关于城市住房难的调查报告

《关于城市住房难的调查报告》由会员分享，可在线阅读，更多相关《关于城市住房难的调查报告（6页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。

1、 本文由黑白都灵心贡献 doc文档可能在WAP端浏览体验不佳。建议您优先选择TXT，或下载源文件到本机查看。 关于城市住房难问题的调查报告 关于城市住房难问题的调查报告 城市 金融 摘 李碧帆 要 构建社会主义和谐社会，必须坚持以人为本，切实解决与人民群众切身利益密 切密切相关的问题， 住房问题是老百姓最为关注的民生问题， 目前在一定范围一定程度上存 在部分百姓住房难问题， 而建立理性的良好的住房保障体制是一项长期而又艰巨的任务， 因 此推进住房改革和建设， 完善城市住房供应和保障体系， 解决人民群众安居乐业是当前迫切 需要解决的问题。要解决这些问题，就要求政府一定要严格依法行政，明确在市场经

2、济中的 定位，理清住房难问题的实质，才能找到解决问题的最佳途径。为此，我通过查找资料（主 要是和我所居住的长治市有关的以及一些反映全国整体情况的）和对具体情况的仔细分析， 得出了如下的调查报告 关键词 和谐社会 依法行政 住房市场化 住房难问题 关键词 关键词 构建社会主义和谐社会，是我们党从全面建设小康社会、开创中国特色社会主义事业新 局面的全局出发提出的一项重大任务。 住房是民生之本， 建立理性的良好的住房体制是一项 长期而又艰巨的任务。目前，住房难问题已经成为老百姓最为关注的民生问题，也成为影响 构建和谐社会的重要方面。 改革开放以来， 我国住房制度经历了从以福利分房制度为主发展 到以住

3、房市场化制度为主的过程， 建立了比较适合中国国情的现代住房体制。 但是我们也不 能否认目前在一定范围存在着部分百姓住房难问题，特别是近几年来，房价持续上涨、住房 供应结构不尽合理等问题，使住房市场化制度面临着严峻的考验。 一、目前城市住房问题的基本情况： 目前城市住房问题的基本情况： 城市住房问题的基本情况 （1）商品房价格上涨过快 房价上涨成为全国各个城市的共同现象，房价过高，超出了普通消费者的支付能力，或者 说是占民众消费支出的比重过高，这是一种不合理的现象。以山西长治市为例，从 1998 年 实施住房货币化分配到 2010 年期间，长治市的商品住宅平均价格总体上是平稳上升的，以 市中心区

4、为例， 据统计， 1998 年以前的几年间， 市中心区商品住房约为 1000 元每平米左右， 到 2010 年上升到 4100 元左右。而自 2004 年起长治市商品住宅价格上升加快，尤其以 2004-2006 年商品住宅价格上升较快 ，以下为 2004 年 2 月至 2006 年 1 月长治市商品房价 格发展过程表。 3900 3700 3500 3300 3100 2900 2700 2500 2004.2 2004.3 2004.4 2005.1 2005.2 2005.3 2005.4 2006.1 每平 米房 价均 值 【图 1】 中心区房价走势图 】 1/7 由此可以看出从 200

5、4 年四季度至 2006 年商品房价格上涨过快，其中，中心区：2006 年一季度的住宅均价为 3650， 2005 年四季度的住宅均价为 3141， 两季度相比上升 16.21%， 该区域的价格本季涨幅较大。此后，2006 年二季度商品住宅销售面积与一季度相比增加 14.41，上半年商品房住宅销售比 2005 年同期增加 78.13，住宅销售量同比环比均有不 同程度的增幅。2006 年全市城镇居民人均可支配收入 12837 元， 虽然人均收入增长了，但 购房的压力还是非常大的。以一个三口之家的收入购买一套普通住宅为例，比如目前 100 平方需要 30 多万，三口之家年均收入为 12837 元（

6、2006 年全市城镇居民人均可支配收入 12837 元， ）乘以 3 等于 38511 元，所以不吃不喝还要近 10 年时间。在每个家庭里目前居住 投入是逐年增长的 ，如长治市 2007 年 12 月每个家庭居住投入占 66.5%，所以住房是每个 家庭经济压力的主要来源。 （二）房屋拆迁纠纷多发 随着经济的发展，城市化进程的步伐加快，拆迁成为每个城市中最常见的现象，而拆迁 纠纷也是每一次拆迁过程中的必发想象，更有严重的发展到暴力冲突。据信访部门介绍，目 前城市拆迁问题已成为群众信访反映的焦点之一。 国家信访局接待的群众集体上访中， 反映 企业劳保、城市拆迁、征地三类问题的批次和人次占到 60以

