房地产行业_为什么现在还在收紧信托政策_

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1、 请务必阅读正文之后的免责条款部分 守正 出奇 宁静 致远 地产行业 为什么现在还在收紧信托政策 报告摘要报告摘要 据财联社 信托百佬汇等多家媒体报道 近日各地银保 监局向辖区信托公司传达 2020 年信托监管要求 主要包 括三点 其一 继续压降信托通道业务 按照资管新规 过渡期整改要求 制定年度 去通道 去嵌套 整改计 划 其二 持续整治影子银行乱象 要坚决清理非标资 金池 持续压缩具有影子银行特征的信托融资业务 制 定融资类信托压缩计划 其三 继续大力加强房地产信 托业务管控 原则上 2020 年各信托公司房地产信托资产 余额不得高于 2019 年末存量规模 注意该文件不只是针对房地产信托

2、 而是针对所有不只是针对房地产信托 而是针对所有 融融 资类信托资类信托 主要是在打击通道业务主要是在打击通道业务 为何在经济下行压力较大的形势下 监管层依然在收紧 信托政策呢 我们认为主要有如下 3 点原因 1 1 该政策是该政策是 1 1 月月 1414 日银保监会文件的具体落实 引导日银保监会文件的具体落实 引导 信托业务回归本源信托业务回归本源从政策的连续性和稳定性政策的连续性和稳定性来看 其实 今年 1 月 11 日发布的 2020 年银保监会工作会议通稿其 实就已经指出 要继续拆解影子银行 特别要大力压降大力压降 高风险影子银行业务高风险影子银行业务 防止死灰复燃 坚决落实 房住

3、不炒 要求 严格执行授信集中度等监管规则 严防信 贷资金违规流入房地产领域 1 月 14 日银保监会信托部 发布了 关于印发赖秀福同志在 2019 年中国信托业年会 上的总结讲话的通知 要主动控制融资类信托业务增要主动控制融资类信托业务增 速速 同时为防止信托公司变相开展融资类信托业务 要 将附加回购 回购选择权或其他担保安排的股权融资 以非标债权融资为目的的资产收 受 益权投资 变相 开展非标债权融资的财产权信托一并纳入管控范畴 长长 期看 要逐步压缩融资类信托业务规模 推动信托公司期看 要逐步压缩融资类信托业务规模 推动信托公司 培育发展财富管理信托 服务信托 公益 慈善 信托培育发展财富

4、管理信托 服务信托 公益 慈善 信托 相关研究报告 相关研究报告 非常时期有哪些非常之策 回望 2008 年宏调政策的心路历程 2020 03 19 四十年 地根 松紧轮回 2020 03 13 驻马店政府被约谈 后续房地产 调控会怎样 2020 03 03 央行频繁对房地产表态 传达了 什么政策意图 2020 02 22 不排除有限放开房企定增的可能 性 2020 02 16 2003 年前后的房企融资调控 2020 01 31 银保监会强调 防止死灰复燃 传 达 了 什 么 政 策 意 图 2020 01 12 最近银保监会对房企融资有哪些 动作 2020 01 04 降准如期而至 地产融

5、资难言松 动 2020 01 02 比 7 月松 比市场预期紧 房企 融资放松可能性小 中央经济工 作 会 议 对 房 地 产 表 述 点 评 2019 12 12 2020 03 27 行业点评报告 中性 地产 行 业 研 究 报 告 行 业 研 究 报 告 太 平 洋 证 券 股 份 有 限 公 司 证 券 研 究 报 告 行业点评报告行业点评报告 P2 请务必阅读正文之后的免责条款部分 守正 出奇 宁静 致远 证券分析师 证券分析师 徐超徐超 电话 18311057693 E MAIL xuchao 执业资格证书编码 S1190519080001 等等本源业务本源业务 相关工作要从现在就

6、要开始抓起 同时强 调 要督促信托公司顺应经济周期 不搞逆经济周期的不搞逆经济周期的 无序大幅扩张 无序大幅扩张 3 月 22 日召开的国新办新闻发布会上银 保监会副主席周亮表示继续拆解影子银行 压降高风险继续拆解影子银行 压降高风险 业务业务 坚决落实 房住不炒 的要求 促进房地产市场 的平稳健康发展 配合地方政府稳妥处置好地方隐性债 务问题 引导银行理财和信托业的稳妥转型引导银行理财和信托业的稳妥转型 2 2 近期土地市场过热可能是信托收紧的重要原因 吸取近期土地市场过热可能是信托收紧的重要原因 吸取 20192019 年的教训 防微杜渐年的教训 防微杜渐从近期土拍市场的情况来看 土地市场

