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1、“*现代城”房地产项目评估报告目 录评估报告摘要2一、项目概况2二、评估报告主要内容2第一章 借款人资信评价5第一节 借款人概况5第二节 经营者素质5第三节 借款人财务状况及偿债能力评估6第三节 借款人经营情况及未来发展前景9第五节 借款人信用状况评价10第二章 项目基本情况评价11第一节 项目建设的必要性11第二节 项目概况12第三节 项目的市场定位13第四节 项目建设合法性分析14第五节 项目开发周期及工程进度计划15第六节 项目建设条件评价16第七节 相关单位的资质评价16第三章 项目投资估算和筹资评价16第一节 项目总投资估算16第二节 资金来源评价17第三节项目投资计划评价18第四章
2、 项目市场分析19第一节 项目销售(出租)方案和营销计划分析19第二节 同类竞争项目的比较19第三节 SWOT综合分析20第四节 项目市场前景预测21第五章 偿债能力分析23第一节 项目财务效益预测23第二节 项目现金流量和财务指标分析23第三节 不确定性分析24第六章 贷款方式分析25第七章 银行效益和贷款风险分析26第一节 银行效益评估26第二节 贷款风险及防范措施26第八章 项目总体评价28*房地产开发集团有限公司“*”贷款评估报告评估报告摘要致：*房地产信贷处 受贵处的委托，根据贵处对贷款企业及项目贷款进行审查的要求，本着独立、客观、公正的原则，我们对*房地产开发集团有限公司”*”项目
3、进行了必要的项目评估调查工作，着重了解和评价*房地产开发集团有限公司”*”项目的合法性、借款人承贷能力、资金筹措和运用、贷款风险、担保、市场前景评价和财务效益。在对所获取的资料进行了充分细致的分析研究后，我们形成了本次评估报告的结论，作为贵处对*房地产开发集团有限公司”*”项目贷款进行评审的参考资料。一、项目概况“*”项目总体规划为中高档居住社区，项目用地面积37415平方米，建筑占地面积11700平方米，规划设计总建筑面积163566万平方米，其中住宅建筑面积130472平方米，商用建筑面积27454平方米，地下建筑（车库）面积5640平方米，居住户数1238户。项目绿化率32.8%、容积率
4、4.372、建筑密度31.27%。小区有停车场车位323个，会所、儿童游乐场、游泳池、后山公园、健身馆以及智能化设施等配套设施。项目共规划多层建筑A-J十幢，均为16层，建筑高度49.95米，一至三层为商业用房，四至十六层为住宅。住宅有12个户型，面积为80180平方米，平层错层风格各异，主力户型为120平米左右。二、评估报告主要内容1、承贷主体*房地产开发集团有限公司成立于1999年3月，公司位于*区渝东大花园，注册资本注册资本叁仟壹佰陆拾捌万柒仟元人民币。经营范围：房屋建筑工程；房屋销售；物业管理；建筑材料；装潢材料；建筑设备租赁；五金交电；家具；工艺美术品（不含金银饰品）；建筑模型制作；
5、钢材冶炼销售。企业类型有限责任公司。房地产开发资质壹级资质。法定代表人：*。业主已成功开发了“*花园”、“*翠园”、“*雅园”、“龙庭半岛别墅”、“*天景园”、“*购物广场”、“*渝东大花园”、“*美食城”等项目，开发面积逾800亩，建筑总面积近120万平方米。开发的“*渝东大花园”楼盘被*建委评为“*十佳优秀住宅小区”；“*龙庭半岛别墅”荣获*人民政府“园林式住宅小区”称号；“*翠园”被*消费者协会评为“消费者满意楼盘”；“*美食城”被*人民政府评为“*十大餐饮名街”。连续三届被评为“*房地产开发50强企业”。从上述情况看，业主有丰富的房地产开发经验。截至2005年10月31日，企业总资产2
6、5796万元，总负债5717万元，股东权益20079万元，资产负债率22.16%，流动比率2.79，速动比率1.55，企业的资产质量较好，企业负债结构较为合理，资产负债率处于行业较低水平，偿债能力较强。*行AAA信用等级企业。2、项目基本要素项目报建手续与进度基本相符；建设必要性充分；建设条件成熟；参与建设单位符合资质要求。3、投资估算和资金筹措 项目总投资13096万元，其中：项目资本金6000万元，占总投资45.82%，自筹资金4296万元，占总投资32.80%，银行贷款2800万元，占总投资21.38%。资本金全额到位并投入项目，自筹资金到位基本有保障（根据财务测算，详见附表）。4、项目
7、市场前景业主有丰富的房地产开发经验和品牌优势，市场前景较好。5、项目财务效益经测算，本项目财务净现值2960万元（IRR=8%），其财务内部收益率为31.55%，高于银行同期贷款利率和基准收益率（折现率）。其余财务指标如下：1）、总投资：13096万元；总额6349万元，实现净利润4254万元； 2）、投资利润率32%；销售利润率23%； 3）、静态投资回收期：1.77年；动态投资回收期：1.92年；4）、贷款偿还期1.15年（评估中的贷款偿还期为理想状态下的期限，贷款行应与客户沟通，并根据项目的实际发展情况，在风险可控的情况下，确定合理的贷款期限）。6、还贷能力分析在财务预测条件下项目具有相
