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1、 日照市旅游地产项目前期分析报告日照市旅游地产项目前期报告诸暨华东国际珠宝城营销部2011-12-12本报告仅供参考第一章、日照市概况一、城市综述 1、日照市行政区划日照，因“日出初光先照”而得名，位于山东半岛南翼，东临黄海，与韩国、日本隔海相望。地理位置优越，北上可直达北京南下可直通上海，西进可辐射中原大地，东出可出海直达国际市场。全市总面积5310平方公里，人口287.92万，海岸线168.5公里，现辖东港区、岚山区、莒县、五莲县及日照经济开发区、山海天旅游度假区。2、日照市交通状况港口：日照港口优势突出，拥有石臼和岚山两大港区，已成为全国矿石运输系统第一层次港口，全国最大的散装水泥中转基
2、地，中国北方第二大粮油加工中转基地，长江以北最大的木材接卸集散地和规模最大的液体化工集散地，2010年港口货物吞吐量达到2.27亿吨，位列大陆沿海第九大亿吨大港，山东省第二大亿吨大港。公路：境内有日兰、沈海2条高速公路，12条国道、省道。在“十二五”期间将新建潍日、青临、岚临三条高速公路，形成“三纵两横”（三纵是指沈海、潍日、青临高速；两横是指日兰、岚临高速）的高速公路网。 铁路：境内有日菏、坪岚、胶新3条铁路通过。日菏铁路向西至西安经新疆阿拉山口可直达鹿特丹、安特卫普等欧洲口岸，形成了长达1.1万公里的新亚欧大陆桥。在“十二五期间”将扩建和新建新菏兖日铁路、山西中南部至日照港铁路通道、青日连
3、铁路，形成“三横二纵”（ 三横是指新菏兖日铁路、坪岚铁路、山西中南部至日照港铁路通道；二纵是指胶新铁路、青日连铁路）的铁路网。 航空：在150公里半径内，环绕分布着青岛国际机场和连云港、临沂机场，均有高速公路通达。设立了青岛流亭国际机场（日照）虚拟空港，并规划建设日照机场。3、日照市功能定位日照是山东半岛城市群的重要组成部分，是山东省对外开放的重点城市，是中国东部沿海新兴的港口生态城市，具有区位、港口、生态、资源四大发展优势。规划建设成为能源、原材料工业和制造业基地、出口加工和物流基地、休闲旅游度假基地。先后成功举办了10多次大型水上运动比赛项目，其中2005年欧洲级、2006年470级两项帆
4、船世界锦标赛，都是中国也是亚洲第一次承办；2007年举办的中国水上运动会，是中国首次举办的国家级大型水上竞技体育赛事，并在2010年继续承办了第二届中国水上运动会。2009年第十一届全运会水上项目（帆船、帆板、皮划艇、赛艇、激流回旋）、2009年全国沙滩排球冠军赛、2010年中国水上运动会比赛举办地。 4、日照市城市综合实力2010年全市生产总值(GDP)突破1000亿元，达1025.08亿元，比上年增长12.5%，其中第一产业增加值100.26亿元，增长4.5%；第二产业增加值561.55亿元，增长12.9%；第三产业增加值363.27亿元，增长14.3%。人均生产总值36883元，比上年增
5、长11.3%，规模以上工业增加值突破600亿元，进出口总值达到133亿美元，总量居全省第四位，跻身全国外贸百强市行列；社会消费品零售总额突破300亿元，游客接待量突破2000万人次，旅游总收入达120亿元。5、日照市整体优势（1）区位优势日照市位于山东半岛南翼，东临黄海，与韩国、日本隔海相望。地理位置优越，北上可直达北京南下可直通上海，西进可辐射中原大地，东出可出海直达国际市场。（2）自然资源（旅游）优势大气质量、海水质量、饮用水质量均为国家一级、一类标准；无台风登陆的海岸及无地震的城市；新亚欧大陆桥东方桥头堡、联合国人居奖、中国投资环境百佳城市、中国优秀旅游城市、中国人居环境奖、国家可持续发