7、回暖非常明显 根据中指院的 300 城数据 2 月 土拍溢价率已经回升至 13 8 已经回到了去年七八月份 的水平 3 月土地市场回暖更加明显 特别是二线城市不 仅是成交量回升 竞拍热度也明显回升 3 月 25 日 石 家庄某地块拍卖竞价 241 轮 最终成交溢价率高达 85 2 苏州推出 6 块地引来超过 70 家房企争夺 成都 南宁 宁波等城市也出现了溢价率较高的地块 近期土地市场近期土地市场 热度大幅超预期 我们认为主要原因有热度大幅超预期 我们认为主要原因有 5 5 点 点 1 年初 本来就是拿地旺季 因为一般银行信贷都是年初投放 开发商能拿到新的额度 2 疫情爆发后 很多银行出很多银

8、行出 台了到期贷款的无息展期政策 有些开发商能还的贷款台了到期贷款的无息展期政策 有些开发商能还的贷款 也先不还了 这样能无息占用一部分资金也先不还了 这样能无息占用一部分资金 3 去年房企 销售回款不错 但是下半年其实拿地比较少 因此账面 货币资金较为充足 4 疫情爆发后 很多城市都出台很多城市都出台 了土地出让金暂缓缴纳的政策 使得拿地的短期资金成了土地出让金暂缓缴纳的政策 使得拿地的短期资金成 本较低 本较低 5 经过之前几轮周期的教育 房企普遍对后房企普遍对后 续政策宽松抱有一定的期待 拿地也是为可能的政策红续政策宽松抱有一定的期待 拿地也是为可能的政策红 利做准备 利做准备 我们认为

9、近期收紧信托政策 很可能是吸取了近期收紧信托政策 很可能是吸取了 20192019 年初年初 非标泛滥导致地王频出的教训非标泛滥导致地王频出的教训 提前打预防针 2018 年 底的中央经济工作会议强调 因城施策 分类指导 夯 实城市政府主体责任 此后广州 菏泽 珠海等地先 后放松房地产调控政策 2019 年初在整体较为宽松的政 策气氛下 很多地方银监局对房企非标融资的监管也在 实际执行尺度上有所松动 导致非标融资泛滥 新增银 行贷款也向房地产倾斜 导致不少热点城市地王频出 地价上涨又助推了房价上涨预期 导致不少购房者恐慌 性入场 2019 年 5 月底银保监会不得不出台 23 号文对非 标进行

10、限制 但是部分信托公司非但没有收手 反而出 pWxXdWhZqUrRmRaQ8QaQmOpPnPqQfQpPtQlOoMyQ6MnMmNvPqMqMvPnQuM 行业点评报告行业点评报告 P3 请务必阅读正文之后的免责条款部分 守正 出奇 宁静 致远 现了 抢政策 的现象 希望在 23 号文具体实施之前能 多做一点算一点 6 月份部分信托公司的房地产信托业务 不降反升 直到 7 月份银监会约谈 22 家信托公司之后 非标乱象才得到有效控制 监管层是在不断学习的 同 样的问题不会重复出现失误 这次银保监会对非标融资 维持高压态势 很可能是为了避免再次出现 2019 年年初 那样 一放就乱 的问题

11、 3 3 与央行不同 银保监会的职责范围里并不承担逆与央行不同 银保监会的职责范围里并不承担逆周期周期 调节的责任 调节的责任 从银保监会官网强调的 职能转变 来看 强化监管职责 加强微观审慎监管微观审慎监管 行为监管与金融 消费者保护 守住不发生系统性金融风险的底线守住不发生系统性金融风险的底线 是其是其 核心任务核心任务 因此如果没有国务院层面的统筹安排 银保 监会没有动力主动放松金融监管 事实上事实上 20082008 年国务院年国务院 出台四万亿刺激计划前一周 银监会还在收紧房地产信出台四万亿刺激计划前一周 银监会还在收紧房地产信 托政策 托政策 2008 年 10 月 28 日 银监

