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1、九亭丰禄商业广场 项目定位及发展建议书 项目本体属性与目标市场概况及研判 区位 位于松江区九亭镇 地处沪松公路以南 虬泾路以西 沪亭北路以东 与沪松公路之间隔蒲汇塘河道 建筑规模 本项目为集购物 休闲 商务 餐饮 酒店 办公为一体的综合商业广场 总用地36666平方米 总建筑面积147459 9平方米 其中地上建筑面积109202 4平方米 地下建筑面积38257 5平方米 容积率3 0 绿化率35 建筑密度47 6 酒店 办公属性产品体量 41744平方米 商业属性产品体量 82682 1平方米 初始定位 着力于满足区域内日益增多的中高收入中青年家庭追求生活质量 品位生活乐趣的需求 基地内拟
2、建商业 酒店 办公 娱乐等多项内容 其中商业和娱乐是其亮点和核心 结合购物 娱乐 办公 酒店 为人们提供多元化的选择 不仅将建成九亭镇中高档的商业中心 而且辐射整个松江区 成为一个充满活力的都市场所 九亭位于上海的西南部 是上海中心城区辐射长三角的西南门户 东与闵行区的七宝镇 莘庄镇相连 南接新桥镇 西邻泗泾镇 北与青浦区的徐泾镇相连 是松江区与上海中心城区连接节点 北临318国道 沪青高速 东邻闵行区 西接嘉金高速 南有沪杭高速 沪松公路 轨道9号线横贯东西 距上海市中心18公里 距虹桥机场8公里 距浦东国际机场38公里 九亭通过近10年的快速发展 实现了由农村乡镇向现代化城郊新镇的转变 工
3、业和房地产业得到较大发展 涌现了奥林匹克花园 上海青年城 九城湖滨等一批知名楼盘 九亭板块成为上海几大热点房地产板块之一 成为上海主城拓展和人口外迁的一个重要组成部分 九亭地区面貌日新月异 人口规模 2008年末共有户籍居民31564人 占实有人口总数14 27 外来务工人员采集数186538人 占实有人口总数84 31 其中办理居住证的有132816人 境外人员3149人 其中常住人口1252人 临时居住人口1897人 人户分离人口17140人 占实有人口总数7 74 建设用地规模 近期九亭地区规划城市建设用地规模24 95平方公里 人均城市建设用地面积83 17平方米 规划期末九亭地区规划
4、城市建设用地规模为27 35平方公里 人均城市建设用地面积78 16平方米 上海松江高科技园区 松江唯一的高科技园区 上海久富经济开发区 高优质农业园区 已形成 万亩蔬菜 百亩市场 的农副业发展新格局 九亭新镇区 地处全镇中心 总面积约7平方公里 九亭房产区 沪松公路以北万亩房产开发区 现已成为九亭发展第三产业的支柱 九亭板块位于上海西南城区 闵行与松江交界地带 是松江距离上海中心城区最近的板块 以沪松公路为界 九亭分为南北九亭 九亭南板块发展历史较长 生活配套设施相对齐全 北板块生活配套设施成熟度略有不足 但区域城市规划与建设层级较高 未来发展潜力被看好 九亭板块是近年来上海市有名的住宅地产
5、开发和销售热点板块 板块内住宅市场随着2004年底奥林匹克花园项目的入住启动 经过四年多的持续开发建设 如今已建成和在建的住宅小区30个以上 同时受到虹桥交通枢纽 轨道交通9号线开通等利好性规划配套的影响 区域房地产价值从2007年开始就已得到大幅提升 北部新建城区 南部老镇城区 区位分析 随着交通等基础设施改善 特别是虹桥交通枢纽的建设和沪杭高速公路A8收费口的西移 九亭区位优势日益突出 九亭成为上海中心城区的西南门户 也将成为松江区对外公路交通枢纽之一 现状用地分析 九亭已经形成集镇中心区 房地产开发区 上海松江高科技园区 久富工业开发区 高优农业园等五大区域 总体结构较清晰 功能明确 本