6、展实验区、国家卫生城市；境内百公里的海岸线上有64公里的优质沙滩，被有关专家誉为“中国沿海仅存未被污染的黄金海岸”，拥有国家级海滨森林公园，列入世界吉尼斯大全的“天下第一银杏树”；佛教名山五莲山，春秋战国时期的莒国故城，亚洲最早的城市“两城遗址”； 日照是北方少有的富水区之一；境内有多种矿产资源，特别是非金属矿产资源量大质优；日照绿茶、蚕茧、水产品、烤烟、花生等农产品享誉海内外，日照绿茶面积和产量分别占山东省的60%和70%，是中国江北最大的茶叶产区；水产品产量居全省第四位，全国最大的水产品批发市场就在日照的岚山。现有五莲山风景区、万平口风景区、日照海滨国家森林公园、刘家湾赶海园和浮来山风景区
7、共5个4A级景区。（3）区域交通优势日照交通发达，运输便利，集港口、铁路、公路运输于一身，是重要的海陆交通枢纽。日照拥有日照、岚山两个国家一类对外开放港口，日照港是中国第二大煤炭输.出港，岚山港拥有中国北方最大的液体化工码头。两港不冻不淤，陆域开阔，地质条件良好，可建设泊位166个，吞吐能力可达到5.8亿吨，特别适宜建设十万吨级以上深水泊位。二、城市重要经济指标1、日照市国民生产总值状况日照市2008年20010年国民生产总值（GDP）比较（表）年 份国民生产总值（GDP：亿元）增长（%）2008年78023.92009年90015.42010年1025.0812.5日照市2008年20010
8、年人均生产总值（人均GDP）比较（表）年 份人均生产总值（人均GDP：元）增长（%）2008年2821723.72009年3260915.62010年357179.5三、城市各行政分区的概况1、日照市各区域介绍及特点（位置、功能、人口、特色等）日照市域行政区划地图东港区日照市东港区地处山东半岛南翼，东濒黄海，隔海与日本、韩国相望，北依青岛、南与岚山办事处相连，是新兴的港口城市日照市政府所在地和全市政治、经济、文化中心。全区陆域总面积1636.4平方公里，海岸线长80公里，总人口约80万。近年来，东港区依托丰富的旅游资源，加快了旅游业发展步伐，万平口海水浴场、山海天海水浴场、太公岛旅游区、桃花岛
9、旅游区、国家海滨森林公园等多处旅游景点及规划建设中的水上运动基地、世帆赛动动基地，东港将会日益成为闻名中外的旅游热点地区和国际水上运动名城。东港区作为新亚欧大陆桥东方桥头堡日照市的中心区，拥有国有一类对外开放港口-日照港，具有得天独厚的区位优势。岚山区岚山地处鲁东南，东临黄海，西邻莒南县，北连东港区，南接赣榆县，辖岚山头街道、安东卫街道、碑廓镇、虎山镇、前三岛乡5个乡镇街道，海岸线总长25公里，总面积253平方公里，人口41.43万。沿海沙滩广阔细软，海水洁净无污染，气候温暖湿润，前三岛、阿掖山、海上碑等风景名胜众多，是旅游、度假、疗养的胜地。拥有国有一类对外开放港口-岚山港。五莲县五莲县位于
10、山东半岛东南部，是国务院批准的沿海经济开放县，共有12处乡镇，634个行政村,50.92万人口，总面积1500平方公里。东距青岛160公里，南至中国深水良港日照港55公里，北距“风筝都”潍坊110公里。历史悠久、旅游资源极为丰富的五莲县，名胜古迹、旅游景点颇多。奇特自然景观随处可见，有光明寺、孙膑书院、齐长城等文化遗产。被宋代大文学家苏轼赞誉为“奇秀不减雁荡”的省级风景名胜区五莲山，28峰118个景点；与五莲山并峙的九仙山，清幽佳绝，新开发的龙潭幽谷、九仙齐长城、九仙山庄等景观引人入胜。山上映山红品种达10余种，成为华东最大的野生杜鹃花资源基地，每年“五一”前后，遍山花开，似铺锦流霞。五莲山、