7、上。主要原因： （1）货币补 偿的金额赶不上快速增长的房价， 拆迁安置价一般要比商品房市场价少一半左右， 所以拿到 货币还建的价钱往往买不到一套商品房。 （2）房屋产权调换不能安排合适的房源，这也是被 拆迁人不愿意拆迁的原因，被拆迁人一般不愿意去地段偏僻，交通不便的地方，既不利于上 班，也不利于上学。 （三）旧小区住房设施老化严重 上世纪 80 年代，在改革开放初期，人民群众生活水平逐步提高，对居住条件提高的需 要越来越大，在这期间所建的住宅区特别多，这类房屋随着时代的演变，新房已变成旧房， 一方面旧城区房屋混杂，不仅有大量住宅，而且还有相当多的商业用房、仓库用房、工业厂 房、办公业务用房等；

8、另一方面旧城区人口数量多、人口密集、人员素质参差不齐。不仅新 旧房屋交错，而且居住和经营交织。再一方面旧城区房屋陈旧，配套设施及环境质量存在先 天不足。就旧城区物业本身而言，全部是旧房，使用时间至少是年限不等，有的时间甚至还 要久远，由于历史原因，没有很好的规划，大多房型老化，式样陈旧，房屋质量、设备、各 种质量指标远远不到规范设计要求，老化程度较严重。特别是在老城市中，房屋陈旧的状况 尤为明显，而且乱搭乱建的现象特别突出，严重破环了住宅区环境和公共设施。 二、住房难问题存在的原因 住房难问题存在的 存在 （一）商品房价格上涨过快的原因 1、城市人口及外来人口的增加，增加了对住宅的有效需求 、

9、城市人口及外来人口的增加， 从需求来看，人均 GDP 在不断提高，适龄房地产消费人口数量也在增加，消费者的质 2/7 量和数量都在不断提高，需求趋势增加；2005 年，我国人均 GDP 接近 1352 美元，城镇居 民人均居住面积约为 26.11 平方米，根据世界银行研究表明，住宅需求与人均 GDP 有着密 切的联系，当一个国家人均 GDP 在 8004000 美元时，房地产进入高速发展期；人口结构变 化直接与房地产需求有关， 而房地产需求变化又影响房地产周期变化。 人口统计数量及结构 很大程度上决定房地产行业的发展周期。据统计数据表明，19621980 年中国处于人口增 长高峰期，人口出生率

10、一直保持在一个相当高的水平。从上世纪 90 年代开始，中国婴儿潮 一代陆续进入结婚期、生育期、储蓄期和消费期。根据中国统计网数据，19952005 年 10 年间我国办理的婚姻登记超过 1 亿对， 这都直接导致房地产的需求不断增加， 行业发展不断 扩张， 使得房地产行业发展经历了初创阶段后， 20002005 年间快速进入一次加速阶段； 在 进入 2006 年短期整合调整后，19621982 年出生的人年龄在 2644 岁之间，处于购置新 房和改善性换房两种需求都很高的阶段，这种双重作用下，将进一步加快房地产业的发展， 使得在 20062010 年间进入第二个加速阶段。以长治市人口为例，200

11、6 年全市总人口 312 万人，人口逐年递增，对住房的需求也是不断增加。 2、土地资源的稀缺性以及税收的增加，促使房价居高不下 、土地资源的稀缺性以及税收的增加，促使房价居高不下 全国政协委员、清华大学人文社会科学学院经济学研究所副所长蔡继明说：“目前地价和 政府征收的税费占据了房地产价格的大部分，估计是在 50%以上，剩下的建筑成本其实很 低。中国的富豪榜一半人都跟房地产有关。住房其实并不应该是暴利行业，因为它不是高科 技产品。”单从供给和需求的关系来看，需求在增加，供给成本也在增加，价格会上扬。地 价的不断上涨直接导致商品房价格的上涨。例如 2004 年，长治市市区挂牌、拍卖出让土地 22