6、项目地处九亭老镇区和新城区的连接地带 作为商业项目 其消费来源方向必然以现今商业 生活配套缺乏的新城区为主导 而整个九亭目前并不具备现代化商务办公氛围 轨道交通9号线对九亭乃至整个松江的意义无庸置疑 但是目前9号线也存在着等候时间过长 站台配套建设滞后 出入人群过于拥挤等问题 急需地面交通的发展进行分流与配合 九亭地区目前的对外联系通道不畅 过境交通与地方性交通混杂 相互干扰严重 部分干道交叉口错位 形成交通瓶颈 为了改善现有的道路交通状况 目前主要有三项工程开始进入实际施工 九新公路大修项目 淀浦河桥南岸车新公路段 全长8 2公里 红线宽32 35米 四快二慢 城市式道路 该项目2009年6
7、月开工 2010年12月竣工 沪松公路拓宽工程 涞亭路至九泾路段 全长3公里 红线宽45米 四快二慢改建为六快二慢加人行道 今年主要完成方案论证和项目报批工作 2010年3月开工 2011年9月竣工 九亭大街与淀浦河路接中谊路 该工程是跨区连接路 全长540米 目前正在深化方案 力争年内完成建设 七宝 莘庄早已超越 闵行七宝 闵行莘庄 而独立存在 九亭要成功突围 也必须超越 松江九亭 而成为 上海九亭 七宝 九亭 莘庄 七宝与人民广场的直线距离约为14公里 莘庄与人民广场的直线距离约为16公里 九亭与人民广场的直线距离约为17公里 关键词一 上海西南区关键词二 外环外关键词三 人口导入区关键词
8、四 开发量300万平方米以上 九亭是上海西区外环外开发规模巨大的新人口导入区 九亭的开发模式存在顺序倒置的问题 交通 生活配套缺乏但楼盘林立 这是目前九亭房产开发销售的最大抗性之一 随着轨道交通9号线人口吸聚作用的逐渐强大 以及其它配套设施的快速完善 九亭即将转型 一个成熟的 潜力十足的 真正城市化的新九亭即将呈现 由于九亭区域在功能规划上缺乏对于办公类物业的有效支持 无论从产业 环境还是交通各个方面都不具备纯办公类型物业存活的条件 但是市场又确实存在一定数量的办公类需求 因此所谓的 类办公 酒店型物业 就获得了生存空间 以其面积小 总价低等优势迅速的占领市场 目前市场主要供应项目为玖久青年城
9、和绿庭尚城 均为中 小户型小高层产品 且均已基本售罄 具体成交情况参见下表 位置 沪松公路 沪亭南路规模 5 2万 容积率 1 5物业形态 小高层面积分布 一房40 二房70 核心卖点 小户型 低总价 低首付 未来松江的交通生活配套中心 3 6米层高 实用率较高 产品 小户型40 70平方米 3 6米层高 7万首付高性价比 配套 轨道交通 玖久广场 推广 青春驿站 甲壳虫 青年城 亮丽时尚的包装 Y派生活 客户 年轻 前卫 时尚一族 优势点评 1 玖久青年城近期报价较前期有所下降 且优惠幅度增大 最高可享受86折 2 小户型 装修房 近轨交 该案三大 省心婚房 特点非常突出 特别提醒 1 该案
10、并非土地使用权期限70年的住宅类房源 而是土地年限50年的商住两用房 2 该案物业费比同区域内楼盘高出不少 达到3 9元 平方米 月 结合九亭镇中心改造和市政道路建设 以满足居民生活消费 提升居民生活质量为宗旨 调整提升九亭大街 九新公路为主的中心商业街区 规划建设北部和南部两翼邻里中心 规划中的南北邻里中心将以大型综合超市为核心的与生活消费相关的业态 配套相关大中型餐饮及各类其他休闲和服务设施 以满足居民经常性的消费需求 其中北部邻里中心位于北部新兴房产开发区 莱寅路南侧 规划建筑面积约3万至4万平方米 以大型综合超市为核心块状集聚设置购物 餐饮 休闲娱乐和社区公共服务设施 成为社区生活消费
11、中心 公共活动中心 社区服务中心 服务半径为3公里以内区域 涞寅路 沪亭北路 小区配套商业 商业中心 主要商业轴线 目前九亭板块的主要商业供应集中于沪松公路两侧 规划中贝尚湾4万平方米 玖久青年城5万平方米 已推向市场的总量约2 8万平方米 其中玖久青年城的供应量为25785 4平方米 贝尚湾商业坊的供应量为2518 7平方米 成交价格在13000 25000元 平方米不等 九亭板块的旧有商业主要集中于九亭镇老镇区 形成以九亭大街 九新公路为主的中心商业街区 但由于纯粹自然形成 缺乏管理与疏导 无论在业种业态还是在经营档次上 都已经难以满足镇区居民的需求 加上近年来住宅市场的大规模建设 人口数
