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1、南京中海地产 南京中海凤凰项目市场定位报告 房策网 2008 房地产策划大全 策划必备资料库 货到付款 1 南京中海地产 南京中海凤凰项目市场定位报告 目 录 第一章 项目与区域解析 2 第一节 项目主要经济技术指标 2 第二节 项目地理位置及四至 4 第三节 项目区域环境 5 第五节 区域发展规划 6 第六节 小 结 7 第二章 市场环境分析 9 第一节 宏观政策环境 9 第二节 南京整体经济运行状况 10 第三节 南京房地产供求关系及发展趋势 12 第四节 重点片区房地产市场分析 15 第三章 南京豪宅市场分析 27 第一节 南京豪宅市场情况 27 第二节 南京豪宅区域板块划分 30 第三
2、节 南京豪宅的购买特征 35 第四章 消费者调研 38 第一节 高端住宅消费者调研 38 第二节 酒店式公寓消费者调研 42 第三节 商业物业消费者调研 46 南京中海地产 南京中海凤凰项目市场定位报告 房策网 2008 房地产策划大全 策划必备资料库 货到付款 2 第四节 办公物业消费者调研 50 第五节 消费者调研小结 53 第五章 竞争及参考市场分析 55 第一节 板块竞争分析 55 第二节 直接竞争楼盘分析 61 第六章 案例专题研究 75 第一节 国内典型案例分析 75 第二节 南京类比案例专题解析 77 第三节 大盘定位策划借鉴 86 第七章 市场定位综合分析 89 第一节 SWO
3、T 分析 89 第二节 公司经营目标分析 91 第三节 项目发展模式确定 93 第八章 市场定位 95 第一节 整体市场定位 95 第二节 住宅市场定位 99 六 产品的研发和创新建议 116 第三节 酒店式公寓定位 116 第四节 商业物业定位 120 第五节 办公物业定位 133 南京中海地产 南京中海凤凰项目市场定位报告 房策网 2008 房地产策划大全 策划必备资料库 货到付款 3 第九章 总体开发建议 141 第一节 总体开发建议 141 第二节 分期开发建议 145 第十章 启动区开发建议 148 第一节 启动区选址 148 第二节 启动区组团 目标客群定位 148 第三节 启动区
4、产品定位 148 第四节 启动区价格定位 149 南京中海地产 南京中海凤凰项目市场定位报告 房策网 2008 房地产策划大全 策划必备资料库 货到付款 4 第一章第一章 项项目与区域解析目与区域解析 第一第一节节 项项目主要目主要经济经济技技术术指指标标 地块规划技术指标 用地面积 用地总面积 212362 1 平方米 其中市政配套用地面积 24301 2 平方米 配套小学及加油站用地面积 18500 平方米 实际出让面积 169560 9 平方米 规划用地性质 二类居住 商业混合用地 物业类型 办公 商业 酒店式公寓 住宅 容积率 3 35 建筑密度 35 绿地率 30 建筑面积 其中可建
5、住宅面积约 40 万平方米 酒店式公寓约 5 万平方米 商业约 10 万平方米 集中式商业约 6 5 万平方米 底铺约 3 5 万平方米 办公楼约 2 万平方米 地块规划要点 在规划红线范围内允许布置住宅 商业设施 包括商业服务 商务办公和 酒店式公寓 教育设施 加油站和社区服务以及相关的配套设施 在居住 包 括住宅的社区服务配套设施 和商业设施用地中 居住建筑规模与商业设施规 模的比例为 7 3 商业设施中 商业服务的规模不得小于 7 万平方米 酒店式 公寓的规模不得超过商业设施面积的 30 规划用地范围内应设置 24 班小学用地 1 4 公顷 加油站用地 0 45 公顷 南京中海地产 南京
6、中海凤凰项目市场定位报告 房策网 2008 房地产策划大全 策划必备资料库 货到付款 5 应沿清凉门大街 设置于规划用地东北角 社会停车场 0 1 公顷 可结合沿 河开放空间设置 公共集中绿地 0 6 公顷 应于规划用地的东北角 沿清凉门 大街集中布置 项项目地目地块块目前目前现现状示意状示意图图 第二第二节节 项项目目地理位置及四至地理位置及四至 本地块位于河西板块和城中板块交界区域 清凉门大街和汉中门大街是 河西通向新街口 鼓楼等城市中心区域的主干道 地块与传统划分的城中板块仅一河之隔 虽然地处河西 但是在拥有优越 的自然景观资源同时仍可共享城中完善成熟的生活配套设施 同时地块距离 城市核
7、心 CBD 仅 2 5 公里的距离 承担着城中板块西扩的重要任务 清凉门大街和汉中门大街是河西板块通向新街口 鼓楼等城市中心区域 的主干道 未来地铁二号线在汉中门大街设站点 距本项目约 300 米 地地块块区位与周区位与周边资边资源分布源分布图图示示 南京中海地产 南京中海凤凰项目市场定位报告 房策网 2008 房地产策划大全 策划必备资料库 货到付款 6 土地坐落 东至凤凰东街 南至凤凰西街 西至北圩路 北至清凉门大街 地地块块北端清凉北端清凉门门大街大街 地地块块西端北圩路西端北圩路 地地块块南端南端凤凤凰西街凰西街 地地块东块东端端凤凤凰街凰街 第三第三节节 项项目区域目区域环环境境 地