12、 宗 55.2 公顷，成交金额 7.7 亿元，政府可实现收益 8.96 亿元，比 2003 年增加 42。徐 州市 2006 年拍卖的两宗土地价格。 3、设计标准的提高、原材料价格提高等，这些都会导致供给成本的提升 、设计标准的提高、原材料价格提高等， 这几年钢材、水泥等建筑原材料价格的上涨幅度很大，建材价格上涨，必然会造成建筑 开发成本的提高，从而对房价造成冲击。同时，新建住宅小区设计设计标准的提高，也必然 增加商品住宅的建设成本， 配套设施的完善和不断现代化和智能化也是房价成本的提高一个 重要因素，成本提高必然导致房屋销售价格的提高，增加了中低收入家庭的购房压力。 （二）房屋拆迁中的纠纷原

13、因 1、关于拆迁的相关法律法规存在一定问题 、关于拆迁的相关法律法规存在一定问题 法律法规 城市房屋拆迁管理条例 的制度设计，一是强制许可制度，行政机关用城市房屋 拆迁条例所赋予的拆迁许可权向拆迁人发放拆迁许可证。第二项是强制签约制度，拆迁人 获得拆迁许可后， 城市房屋拆迁条例规定拆迁双方负有签约义务。不管被拆迁人是否愿 意拆掉自己的房子，其有义务与开发商签订拆迁协议。第三项是强制裁决制度。补偿标准是 拆迁协议的核心问题，标准过低是所有拆迁项目的共同特征， 城市房屋拆迁条例规定， 当达不成拆迁协议时， 任何一方可申请拆迁行政管理部门裁决。 第四项是强制执行制度， 城 市房屋拆迁条例 规定拆迁人

14、可申请行政强制或司法强制执行， 通过法院或行政途径将被拆 迁人强制迁出原居所地。 我们从此立法制度来看， 物权人对自己的物权其实是无力予以自主 保护的， 城市房屋拆迁条例所赋予当事人的司法救济权由于四项强制性制度尤其是强制 许可和强制裁决制度的存在有失公正。 3/7 2、关于补偿办法的设计不科学 、 对城市公民房屋的征收，拆迁补偿办法由省、自治区、直辖市人民政府制定行政法规。 行政机关通过地方性法规、 政府规章甚至规范性文件进行单方面定价而没有统一的标准。 拆 迁单位的补偿标准不透明。有人的多补，无人的少补。为了促使拆迁尽早完成，拆迁人往往 采取另外暗补的办法，造成了被拆迁人之间的不公平待遇，

15、从而导致矛盾的产生和激化，同 时严重损害了法律的严肃性，给法院的拆迁执行工作带来了很大的难度。 3、关于拆迁人的法律责任与法律风险的规定明显失衡 、 城市房屋拆迁条例对开发商作为拆迁人规定负有有限的法律责任，如未取得拆迁许 可证而强行拆迁的，负有一定数量的被罚款责任。这在拆迁中的法律责任承担上是片面的。 依据民法开发商除了承担行政责任还应该承担民事赔偿责任， 如果未经过房屋所有人的同意 而强行拆迁的， 更有可能构成损坏他人财物， 但这些责任 城市房屋拆迁条例 中均未明确。 对开发商的违法拆迁行为的法律责任与拆迁人在事实上所承担的维权法律风险责任相比， 明 显失衡。 4、政府在拆迁中的角色定位不

16、准 、 政府在城市拆迁中既是参与人又是裁决者。 城市规划和拆迁或授权开发商拆迁本身就是 政府行为。但是政府在下达了行政命令后，将拆迁人（多为房地产开发商）推前台，自己淡 入幕后，扮演一个仲裁人的角色。一旦拆迁人和被拆迁人对簿公堂，政府可以回避涉讼的责 任和义务。由于政府的角色变化，造成开发商与被拆迁方的直接对立进而冲突，因此又给国 家带来一系列拆迁问题。那么政府在拆迁中到底居于什么样的位置，应该厘清。那样就容易 解决拆迁难题了。 （三）老小区旧房改造难度大 老小区的房屋福利性成份比较重。 由于住房制度改革是在 20 世纪 90 年代后才比较深入 地开展的，实行住房社会化、商品化、私有化的时间不长。在这之前，我国一直实行的是低