12、量急剧增加 商业设施却仍旧原地踏步 因此在租金水平上也难以得到有效的支持和推动 区域租金在1 3 5元 平方米 天的区间 主力租金水平在1 5 3元 平方米 天的范围内 其中老镇区的租金水平略高于新镇区 本项目位处沪松公路以南 与贝尚湾项目隔沪松公路相对 在九亭区域整体商业规划中可以发现 未来九亭镇区商业中心将由过去的老镇区中心九亭大街一带转移至沿沪亭路由北至南 形成三个新兴的商业集中体 造就北 中 南三位一体的区域商业布局 本项目与三大商业集中体中的 中 九号线九亭站商业商务区比肩而邻 就三个商业区块当下的进度而言 都是比较缓慢的 难以在短期内形成规模积聚人气 继而形成品牌效应 在这一态势下
13、 华燕的服务团队有足够的信心为本项目赢得了时间上的重大优势 目前三大商业区中规划商业体的形态 南 是以街铺集中形成街区模式 中 是以多排裙楼商业为主的类似于大宁商业广场的模式 北 则是以社区商铺的大体量单体商业配合形成商业广场模式 本项目的集中封闭商业体模式均与上述三种有着较大区别 同时比较各种商业形态之间的利弊 我司认为 在整个区域内街铺数量较大 缺乏集中体商业的态势下 以集中体商业形态出现 将可以在商业外观上大大区别与其他商业 十分有利于提升项目形象 更加有助于项目品牌效应的形成和壮大 由于本项目为商务加商业的用地性质 我司认为商务与商业产品应在空间上有效的形成分离 但又在形态上形成有机统
14、一体 在正确处理商务与商业之间的相互关系以及互助关系之后 项目整体呈现的将不仅仅是商业加商务的形态 而是一个完整的都市综合体 这将是本项目最终的优势所在 也将是项目最终效益产生的关键点 整个九亭目前的人口结构是以外来迁入人口为主的 由于房地产的开发建设增速 随着新建住宅的逐渐入住 大量的 新 上海人不断涌入 年龄结构也形成了以年轻人为主的局面 因此在商业的规划上 将25 35岁的消费者定位为目标客户群将是首先需要加以研究的问题 S优势 发展条件 W劣势 0威胁 T机会 S优势 发展条件 项目的大型封闭型商业外部形象区别于区域内的现有商业 项目临水而立 能够提供优质的休闲 娱乐消费环境 建设的两
15、座跨河桥梁将大大加强项目商业的集客能力 改善人流倒入的不足因素 项目的类办公 酒店产品区块能够与商业部分做到空间分隔 功能互动 闹中取静提升了产品的功能价值 W劣势 发展条件 未来规划沪松公路高架会降低本项目的可见度 南北 大三通 仍是需要考虑的问题 本地块在沿主干道方向的宽度较小 人流的导入与广告也必须在后期周密思考 项目为纯商业用地 类办公 酒店产品的用地政府规划要求为纯办公和酒店 这对我们根据市场实际需求所要打造的类办公 酒店产品不利 需在后期大家共同争取 沪松公路以北的众多新建社区其商业消费能级尚需培养 而南面的老镇区和项目的交通通畅程度又不够理想 O威胁 发展条件 目前规划中的北九亭
16、商业中心是以生活卖场为主导 以 量 占先 我们如何做到以 质 领先需专业的定位和设计 紧临的九号线九亭路站地铁上盖商住综合体 紧临本项目 一定程度上业态重叠不可避免 如何错位必须周密策划 七宝莘庄等临近区域的大型商业体 都是以中心商业为主 我们如何定位才不至于客流的分流 T机会 发展条件 随着周边新建居民社区的全面入住 项目的集中消费人群将得到越来越充足的保障 随着轨道交通九号线在项目周边所设两个站点的环境 功能提升 将大大增强本案目的地型商业定位目标的实现 也是本案类办公 酒店产品的最大依托条件 前文所述三大地面交通建设项目的实现 也必然成为本案成功发展和运营的重大利好 类办公 酒店产品定位及发展建议 据我司内部资料表明 自住小户型商住公寓物业40 的消费者是20 30岁年轻人 39 在30 40岁之间 二者相加占到总购房者的79 另外在付款方式上 93 的消费者选择按揭贷款 仅7 的消费者一次性付款 其中主要表现为以下两类消费者 类办公 酒店产品 小户型商住公寓 的客源浅析 1 白领阶层 目前年轻人的结婚年龄一般在26至32岁左右 他们从大学毕业到成家立业 其中大概有5至7年的 过
