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1、国内外养老社区案例分析 思纳史密斯集团养老社区规划研究中心 目录 4 国外常见养老模式 5 美国 在美国国内 由DelWebb公司建造的以SunCity命名的占地面积在20平方千米以上的城市型老年社区有 SuncityinArizona 亚利桑那州 SuncityinCalifornia 加利福尼亚州 SuncityinFlorida 佛罗里达州 准入条件 只允许55岁老人居住 18岁以下的陪同人士一年居住不能超过30天 美国太阳城 SUNCITY亚利桑那州 社区物业类型以独栋和双拼为主 在太阳城中 有许多种住宅类型 包括 独栋住宅 双拼住宅 多层公寓 独立居住中心 生活救助中心 生活照料社区
2、 复合公寓住宅等 根据老人情况提供不同的住宅类型及配套的服务 1 活动自理型社区 独栋别墅社区 给55岁以上生活完全可以自理的人群居住2 高级人士出租型公寓 以出租的形式提供的公寓3 持续照料型退休社区 根据顾客的需要 提供不同层次的照料服务住宅类型套数占总套数比独栋 16516套59 88 双拼 6734套24 41 两户 724套2 62 3 4户 625套2 27 5 9户 843套3 06 10 19户 286套1 04 20 49户 312套1 13 50户以上 1458套5 29 活动住屋 78套0 28 船 房车等 8套0 03 独栋别墅 双拼别墅 物业类型 7个康娱中心 11个
3、高尔夫球场 其中3个属私人乡间俱乐部 另8个向太阳城的居民和游客开放 超过130家有经营权的俱乐部 包括 36家艺术工艺俱乐部18家体育俱乐部24家牌类等游戏俱乐部12家舞蹈俱乐部6家锻炼俱乐部12家音乐俱乐部2家国家俱乐部12家社交俱乐部以及其他各类俱乐部如宠物俱乐部 电脑俱乐部等 另有保龄球 小型高尔夫 泛舟钓鱼 台球 游泳池 草地保龄球 乒乓球 网球 篮球 等活动的场地提供医疗设施 一家地方医院 有355个床位 三家区域医院 每半径为1 万3的区域内有一家 金融设施 15家银行 政府机构 公用事业公司 SUNCITY亚利桑那州 服务配套 SUNCITYWEST亚利桑那州 物业类型 独栋别
4、墅 户均面积86 325 双拼别墅 户均面积111 186 联排别墅 户均面积65 130 其他选择 豪华6层公寓可供出租 物业类型 高尔夫球场 拥有7个高尔夫球场 包括4个regulation length球场和3个 Par60 球场 2家剧院 一个可容纳超过7000人 是全国最大的单层剧院 另一个提供马戏场地 当地艺术表演场地4个大型康乐中心 具备的功能包括 6个游泳池 3个室内 3个室外 30个保龄球道 27个网球场 2个小型网球场 2个室外跑道 1个室内跑道 14个室外地滚球场 32个草地保龄球场 30个游泳池 2个手球场 1个垒球场 5推圆盘游戏场 2个大型舞厅 若干个俱乐部工作室
5、100多家俱乐部德尔韦伯纪念医院 面积16 260平方米 共254张床位 450名医生 生活配套设施 超级市场 药房 1家有40 000册存书的图书馆 4个汽车维修点 7家银行与信用合作社以及其他一些生活服务设施 如理发店 杂货店 家具店 礼品店等 SUNCITYWEST亚利桑那州 服务配套 SUNCITYCENTER佛罗里达州 社区结构 太阳城中心 独立家庭别墅 国王之殿 连体别墅 湖中之塔 辅助照料式住宅和家庭护理机构 庭院 和 阿斯顿花园 出租的独立居住公寓 自由广场 辅助照料式住宅和家庭护理机构 物业类型 社区配套 4个康娱中心 其中提供有游泳池 网球场 艺术与手工艺中心8个高尔夫球场