11、九仙山均被列为省级森林公园。莒县莒县位于山东省东南部，日照市西部，东接东港区、五莲县，西连沂水、沂南两县，南与莒南县毗连，北与诸城市为临。南北最大纵距为75.6公里，东西最大横距37.4公里。总面积1952.4平方公里。距日照市政府驻地71公里，莒县南北狭长，四周环山，山区、丘陵、平原各占三分之一。目前，全县共辖17镇4乡1260个行政村。日东高速公路和胶新铁路贯穿境内，到2004年底，全县总人口110.12万人，其中非农业人口19.1万人，占总人口的17.3%。 莒县历史悠久，名胜荟萃。莒国故城是山东省历史文化名城、省重点文物保护单位。县城西浮来山峰秀林幽，千年古刹定林寺、天下银杏第一树、春
12、秋鲁莒会盟处、刘勰校经楼等景点知名天下；县境东南马鬐山耸翠叠秀，南宋红袄军、元末红巾军的营垒故址犹存，兼有望海楼、一线天、仙人洞、仙女浴池等景观。此外，齐长城遗址、陵阳河遗址、状元林、博物馆、屋楼崮等地，也为游人向往的好去处。 第二章、日照市房地产现状总结一、日照市房地产宏观运行状况1、软硬环境良好，市场前景乐观（1）政府政策更加透明规范；土地的运作已经非常市场化，基本从协议出让制转变为招投标制和竞拍制。公正、公平、公开的土地出让政策，让更多外地有实力、有眼光的发展商也参与到城市建设中来，提升了房地产发展水平。（2）突出地方旅游优势，旅游度假类楼盘得已快速发展；日照市城市功能基本形成，规划形成
13、生态旅游名城，以其丰富的旅游资源优势及良好的环境优势，来带动整个城的各行业同步发展；就目前市场来看房地产行业的发展速度优为突出，目前旅游度假类楼盘及公寓酒店类楼盘正处于快速、稳步发展时期；同时政府不断加大对旅游产业及配套设施的资金投入，增强城市影响力和城市旅游品牌。（3）城市规划合理，具有前瞻性、特色性；日照市城区格局基本形成，各片区有着不同的功能和特色，城区基本没有工业规划，四大板分别以商贸、政治、物流、旅游四大板块来规划，目前已基本形成规模；同时政府在发展旅游产业的同又引入水上运动项目，世帆赛基地已投入使用，水上运动基地正在快速建设中，相应的酒店等配套设施也在建设中。2、整体市场处于房地产
14、发展的加速阶段整个城市如同一个大工地，几大片区开发力度逐步加快，新城建设、老城改造同步进行，房地产开发呈现加速发展态势。3、外来投资客户不断增加，房地产消费市场稳固发展；目前日照房地产市场外销投资比率已超过半数达到了60%，可想而知这样的发展速度对日照市近年及今后的发展起到无形的大力推动作用，今年全国各地房市价格均有回落，但日照市房市整体价格并无太大影响；虽然商品房市场供给量巨大，但是商品房消费量还在不断增加，整体房地产市场保持快速增长态势。二、日照市房地产市场特征1、日照市市区（东港区）城市格局及房地产发展状况（1）城市格局及分析根据日照市城市规划特点可将市区分为以下片区【老城片区】 日照市
15、老城区，区域人口较多，是日照的商业旺区和本地居民重要的居集地，但片区环境较差，区域规划及目前旧城改造相对落后于新城片区和石臼片区，目前在建在售项目多数为商业项目、商住项目。片区发展势态倾向于形成日照核心商圈及金融中心，片区空间正在向四周拓展（图中箭头所示），在片区周边有望形成以当地居民为主的居集地。【新城片区】 规划建设的日照新城区，日照市政府及相关行政职能部门所在地，片区交通、环境均做了完善的规划，目前在建在售楼盘趋向CBD（中央商务、住宅）概念方向发展。未来有望形成政治、商务、文化中心区，同时接轨万平口水上运动基地、海滨浴场及老城区（图中箭头所示），形成旅业、餐饮、旅游商品等特色为一体的中心区。综合以上，新城片区未来将形成集政治、商业、商务、旅业、娱乐饮食、文化等为一体的特色中心城区。【石臼片区】日照老城区