8、块现状 南京中海地产 南京中海凤凰项目市场定位报告 房策网 2008 房地产策划大全 策划必备资料库 货到付款 7 项目地块内部目前为毛地 除东侧有高差之外 其余大部分片区地势平坦 内有工厂 玉环公司 汽车修理 玻璃器皿厂等 学校 新华电脑专修学院 大型餐饮 金碧辉煌 住宅区 沿街商铺 苏果超市 金凤凰农贸市场等 业态 复杂 周边环境及配套 地块位于鼓楼区 周边人文气息浓郁 生活配套完善 自然景观优美 是 南京着力打造的城市 中央居住圈 重要的组成部分之一 公交公交线线路 路 18 W 152 W 128W 23W 20W 43W 60W 等 零售服零售服务务 苏果社区店 好又多超市 欧尚超市
9、等 金金 融 融 中国银行 民生银行 建设银行 工商银行 医医疗卫疗卫生 生 江苏省人民医院 南京口腔医院门诊部 省中医院 脑科医院 教育科研 教育科研 南京中医药大学 南京医科大学 南京审计学院 晓庄师范学院 南京师范大学 河海大学 省教育学院 莫愁新寓小学 凤凰西 街小学 自然人文 自然人文 石头城 秦淮河 清凉山 莫愁湖等 学学 区 区 小学学区为凤凰街小学 中学学区每年摇号决定 2006 年本区 南京中海地产 南京中海凤凰项目市场定位报告 房策网 2008 房地产策划大全 策划必备资料库 货到付款 8 域中学学区为南京四中 省重点中学 第五第五节节 区域区域发发展展规规划划 建设规划
10、项目所在凤凰片区是鼓楼区占地面积最大的改造建设项目 鼓楼区政府 希望把凤凰西街 凤凰街打造成 L 形商业一条街 根据日后区域发展水平 有 可能继续扩大投资规模 对周边商业进行整合 届时 蔚蓝之都 香港名店街 漫城将和凤凰商贸片区一同串连成商业一条街 成为南京第二条 湖南路 弥 补河西中北部片区商业配套缺乏的状况 按照 河西北部控制性详细规划 要求 凤凰片区需要设置一定规模的商 业设施 扩大社区级 服务周边人口约 8 万人 与龙江 江东门共同成为河西 区域的区域次商业中心 南京中海地产 南京中海凤凰项目市场定位报告 房策网 2008 房地产策划大全 策划必备资料库 货到付款 9 规划范围 清凉门
11、大街以南 秦淮河以西 凤凰西街以北 北圩路以东区 域 改造时间 五年左右 交通规划 地铁二号线 作为国家重点基础设施建设项目 地铁二号线工程是一条连 接主城中心和城市副中心的东西骨干线 其中一期工程西起河西绕城公路油 坊桥以南的汪家村 东至马群 全长 25 145 公里 一期工程沿线设 19 座车站 其中地下车站 17 座 地面站 1 座 高架站 1 座 总投资约人民币 105 亿元的 二号线一期工程工期筹划为 42 个月 预计将于 2009 年正式交付使用 地铁二号线汉中门车站已经开始动工修建 车站定址于项目地块南侧 300 米处的汉中门大街 目前已开工修建 景观改造 2005 年年底 南京
12、市开始制定秦淮河两岸整体改造方案 2006 年六月 政府批准规划方案和具体实施意见 根据方案 2006 年开始从三汊河入江口 武定门两岸沿河建筑将全部改造 其中原来居住 办公为主的建筑 底部 一至二层将改造成为休闲旅游配套服务的商业设施 2006 年 8 月底开始 南京市将投入巨资 对秦淮河一期 12 5 公里沿线进 行改造 首先将对集庆门桥 清凉门桥两岸所有影响景观的建筑全部出新 改造 以协调景观 同时计划将沿线商业 住宅楼房的底层置换功能 开发商 业 以期实现 繁华的河 这一目标 南京中海地产 南京中海凤凰项目市场定位报告 房策网 2008 房地产策划大全 策划必备资料库 货到付款 10
13、第六第六节节 小小 结结 本项目地理位置绝佳 自然景观优势突出 人文环境好 项目周边交通 教 育等各类配套完善 使本地块具备了开发高档楼盘的基本素质 本项目周边人文气息浓郁 高校林立 城市文脉的归属为本项目的价值提 升增加利好 本项目地块尚待拆迁体量较大 涉及内容较广 在拆迁周期和补偿投入方 面可能存在一定风险 本项目地块周边有一定商业基础 但是商业形式较为单一 南京城市规划方向定位本项目商业的层次应该是区域次商业中心 鼓楼区 关于 第二条湖南路 的区域规划方向是本项目未来发展的重要支撑 项目 规划定位应与政府规划相契合 借势造势 本项目的上市供应将会弥补主城区缺乏大型高档社区供应的空缺 因此建 设南京 首选大型高档住宅区 应为本项目发展目标 南京中海地产 南京中海凤凰项目市场定位报告 房策网 2008 房地产策划大全 策划必备资料库 货到付款 11
