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1、第七章房地产权属登记制度与政策【本章历年考试情况】本章所占分值较高，比较重要。年份单选多选判断综合分析合计2009年3题1.5分2题4分3题1.5分2题4分10题11分2008年1题0.5分2题4分4题2分1题2分8题8.5分【本章主要内容】第一节 房地产登记概述第二节 房地产登记制度第三节 房屋权属登记信息查询第四节 房地产权属档案管理第五节 房地产测绘第一节房地产登记概述1.房地产登记的概念房地产登记是指房地产登记机关依法将房地产权利和其他应当记载的事项在房地产登记簿上予以记载的行为，是将房地产权利现状、权利变动情况以及其他相关事项记载在房地产登记簿上予以公示的行为，是一种不动产物权的公示
2、方式。2.房地产登记制度的类型（两大类）契据登记制（对抗要件主义）本质是权利在当事人订立合约时就生效登记机构只审查形式，只作权利状态记载而不确定权利登记只具有公示力而无公信力，不经过登记只能在当事人中产生效力，不能对抗第三人法院可以裁定已登记的契约无效，登记机构对此不承担责任产权登记制（成立要件主义）将登记作为房地产权利成立的要件，未经登记使不产生效力，不仅不能对抗第三人，即使在当事人之间也不发生效力分类权利登记制托伦斯登记制【重点】权利登记制和托伦斯登记制类型起源特点权利登记制德国 登记机构对登记申请采取实质审查，登记权利的现状 登记有公信力，即登记簿上所载事项，对抗善意第三人，法律上有绝对
3、的效力托伦斯登记制澳大利亚 房地产权利一经登记便具有绝对的法律效力 已登记权利如发生转移，必须在登记簿上加以记载 登记采取强制登记制度 登记簿为两份，权利取得副本，登记机构保留正本，两者内容必须完全一致3.房地产登记的目的和意义保护房地产权利人的合法权益保证交易安全，减少交易成本为房地产管理奠定基础为城市规划、建设、管理提供科学依据4.房地产登记的任务做好登记簿记载工作做好房地产登记信息化工作做好房地产登记档案管理工作5.房地产登记的原则权利主体一致的原则房地不可分割，房屋所有权人和该房屋占用的土地的使用权人必须为同一人属地管理原则应到房地产所在地的市县房地产管理部门申请登记6.物权法确定的不
4、动产登记制度6.1 不动产登记原则（三统一）统一登记范围统一登记机构统一登记办法6.2 登记机构的职责查验资料询问申请人如实登记有关事项其它【重点】不动产登记机构不得有的行为不得要求对不动产进行评估不得以年检等名义进行重复登记不得有超出登记职责范围的其他行为6.3 不动产登记的载体（两类载体）不动产登记簿是登记机构的文件，是物权归属和内容的根据不动产权属证书登记机构颁发给权利人的证书，是不动产登记簿所记载内容的外在表现两者不一致时，以不动产登记簿为准【2008年真题】不动产登记簿记载的事项与不动产权属证书记载不-致的，以不动产权属证书为准。（）答疑编号500431070101正确答案X答案解析
5、以政府留存的不动产登记簿为准。6.4 不动产登记的生效时间法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力因法律文书或政府征收决定导致变动的，自法律文书或政府的征收决定等生效时发生效力因继承或受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力因合法建筑造、拆除房屋等事实行为引起的变更，自事实行为成就时发生效力法律没有规定应当登记的，自合同成立时生效，未办理登记的，不影响合同效力法律规定处分需办理登记的，如未经登记，不发生物权效力6.5 预告登记为了保全一项请求而进行的不动产登记，该请求的目的是在将来发生不动产物权变动预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力债权消灭或
6、自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效【2009年真题】预告登记后，未经预告登记权利人同意处分该不动产的，不发生物权效力。（）答疑编号500431070102正确答案对 【2007年真题】下列关于预告登记的表述中，错误的是（）。A.预告登记的目的是保障将来实现的物权B.预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效C.预告登记后，未经预告登记的权利人同意处分该不动产的，不发生物权效力D.预告登记的范围应当是商品房预售，主要是防止一房多卖答疑编号500431070103正确答案D答案解析商品房预售可以预告登记，但预告登记的范围不仅仅是商
