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1、第一章 资产第八节 固定资产及投资性房地产一、固定资产（一）固定资产概述1、固定资产概念和特征固定资产是指同时具有以下特征的有形资产：（1）为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有；（2）使用寿命超过一个会计年度。从这一定义可以看出，作为企业的固定资产应具备以下两个特征：（1）企业持有固定资产的目的，是为了生产商品、提供劳务、出租或经营管理的需要，而不像存货是为了对外出售。这一特征是固定资产区别于存货等流动资产的重要标志。（2）企业使用固定资产的期限较长，使用寿命一般超过一个会计年度。这一特征表明企业固定资产属于非流动资产，其给企业带来的收益期超过一年，能在一年以上的时间里为企业创造经济利益
2、。2、固定资产的分类（1）按经济用途分类，可分为生产经营用固定资产和非生产经营用固定资产。 （2）综合分类，即按固定资产的经济用途和使用情况等综合分类，可把企业的固定资产划分为七大类。生产经营用固定资产非生产经营用固定资产租出固定资产不需用固定资产未使用固定资产土地融资租入固定资产（二）固定资产的账务处理1、固定资产核算应设置的会计科目为了反映和监督固定资产的取得、计提折旧和处置等情况，企业一般需要设置“固定资产”、“累计折旧”、“在建工程”、“工程物资”、“固定资产清理”等科目。企业固定资产、在建工程、工程物资发生减值的，还应当设置“固定资产减值准备”、“在建工程减值准备”、“工程物资减值准
3、备”等科目进行核算。2、固定资产的取得（1）外购固定资产应按实际支付的购买价款、相关税费、使固定资产达到预定可使用状态前所发生的可归属于该项资产的运输费、装卸费、安装费和专业人员服务费等，作为固定资产的取得成本。企业购入不需要安装的固定资产，应按实际支付的购买价款、相关税费以及使固定资产达到预定可使用状态前所发生的可归属于该项资产的运输费、装卸费和专业人员服务费等，作为固定资产成本。借：固定资产 应交税费应交增值税（进项税额） 贷：银行存款购入需要安装的固定资产，应在购入的固定资产取得成本的基础上加上安装调试成本等，作为购入固定资产的成本。购入进行安装借：在建工程 应交税费应交增值税（进项税额
4、）贷：银行存款支付安装费借：在建工程 贷：银行存款安装完毕交付使用，确定固定资产成本借：固定资产贷：在建工程企业以一笔价款购入多项没有单独标价的固定资产，应该将各项资产单独确认为固定资产，并按各项固定资产公允价值的比例对总成本进行分配，分别确定各项资产的成本。（2）建造固定资产自营工程企业自行组织工程物资采购、自行组织施工人员施工的建筑工程和安装工程。购入工程物资时：借：工程物资 应交税费应交增值税（进项税额） 贷：银行存款在建工程领用工程物资/原材料/库存商品等：借：在建工程 贷：工程物资/原材料/库存商品达到预定状态，确定成本借：固定资产 贷：在建工程出包工程出包工程是指企业通过招标方式将
5、工程项目发包给建造承包商，由建造承包商组织施工的建筑工程和安装工程。企业按合理估计的发包工程进度和合同规定向建造承包商结算的进度款时：借：在建工程 贷：银行存款工程完成时，按合同规定补付的工程款：借：在建工程 贷：银行存款工程达到预定可使用状态时：借：固定资产贷：在建工程3、固定资产的折旧（1）固定资产折旧概述影响固定资产折旧的因素主要有：固定资产原价；预计净残值；固定资产减值准备；固定资产的使用寿命。除以下情况外，企业应当对所有固定资产计提折旧：已提足折旧仍继续使用的固定资产；单独计价入账的土地。在确定计提折旧的范围时，还应注意以下几点：固定资产应当按月计提折旧，当月增加的固定资产，当月不计
6、提折旧，从下月起计提折旧；当月减少的固定资产，当月仍计提折旧，从下月起不计提折旧。固定资产提足折旧后，不论能否继续使月，均不再计提折旧；提前报废的固定资产，也不再补提折旧。已达到预定可使用状态但尚未办理竣工决算的固定资产，应当按照估计价值确定其成本，并计提折旧；待办理竣工决算后，再按实际成本调整原来的暂估价值，但不需要调整原已计提的折旧额。（2）固定资产的折旧方法可选用的折旧方法包括年限平均法、工作量法、双倍余额递减法和年数总和法等。固定资产的折旧方法一经确定，不得随意变更。年限平均法年折旧率 =（1-预计净残值率）预计使用寿命（年）月折旧率=年折旧率12月折旧额=固定资产原价月折旧率工作量法
7、单位工作量折旧额=固定资产原价（1-预计净残值率） 预计总工作量某项固定资产月折旧额=该项固定资产当月工作量 单位工作量折旧额双倍余额递减法年折旧率=2预计使用寿命（年）100%月折旧率=年折旧率12月折旧额=每月月初固定资产账面净值月折旧率年数总和法年折旧率=（预计使用寿命-已使用年限）预计使用寿命（预计使用寿命+1）2 100%=尚可使用年限预计使用寿命的年数总和100%月折旧率=年折旧率12月折旧额=（固定资产原价-预计净残值）月折旧率（3）固定资产折旧的账务处理固定资产应当按月计提折旧，计提的折旧应当记入“累计折旧”科目，并根据用途计入相关资产的成本或者当期损益：借：制造费用 管理费用
8、 销售费用 贷：累计折旧4、固定资产的后续支出固定资产发生的可资本化的后续支出，通过“在建工程”科目核算。在固定资产发生的后续支出完工并达到预定可使用状态时，从“在建工程”科目转入“固定资产”科目。企业生产车间（部门）和行政管理部门等发生的固定资产修理费用等后续支出，计入“管理费用”科目；企业发生的与专设销售机构相关的固定资产修理费用等后续支出，计入“销售费用”科目。5、固定资产的处置固定资产处置包括固定资产的出售、报废、毁损、对外投资、非货币性资产交换、债务重组等。处置固定资产应通过“固定资产清理”科目核算。具体包括以下几个环节：（1）固定资产转入清理：借：固定资产清理 累计折旧 固定资产减