12、会办公厅又发布 关 于 加 强 信 托 公 司 房 地 产 证 券 业 务 监 管 有 关 问 题 的 通 知 除了重申 四证 齐全 35 以上资本金比例之外 还 严 禁 以 投 资 附 加 回 购 承 诺 等 方 式 间 接 发 放 房 地 产 贷 款 相当于禁止了相当于禁止了 明股实债明股实债 操作 操作 当前中国的政策定力在全球主要经济体中是最强的 主主 席席 2020 年 3 月 26 日晚在北京出席二十国集团领导人应 对新冠肺炎特别峰会时指出 要继续实施积极的财政政要继续实施积极的财政政 策和稳健的货币政策 策和稳健的货币政策 2 月 22 日央行副行长刘国强央行副行长刘国强在接 受

13、金融时报专访时表示要在多重目标中寻求动态平衡 平衡好稳增长和防风险的关系 中国的宏观杠杆率不会中国的宏观杠杆率不会 再出现大幅上升的情况 将保持基本稳定再出现大幅上升的情况 将保持基本稳定 因此 大水漫灌 式的宽松短时间内可能是看不到的 即使宽松可能也会 开正门 堵偏门开正门 堵偏门 通过正规的银 行渠道而不是非标渠道来实施 不过由于银行贷款的准 入门槛较高 如果不放宽对银行不良率的容忍度的话 可能部分资质稍弱的企业通过银行渠道获得信用支持会 遇到一些困难 后续若经济下行超预期 金融监管政策后续若经济下行超预期 金融监管政策 也不排除有反复的可能性也不排除有反复的可能性 非常时期有非常之策 在

14、国 务院的协调下 银监会在银监会在 20082008 年和年和 20152015 年是有两次通年是有两次通 过放松监管来配合宏观逆周期调控的先例的 过放松监管来配合宏观逆周期调控的先例的 2008 年为 了应对金融危机 银监会放宽了商业银行的信贷规模限 制 并允许房地产信托贷款可以不满足 四证齐全 条 行业点评报告行业点评报告 P4 请务必阅读正文之后的免责条款部分 守正 出奇 宁静 致远 件 2015 年则是通过修法取消了 存贷比 限制 2008 年 11 月 5 日 国务院常务会议推出 4 万亿计划 此外 会议要求加大金融对经济增长的支持力度 取消取消 对商业银行的信贷规模限制对商业银行的

15、信贷规模限制 合理扩大信贷规模 2008 年 12 月 13 日 国务院办公厅发布 关于当前金融促进 经济发展的若干意见 提出要全面清理银行信贷政策 全面清理银行信贷政策 法规 办法和指引 根据当前特殊时期需要 对 贷款法规 办法和指引 根据当前特殊时期需要 对 贷款 通则 等有关规定和要求做适当调整通则 等有关规定和要求做适当调整 正确处理好金融 促进经济发展与防范金融风险的关系 在经济下行时避 免盲目惜贷 2009 年 3 月 25 日 银监会发文放宽房地产信托贷款 四 证齐全 要求 银监会发布 关于支持信托公司创新发 展有关问题的通知 首次提出最近一年监管评级为 2C 级 含 以上且经营

16、稳健的信托公司可向仅取得可向仅取得 三证三证 土地使用证 建设用地规划许可证 建设工程规划许 可证 的房地产开发项目发放贷款的房地产开发项目发放贷款 此前要求此前要求 四证四证 齐全齐全 且重新且重新允许信托公司以投资附加回购承诺的方式 对 房 地 产 开 发 项 目 进 行 间 接 融 资 又 打 开 了打 开 了 名 股 实名 股 实 债债 的口子的口子 一直到 2010 年 2 月 11 日 房地产信托贷 款条件才重新恢复为 四证齐全 2015 年在经济下行压力比较大的情况下 2015 年 6 月 24 日 国务院总理李克强主持召开国务院常务会议 其中 通过 中华人民共和国商业银行法修正案 草案 删删 除了贷款余额与存款余额比例不得超过除了贷款余额与存款余额比例不得超过 75 75 的规定的规定 将存 贷比由法定监管指标转为流动性监测指标 草案于 2015 年 8 月经全国人大常委会表决通过 自 2015 年 10 月 1 日起施行 时任银监会主席尚福林在向人大常委会作说时任银监会主席尚福林在向人大常委会作说 明时指出 取消存贷比是明时指出 取消存贷比是 稳增长的一项具体措施稳增