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1、xx局关于老旧小区物业管理情况调查报告根据县政府办公室安排，我们于近期对我县老旧小区物业管理情况进行了调研，实地查看了部分小区，分别召开了业主委员会、物业管理企业座谈会，广泛听取意见和建议，并听取了相关情况汇报。现将调查情况报告如下：一、基本情况小区管理与服务贴近居民的生活实际，关系到广大人民群众的切身利益，加强老旧小区物业管理，改善居民生活环境成为人民群众普遍关注的热点问题。近年来，我县物业管理工作开展有序，物业管理体制机制进一步完善，物业管理行业不断发展，小区物业管理覆盖率不断提高，物业管理工作取得了较好的成绩。目前我县有物业服务企业14家，辖区内建成小区x个，总户数x户，总人口约x万人。
2、其中，物管小区x个，业主自治9个，无物业管理小区23个，占小区总数量的37%，涉及居民约4911人。在肯定成绩的同时，也清醒地看到，我县部分无物业管理小区环境卫生、治安秩序、车辆管理、绿地美化等诸多问题，严重影响着居民生活质量和社区和谐，已成为居民群众反应强烈、各级领导关注的现实问题。二、存在问题（一）监管职能不够协调。物业监管职能分散，涉及xx、城管、消防、物价、通讯等多个部门，职能部门之间缺乏相互沟通与配合，使无物业管理小区内许多问题难以解决。如部分小区内有的把住宅改为商用，把车库变成商店，弱电乱拉等。物业管理工作面广、量大，导致有些工作无法正常开展，加上涉及物业的信访问题不断增多，难以有
3、效发挥物业监督管理职能。（二）小区基础设施差。无物业管理小区多为老旧小区，建设初由于小区的规划设计标准低、建设规模小、配套设施不健全、整体布局先天不足，导致基础设施严重不足。主要表现在：一是小区普遍绿化面积较小，绿化功能单一，管理维护投资不足。二是机动车停车位缺少，在改造中如果要增加机动车位，一般要占用便道。三是上下水管网严重老化，化粪池无人清理，时有下水道堵塞污水横溢或雨天积水以及基础设施、公用设施年久失修，居民多有投诉。例如，温馨家园、金地小区、博文小区等多个小区供暖、供水、排污管道严重老化，停车位不足，给居民生活带来很大影响。（三）各项管理费收取难。一是长期拒缴物业费。例如，法院小区、中
4、行小区、人行小区之前由单位代管，由于部分业主拒缴物业费，导致入不敷出。二是无物业专项维修资金。老旧小区实施物业管理，改善居民的生活环境，必须对小区的基础设施进行不同程度的改造，如小区进行公共部位、共用设施、设备进行维修、更新、改造，资金从哪里来，是困扰老旧小区改造的一个重要问题。（四）物业管理介入难。对老旧小区实施物业管理，由于启动资金无法落实，加上基础设施老化、无物业管理用房、物业费收取困难，物业管理出现空档，小区物业管理无法良性循环。三、对策建议（一）加强监管，进一步理顺各方监督管理体制。一是要进一步细化责任落实，凝聚工作合力，努力形成以政府主导，各相关部门主动参与，通力协作，齐抓共管的良
5、好局面。二是要进一步明确社区和业主委员会在物业管理中的职责，充分发挥社区基层组织与业主委员会的自治作用。三是要开展专项整治。对小区违规搭建、乱贴乱画、乱拉乱挂、房屋用途改变等突出问题，要定期、不定期开展专项整治活动，坚决遏制不良现象的蔓延。同时，及时协调解决各种纠纷、化解矛盾。（二）强化改造，进一步规范无物业小区管理。一是加强宣传，使居民明白“花钱享受服务”的道理；二是托管小区收费标准必须明确。因老旧小区大部分为企业离退休或下岗职工，生活较为困难，可通过调查、召开居民代表或业主大会等方式确定收费标准，定期收费，用于聘请保洁员和保安，高标准做好环境卫生和安全管理工作。三是大力推广物业化管理。对通
6、过改造、具备实施物业管理条件的小区，尽快建立市场化运作管理机制，选聘物业公司进行管理；对条件不成熟不具备的无物业小区，暂时由业主自治或街道托管进行管理。四是多方筹集改造资金。老旧住宅小区综合整治改造牵涉面广，经费缺口大。因此建议，发挥政府主导作用，对老旧小区居住环境的改善，政府应拿出专项资金，逐年、逐步有计划地实施改造，为实施物业管理创造一个良好的基础条件，同时要动员小区居民共同参与整治。（三）完善政策，进一步促进物管行业持续健康发展。一要强化宣传。利用小区宣传栏、传单等方式大力宣传物业管理法规、规章制度，将宣传工作纳入普法内容。二要制定出台扶持物业管理政策。尤其针对老旧小区基础设施、公共设施
7、差、房屋质量不高、规模小等实际情况，制定优惠政策，以吸引物业服务企业参与老旧小区的管理。三要处理好社区建设与物业管理的关系。物业管理是一种企业行为，而社区建设则是一种社会职能，二者不可替代，但又互相配合，在实施具体的经营、管理中是密切联系、相互依存的。在社区建设中，街道、社区居委会处于领导地位，一方面要通过加强社区的精神文明建设，使居民群众牢固树立良好的思想道德风尚，另一方面也要积极促进居民群众物业管理观念的转变，积极支持物业公司的管理并提出建设性的意见，为老旧小区实施物业管理创造良好条件。物业公司要采取多种形式进行物业管理有关政策法规和知识的宣传，让公众理解实施物业管理的意义，提高广大群众对物业管理的认知程度，同时不断提高服务质量和水平，为业主营造一个舒适的生活居住环境。
