁赔偿难谈拢 拆赔比越来越高 以及钉子户问题 销售难 工改工项目有很多销售限制 城市更新项目配套设施最多占总建筑面积30 可分割销售 一般产业用房的受让人必须是通过产业主管部门审查的企业 创新型产业用房则在受让人的企业所属行业 主营业务年增长率 纳税等多方面严格限制 一般产业用房没有明确的价格限制 但对于创新型产业用房 政府明确规定了评估价 同时要求租售并举 创新型产业用房租售价格原则上为同片区同档次产业用房市场评估价格的50 70 工业楼宇的二次转让较为麻烦 除5年二次转让周期限制外 二次转让的增值税完税税率也较高 5年内确需转让的 增加值收益额100 上缴 销售面积限制 销售对象限制 销售价格限制 限定转让周期和高额增值税 Thanksforyourattention Wishyouagoodday