7、品房预售。 6.6 更正登记、异议登记更正登记是对原登记权利的涂销，同时对真正权利进行登记权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项有误的，可以申请更正登记异议登记权利人及利害人对不动产登记簿中记载的权利提出异议计入登记簿中其法律效力是使登记簿中记载的权利失去推定的效力申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿【2009年真题】异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向异议登记申请人请示损害赔偿。（）答疑编号500431070104正确答案对 【2008年真题】权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请
8、（ ）登记。A.预告B.变更C.更正D.异议答疑编号500431070105正确答案C答案解析注意变更登记与更正登记的区别。 第二节房地产登记制度【本节主要内容】1.房地产登记的种类2.房地产登记的体制3.房屋登记的范围4.房屋登记机构5.房屋登记的基本要求6.房屋登记的程序7.房屋登记的时限8.房屋登记的其他规定9.房屋登记收费1.房地产登记的种类土地登记（五类）土地总登记（类似于人口普查）土地初始登记（类似于新生儿上户）土地变更登记（内容客体发生变化）土地注销登记土地其它登记房屋登记（五类）房屋所有权登记房屋所有权初始登记房屋所有权变更登记（内容客体发生变化）房屋所有权转移登记（主体发生变
9、化）房屋所有权注销登记房屋抵押权登记一般抵押登记房屋抵押权设立登记房屋抵押权变更登记房屋抵押权转移登记房屋抵押权注销登记最高额抵押登记房屋最高额抵押权设立登记房屋最高额抵押权变更登记房屋最高额抵押权转移登记房屋最高额抵押权注销登记房屋最高额抵押权确定登记地役权登记房屋预告登记房屋其他登记【2006年真题】下列关于我国房地产权属登记的表述中，不正确的是（）。A.依法登记的房地产权利受国家法律保护B.当事人对房地产权利的取得、变更、丧失均需依法登记C.经法定登记机关登记的房地产权利具有对抗第三人的效力D.房屋因买卖、赠与等原因致使其权属发生变化的，应及时办理变更登记答疑编号500431070106
10、正确答案D答案解析变更登记是权利内容（客体）发生变化，而主体变化是转移登记。 2.房地产登记的体制房屋和土地分别由房产管理部门和土地管理部门分别登记个别地方实现了房地产统一登记3.房屋登记的范围国有土地上的房屋集体土地上的房屋具有独立利用价值的特定空间以及码头、油库等其他建筑物、构筑物，可以参照4.房屋登记机构直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构是法定的房屋登记和发证机关5.房屋登记的基本要求5.1 以共同申请为原则，以单方申请为例外可以由当事人单方申请的情形因合法建造房屋取得房屋权利因法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋权利因继承、受遗赠取得房屋权
11、利房屋登记办法所列变更登记情形之一房屋灭失权利人放弃房屋权利其它建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房的登记由开发企业在申请房屋初始登记时一并申请登记只在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书【2008年真题】对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋，在房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记簿上记载，不颁发房屋权属证书。（）答疑编号500431070107正确答案对 【2006年真题】房屋他项权利登记由房屋所有权人提出申请。（）答疑编号500431070108正确答案错答案解析以共同申请为原则。
12、 5.2 以查验申请资料为主，实施必要的实地查看（需要实地查看所情形）：房屋所有权初始登记在建工程抵押登记因房屋灭失导致的所有权注销登记其它5.3 按房屋基本单元进行登记以套为基本单元非成套住房，以房屋的幢、层、间等有固定界限的部分为基本单元非住房以房屋的幢、层、套、间等有固定界限的部分为基本单元6.房屋登记的程序6.1 程序申请共有房屋，由共有人共同申请登记，但共有房屋所有权变更登记，可由相关共有人申请申请登记材料应提供原件，不能提供原件，应提交经有关机关确认与原件一致的复印件受理审核记载于登记簿发证【2009年真题】申请房屋登记时，申请登记材料不能提供原件的，应当提交经有关机关确认与原件一致的复印件。（）答疑编号500431070109正确答案对 6.2 予以登记的条件（5条件）主体一致与规划证明材料及登记簿记载一致申请内容与材料证明事实一致申请登记事项与登记簿记载的房屋权利不冲突不存在不予登记的情形6.3 不予登记的情形（7条）违法建筑申请人不能提供合法有效权利来源证明或提供的不一致的申请登记事项与登记簿记载事项冲突申请登记房屋不能特定或者不具有独立利用价值房屋已依法被征收、没收房屋被查封期间其它6.4 其它规定权属证书的种类房屋所有权证书房屋他项权利证书登记的公告公告是对可