8、应的还款能力，但相关手续需进一步完善；同时，二线城市房地产市场本身发展的不屈定性和本项目建设周期较长，项目存在市场风险。7、担保能力分析担保方案可行，抵押物初步分析足值，银行在放款之前应再次聘请具有评估资质的评估机构对其资产进行详细评估，确定其资产价值。8、评估结论我们认为在高度关注报告中提及的问题和风险的情况下，银行对该项目进行贷款支持可行。报告人：*签发人： 2005年11月28日第一章 借款人资信评价第一节 借款人概况*房地产开发集团有限公司成立于1999年3月，公司位于*区渝东大花园，注册资本注册资本叁仟壹佰陆拾捌万柒仟元人民币。经营范围：房屋建筑工程；房屋销售；物业管理；建筑材料；装
9、潢材料；建筑设备租赁；五金交电；家具；工艺美术品（不含金银饰品）；建筑模型制作；钢材冶炼销售。企业类型有限责任公司。房地产开发资质壹级资质。法定代表人：*。业主已成功开发了“*花园”、“*翠园”、“*雅园”、“龙庭半岛别墅”、“*天景园”、“*购物广场”、“*渝东大花园”、“*美食城”等项目，开发面积逾800亩，建筑总面积近120万平方米。开发的“*渝东大花园”楼盘被*建委评为“*十佳优秀住宅小区”；“*龙庭半岛别墅”荣获*人民政府“园林式住宅小区”称号；“*翠园”被*消费者协会评为“消费者满意楼盘”；“*美食城”被*人民政府评为“*十大餐饮名街”。连续三届被评为“*房地产开发50强企业”。从
10、上述情况看，业主有丰富的房地产开发经验。截止2005年10月，总资产为25796万元，总负债为5717万元，所有者权益为20079万元。2004年实现销售收入为34376万元。第二节 经营者素质法定代表人*，男，汉族，现年37岁，大专学历，高级工程师职称，*区人大代表，*房产协会副会长，*区商会副会长。曾任*区再生资源回收有限公司经理、*区茂兴钢厂厂长、*房地产开发集团有限公司董事长兼总经理。从事管理工作二十余年，有着丰富的管理经理。项目负责人*，男，汉族，现年34岁，大专学历，工程师职称。1995年至1996年任*区君宅房地产开发有限公司总经理秘书；1996年至1997年任*区君宅房地产开发
11、有限公司副总经理；1997年至2001年任北京名亨投资开发有限公司副总经理；2001年至今任*房地产开发集团有限公司副总经理。*同志从事房地产开发工作近10年，历任销售副总经理等职，曾参与居宅小区和名亨小区的开发和销售。于2001年进入*房地产开发集团有限公司，先后任公司宣传策划室主任，策划副总，销售副总等职务，现任”*”项目总经理，全面负责*项目的开发、营销。财务负责人*，男，汉族，现年38岁，经济师职称，党员，大学本科学历，毕业于四川大学经济管理专业 。1984年12月考入*行*分行，历任会计员、业务经理、信贷科长；2002年11月从*行辞职，任*房地产开发集团公司财务总监至今，负责整个集
12、团公司对内对外财务管理及协调工作。从经营者的经历和业主近几年取得的业绩看，具备使项目顺利实施的基本条件。第三节 借款人财务状况及偿债能力评估（一） 基本情况企业2005年10月31日资产负债表 单位：万元序号资产年初数期末数序号负债及股东权益年初数期末数1流动资产：35流动负债：2货币资金180858136短期借款21367613短期投资37应付票据4应收票据38应付账款123114535应收股利39预收帐款240624066应收利息40应付工资7应收账款3534807641应付福利费32618预付货款1200135042应付股利9应收补贴款43应交税金33433510其他应收款2061914
13、4其他应交款121411存货8034572745其他应付款68668712流动资产合计147821592546其他流动负债13长期投资：47流动负债合计6837571714长期股权投资11048长期负债：15长期债权投资49长期借款61516长期投资合计11050应付债卷17固定资产：51长期应付款18固定资产原价110251104852专项应付款19减：累计折旧1161132753其他长期负债20固定资产净值9864972154长期负债合计615021工程物资55递延税款：22在建工程56递延税款贷项23固定资产清理57负债合计7452571724固定资产合计9864972158股东权益：25无形资产及其他资产：59实收资本106251102526无形资产：404060其中：法人股27长期待摊费用原值61资本公积金28减：累计摊销62盈余公积金