6、 共162个洞 这里大约三分之一的居民是活跃的高尔夫球爱好者 无论初学还是高手 都可享受162个洞的高尔夫球场 在交纳入会费后 每年每人费用大约为1500美元 太阳城中心是世界闻名的BENSUTTON高尔夫学校的本部 全美草地保龄球锦标赛也在这里举行 这里还设有私人的高尔夫俱乐部 19个网球场超过200家俱乐部各种俱乐部开设的课程和组织的活动超过80种以上 包括木匠 缝纫等等 充分满足不同人群的兴趣偏好 文艺复兴俱乐部 面积40 000平方英尺 内有day spa全套服务 健康中心 美容美体室 休闲餐饮池 国王之殿南方俱乐部 面积28 000平方英尺提供网球场 室外游泳池 室内游泳池 社交活动
7、室 彩绘室 网吧及咖啡厅 国王之殿会所 面积90 000平方英尺提供会所大堂 图书馆 机房 室内游泳池 银行 另有20间客房向超过200个社会活动俱乐部提供服务 SUNCITYCENTER佛罗里达州 服务配套 13 休闲设施成为社区的特色 包括7个娱乐中心 它们提供游泳 网球和工艺 另外还有7个娱乐中心 2个图书馆 2个保龄球馆 8个高尔夫场 3个乡村俱乐部 一间美术馆和一个交响乐演奏厅 2个湖 30个教堂 19个购物中心用于演出的的 SunBowl 室外剧场和 Sundome 中心是为表演而建在太阳城区域的 能够提供7000个座位 SUNCITYCENTER佛罗里达州 14 太阳城的服务设施
8、及活动 15 太阳城 开发模式对中国的启发和借鉴三点值得借鉴 住宅立项 依靠销售迅速回款 客户定位精准 以健康活跃老人为主要客群 为其进行产品定位 满足其特殊的生活 交往 活动等的需求 不设医疗 护理等配套设施 降低了前期投入成本 提高了资金使用效率 降低了开发风险 两点不值得借鉴 中国地少人多的国情 不适合大量兴建低密度 单层的单体建筑 应以多层或小高层的单体形态为主 中国的公共医疗资源匮乏 如社区内不能提供一定的医疗 护理配套 市政配套的公共资源又跟不上 就会影响老人的入住选择 中国的老人和子女 选择老年住区最为关系的 还是所在社区能否提供及时 持续的医疗 护理条件 16 持续照料退休社区
9、 CCRC ContinueCareOfRetirementCommunity 为完全可以自理的健康活跃老人 需要半护理的老人 全护理老人都能提供相应的居住产品 以满足在不同生理年龄阶段对居住和配套服务的要求 不需要搬家就可以在CCRC社区中完成人生三分之一的幸福旅程 美国持续照料退休社区 17 CCRC开发模式的五大特征 1 至少同时满足三类老人的居住需求 产品类型按三类老人的基本特征 有所区别 一般三类产品的配比 12 2 1 2 配备相应的服务设施 社区内设有医疗室 每层设置秘书站 护理站 附近紧邻医院资源 社区内设老人专属食堂 给老人提供营养配餐 不设大会所 但化整为零 为老人提供丰富
10、的活动设施 3 在经营模式收取入门费 年费 只提供租赁权和服务享受权 不提供房屋产权 4 郊区区位 以多层为主 规划布局紧凑 有力与集中的护理服务 减少管理成本 方便对老人开展及时的护理和照料 5 拥有较高的管理和护理服务人员比例 管理和护理人员与老人的比例一般可达1 1 18 CCRC开发模式对中国的启发和借鉴 1 满足了老人对健康管理 护理和医疗等基本养老需求 2 在同一社区中满足了老人不同生理年龄阶段的不同养老需求 3 经营方式上的可取之处 通过会员费的收取 迅速回笼资金 开发商持有产权可以获得抵押贷款等进一步扩张所需的资金支持 通过年费 或月费 获得日常经营收益 通过出租店面获得租金收
11、益 4 由于配套设施要求较高 导致前期资金投入较大 资金回笼相对较慢 5 是值得在中国推广的真正的老年住区 但起成功过的前提 必须依靠值得客户信赖的管理和服务品牌赢得客户的信任 客户在一开始就能支付入门费 6 模式的风险将来自于会员卡的预付费性质 如开发企业经营不善或出现管理漏洞导致群体性对抗事件 使资金流出现严重问题时 老人预先缴纳的入门费 会员卡费用 就难免会有损失 而且损失一般很难弥补 19 英国 从外观上体现老年公寓的安逸 宁静和对自然的回归 比如 曲面屋顶朝南一侧安装的太阳能集热器体现了对绿色环境的热爱 此外 通过通风系统将建筑排出的热气进行回收利用 雨水也被收集储存在卫生间中使用
