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1、 是否以房屋抵押登记具体债权数额确定优先受益权问题 一、问题提出 在办理房产抵押登记时，需要确定担保债权数额并在他项权利证书上予以记载，该登记的债权数额通常仅为担保范围内的主债权数额，而据房产抵押担保合同（下称抵押合同）约定，房产抵押担保的范围包括：“主合同”项下债权、利息、违约金、损害赔偿金及实现债权、抵押权的费用（包括但不限于诉讼费、执行费、律师费等法律费用），那么设立的抵押权是否仅限于抵押合同约定的主债权？如何处理与抵押合同约定的一致的问题？ 二、处理上述问题的两种观点（一）相关概念 1、抵押权的概念根据物权法第一百七十九条第一款规定，为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，
2、将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。因此，抵押权的概念就是抵押权人（债权人）针对设立抵押的财产，在债务不履行或是发生约定情形时，可享有的优先受偿的权利。该权利是通过在抵押财产上设立担保的方式实现的。2、房产抵押权的设立及与抵押合同的关系根据物权法第一百八十条及一百八十七条之规定，设立房产抵押权应当办理抵押登记，房产抵押权自登记时设立。根据物权法第十五条规定，当事人之间订立的房产抵押合同，除合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。而担保法第四十一条规定的抵押合同自登记之日起生效的规定。根据新法优
3、于旧学法的原则，应适用物权法的房产抵押合同自成立时生效的规定。（二）两种观点鉴于以上分析，未办理抵押登记虽未设立抵押权，但抵押合同对合同的当事人仍具有约束力，在不存在第三人的情况下，抵押合同的约定仍然有效，这有在本文讨论的范围内，本案需要解决的问题是：在已办理抵押登记的情况下，抵押权人可优先受偿的债权数额是仅为他项权利证书中记载的债权数额（主债权数额）为限，还是抵押合同中约定的担保范围？对于该争议，存在以下两种观点：（1）担保范围尽管未在他项权利证书上予以全面记载，但是已登记了抵押合同中约定的主债权，而在办理房产抵押登记时也不可能明确抵押合同约定的担保范围项下具体的担保金额，根据物权法第一百七
4、十三条规定，抵押权人仍然可以对主债权、利息、违约金、损害赔偿金及实现债权、抵押权的费用（包括但不限于诉讼费、执行费、律师费等法律费用）等主张先受偿权。 2、根据最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释第六十一条规定：“抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准。”所以，对于抵押权人优先受偿的担保数额仅以登记债权数额为限，不得对其它项目主张优先受偿。三、对于优先受偿范围的具体分析笔者赞同第一种观点，具体理由如下：首先，抵押权人与抵押人在双方签订的抵押合同中已明确约定了抵押担保范围包括：“主合同”项下债权、利息、违约金、损害赔偿金及实现债权、抵押权的费用（
5、包括但不限于诉讼费、执行费、律师费等法律费用）。这足以表明双方对于抵押担保范围已有明确的约定。以该抵押合同为前提基础，抵押权人与抵押人也已向房产部门办理了抵押权登记，房产抵押权依法已设立。虽然他项权利证书记载的是主债权数额，而这也是在办理抵押登记时唯一可以确定的数额，其它担保项目的费用、金额都无法确定，登记主债权数额足以表明双方要求按抵押合同中担保的范围设立房产抵押权的意思表示，仅以登记记载主债权优先受偿并非设立抵押权担保范围的本意。根据物权法第一百七十三条规定的，担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用的规定，房产抵押担保的范围应以当事人在抵
6、押合同中约定的抵押担保范围为准。 其次，关于印发房屋权属证书、登记证明填写说明的通知建办住房200836号第二条第（六）项之规定：“债权数额：属于一般抵押权的，填写房屋登记簿上记载的“被担保主债权的数额”，即根据他项权利证书的登记规则，债权数额填写的数额仅为被担保主债权的数额，即便是申请人想填写抵押合同约定的除主债权外的其它担保的项目也不被允许，在他项权利证书上记载被担保主债权的数额，即表示根据抵押合同进行抵押权登记的行为已经完成，抵押合同中抵押担保的范围已全部设立的抵押权。四、建议虽然上述争议可按第一观点处理，但是在法律实务操作中，不同的机关、部门对于该争议仍存不同的处理方法，无法统一，有法
7、律的严肃、统一性，所以，笔者建议，在办理房产抵押登记时，应将抵押权人与抵押人所订立的抵押合同中约定的房产抵押担保的范围全部都记载在他项权利证书，这样就不会产生争议，也有利于保障抵押权人的权利的实现。相关法律规定判例（一）法律1、城市房地产抵押管理办法第三十二条 办理房地产抵押登记，应当向登记机关交验下列文件：（一） 抵押当事人的身份证明或法人资格证明；（二） 抵押登记申请书； （三） 抵押合同；（四） 国有土地使用权证、房屋所有权证或房地产权证，共有的房屋还必须提交房屋共有权证和其他共有人同意抵押的证明；（五） 可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明材料；（六） 可以证明抵押房地产价值的资料
8、；（七） 登记机关认为必要的其他文件。第三十四条 以依法取得的房屋所有权证书的房地产抵押的，登记机关应当在原房屋所有权证上作他项权利记载后，由抵押人收执。并向抵押权人颁发房屋他项权证。 第四十七条 处分抵押房地产所得金额，依下列顺序分配：（一） 支付处分抵押房地产的费用；（二） 扣除抵押房地产应缴纳的税款；（三） 偿还抵押权人债权本息及支付违约金；（四） 赔偿由债务人违反合同而对抵押权人造成的损害；（五） 剩余金额交还抵押人。2、物权法第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第一百七
9、十三条规定：“担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。”第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；（四）生产设备、原材料、半成品、产品；
10、（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通运输工具；（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。3、担保法第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。4、最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释第六十一条抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不
11、一致的，以登记记载的内容为准。5、关于印发房屋权属证书、登记证明填写说明的通知建办住房200836号二、房屋他项权证填写说明（六）债权数额：属于一般抵押权的，填写房屋登记簿上记载的“被担保主债权的数额”；属于最高额抵押权的，填写房屋登记簿上记载的“最高债权额”。（二）案例1、原告中国工商银行股份有限公司南京汉府支行与被告马建华借款合同纠纷一审民事判决书（南京市秦淮区人民法院一审（2015）秦商初字第731号）法院认为：原告工行汉府支行主张对被告马建华用于抵押的位于南京市雨花台区新湖大道8号金地自在城第四街区5幢1单元202室的房产享有优先受偿权的主张，合法有据，本院予以支持，但应以登记债权数额
12、元为限。2、广发银行股份有限公司麦地南支行与惠州市江锋科技有限公司、程志成金融借款合同纠纷二审民事判决书（惠州市中级人民法院二审（2015）惠中法民二终字第511号）法院认为：抵押担保的范围应如何确定，是以在抵押房产他项权登记证书上记载的“债权数额”本金为准，还是以当事人在抵押合同中约定的抵押担保范围为准。物权法第一百七十三条规定：“担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。”本案当事人在最高额抵押合同也明确约定了抵押担保范围包括：主合同项下的债务本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、保管担保财产的费用、为实现债权、抵押权而发生的费用和其他应付费用。因此，抵押担保的范围应以当事人在抵押合同中约定的抵押担保范围为准。上诉人关于抵押担保的范围应包含所担保的债权本金、利息及实现债权的费用的主张，理由成立，本院予以支持。一审法院仅判定以债权数额本金作为抵押担保的范围不当，本院予以纠正。7