9、值准备 贷：固定资产（2）发生的清理费用等：借：固定资产清理 贷：银行存款 应交税费应交增值税（3）收回出售固定资产的价款、残料价值和变价收入等：借：银行存款/原材料贷：固定资产清理（4）保险赔偿等的处理：借：其他应收款 贷：固定资产清理（5）清理净损益的处理：属于生产经营期间正常的处理损失：借：营业外支出处置非流动资产损失贷：固定资产清理属于自然灾害等非正常原因造成的损失借：营业外支出非常损失 贷：固定资产清理如为贷方余额，借：固定资产清理 贷：营业外收入非流动资产处置利得6、固定资产的清查（1）固定资产盘盈企业在财产清查中盘盈的固定资产，作为前期差错处理。企业在财产清查中盘盈的固定资产，在
10、按管理权限报经批准处理前应先通过“以前年度损益调整”科目核算。盘盈固定资产时：借：固定资产 贷：以前年度损益调整结转为留存收益时：借：以前年度损益调整 贷：盈余公积法定盈余公积 利润分配未分配利润（2）固定资产盘亏盘亏固定资产时：借：待处理财产损溢 累计折旧 贷：固定资产报经批准转销时：借：营业外支出盘亏损失 其他应收款（可收回的保险赔偿或过失人赔偿） 贷：待处理财产损溢7、固定资产减值固定资产的初始入账价值是历史成本，在资产负债表日存在可能发生减值的迹象时，其可收回金额低于账面价值，因此，期末必须对固定资产减值损失进行确认。借：资产减值损失计提的固定资产减值准备 贷：固定资产减值准备注意：固
11、定资产减值损失一经确认，在以后会计期间不得转回。二、投资性房地产（一）投资性房地产概述投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。主要包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。投资性房地产应当能够单独计量和出售。注意：自用的房地产和具有存货性质的房地产不属于投资性房地产。1、投资性房地产的范围（1）已出租的土地使用权。已出租的土地使用权是指企业通过出让或转让方式取得，并以经营租凭方式出租的土地使用权。企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权，不属于此类。对于以经营租凭方式租入土地使用权再转给其他单位的，不能确认为投资性房地产。（2）持有并准备增
12、值后转让的土地使用权。持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。这类土地使用权很可能给企业带来资本增值收益，符合投资性房地产的定义。按照我国有关规定认定的闲置土地,不属于持有并准备增值后转让的土地使用权，也就不属于投资性房地产。（3） 已出租的建筑物。已出租的建筑物是指企业拥有产权的、以经营租赁方式出租的建筑物，包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物。已出租的建筑物是企业已经与其他方签订了租赁协议，约定以经营租赁方式出租的建筑物。一般应自租赁协议规定的租赁期开始日起，经营租出的建筑物才属于已出租的建筑物。通常情况下，对企业持有以备经营出租的空置建筑物，
13、如董事会或类似机构作出书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议，也应视为投资性房地产。这里的空置建筑物，是指企业新购入、自行建造或开发完成但尚未使用的建筑物，以及不再用于日常生产经营活动且经整理后达到可经营出租状态的建筑物。2、不属于投资性房地产的范围（1）自用房地产。自用房地产是指为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。如企业生产经营用的厂房和办公楼属于固定资产；企业生产经营用的土地使用权属于无形资产。（2）作为存货的房地产。作为存货的房地产，通常是指房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。这部分房地产属于房
14、地产开发企业的存货，其生产、销售构成企业的主营业务活动，产生的现金流量也与企业的其他资产密切相关。因此，具有存货性质的房地产不属于投资性房地产。在实务中，存在某项房地产部分自用或作为存货出售、部分用于赚取租金或资本增值的情形。如某项投资性房地产不同用途的部分能够单独计量和出售的，应当分别确认为固定资产（或无形资产、存货）和投资性房地产。例如，甲房地产开发商建造了一栋商住两用楼盘，一层出租给一家大型超市，已签订经营租赁合同；其余楼层均为普通住宅正在公开销售中。这种情况下，如果一层商铺能够单独计量和出售，应当确认为甲企业的投资性房地产，其余楼层为甲房地产开发商的存货，即开发产品。（二）投资性房地产的账务处理1、投资性房地产核算应设置的会计科目为了反映和监督投资性房地产的取得、后续计量、处置等情况，企业应当设置“投资性房地产”、“投资性房地产累计折旧”或“投资性房地产累计摊销”、“公允价值变动损益”、“其他业务收入”、“其他业务成本”等科目进行核算。投资性房地产作为企业主营业务的，应当设置“主营业务收入”和“主营业务成本”科目核算相关的损益。2、投资性房地产的取得（1）外购的投资性房地产外购投资性房地产的实际成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。按照取得的实际成本：借：投资性房地产（后续计量采