12、整个老年人公寓包括22个相互连接的独立单元 在主楼的顶层是一个公共活动区 包括有洗衣室 休息室 室内游泳池 兼具锻炼和治疗作用 健身中心和客房 由两架楼梯和多部电梯提供上下楼服务 使老年人有进行交流和锻炼的机会 主楼底层有服务台和大堂 每一个独立的单元都有一个起居室 书房和至少一个阳台 在这样的公寓中生活 老年人感到自由 舒适 弗莱德利克斯堡老年公寓 荷兰 21 日本 横滨太阳城是一个新建的退休人员持续社区照顾中心 由日本高级护理业的领头羊日本健康理疗公司经营管理 该项目为两栋由一个亭子样的社区建筑相连接的 村屋 式建筑 每栋都有240套带独立社区设施及厨房设备的房间 西边的一栋还配备了120
13、张带有特殊护理仪器的床位 在整提建筑的北边有一个单独的院子通向这里 该社区疗养园拥有天然化的景观设计 在东边那栋村屋旁边有一组造型美观的草坪 一直通向一个圆形的小喷泉那里 从这里流出来的水沿着有树木 护驾 的水槽勾勒出了该空间西边的边缘线 日本 横滨太阳城 坐落在东京郊外三鹰市的一座老年公寓堪称世上最花哨的住宅 由日本艺术家荒川修作和他的妻子 诗人玛德琳 琴斯根据多种科学规律设计而成 其中包括神经学及实验现象 这座建筑外形奇特 色彩艳丽 建筑内部也是波澜起伏 色彩缤纷 设计者的座右铭是 建筑对抗死亡 这栋住宅日本名称叫 三鹰天命反转住宅 翻译成中文为 转运阁 这座住宅三层建筑 只有九户人家 每
14、套售价76 3万美元 合500多万人民币 尽管比相邻的住宅贵上两倍 但还是很抢手 人们 尤其是老人 不应该经常保持松弛状态或休息直至慢慢衰老 荒川强调 他们应该生活在一个能够刺激其感官和鼓舞生气的环境中 日本 转运阁 餐厅地板不规则地倾斜着 厨房是下陷的 书房则布以凹陷的地板 电源开关被安置在意想不到的地方 你要摸索着去感觉正确的位置才行 通向阳台的玻璃门太小了 人只能弯着腰爬过去 在这里还经常失去平衡 找到平衡后 不知什么时候又会被绊到 跌倒 这里没有橱柜空间 居住者要自己找到生存下去的方法 打造有障碍的房子 日本 80年代中期新加坡成为老龄化国家 新加坡实行以强制储蓄模式为特色的社会保障制
15、度 称为公积金制度 对老年人具有较好的社会保障职能 通过各种优惠政策鼓励多代同居或父母或已婚女子近邻居住 开发出多种类型的 多代同类组屋 其空间关系基本相同 分为主体房和单房公寓 以起到居室连通 两户既分又合 适应两代和谐共处的作用 这种模式延续了亚洲人两代以至多代同类的文化传统 据统计 1990年已有87 的人口住在公共组屋内 而自有率达79 0 租赁的仅8 6 1998年 新加坡建屋局又推出了称为 乐龄公寓 的老年人住宅 主要是针对60岁以上老人 一般兴建在成熟的社区中 多为高12至到14层的板式高层 整幢楼只有乐龄单元 而没有其他户型 公寓户型一般分为35平方米和45平方米 为一位或两位
16、乐龄人士提供生活空间 新加坡乐龄公寓的产权一般是30年 之后可延长10年 但不可以转售 只能卖回给建屋局 乐龄公寓的申请者必须是55岁或以上的组屋屋主 必须是新加坡人 夫妇可以一起申请购买 单身人士 离婚者或丧偶组屋屋主也可以申请 关键词 新加坡以两代居为主 新加坡 新加坡政府透过建屋局以及众多的组屋 对于鼓励子女与老年父母合住提出了不少办法 其作用 效果不可忽视 简要说明如下 A 多代家庭组屋办法 Multi TierFamilyHousingScheme 此办法意在优先分配组屋给与父母同住之已婚子女 并给予其它各种优惠 如贷款可达售价的90 较长的偿还期 订金额度减少 提前三年之优先权等 B 合选组屋办法 JointSelectionScheme 此办法在使已婚子女与父母 或兄弟姐妹 分别申请组屋 但得一起抽签 使两家人可以住在隔壁或是同一栋或在邻近地区 亦可贷款售价之90 自1978年开始实施 反应甚佳 C 与父母邻居补助办法HousingGrantforFamily StayingNearParents MarriedChild 首次购买组屋者若想在与父母 或已婚子女 同一地区
